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　　日前，國務院下發通知，要求促進房地產市場平穩健康發展，加快中低價位、中小套型商品房建設，明確二套房貸首付款比例不低于40%。

　　“中央重申二套房貸政策以及要求加快中低價位、中小套型商品房建設，一方面是穩定市場政策預期，另一方面也是給地方政府一個提醒和督促。”上海復旦大學房地產研究中心主任尹伯成在接受中國經濟時報記者采訪時表示，此次國務院通知中不少政策以前均已出臺，但各地政府出于種種考慮，在執行過程中大打折扣。“房地產調控，欠缺的并不是政策問題，而是地方政府能不能如實執行各項政策。”

　　二套房急需科學認定標準

　　在國務院辦公廳剛剛發布的“關于促進房地產市場平穩健康發展的通知”中，二套房貸首付不低于40%的規定再次引起業界極大關注。

　　尹伯成告訴記者，這一政策并無新意，國務院此次發通知重申，無非是希望各地各銀行能夠嚴格執行，不要明緊暗松或者棄之不執行。同時，也是對前一段“二套房貸首付比例可能提升至50%”傳言的否定，進一步穩定市場政策預期。

　　我愛我家控股公司副總經理胡景暉在接受本報記者采訪時表示，國務院再次重申二套房貸政策跟商業銀行信貸節奏也有一定關系，按照規律，銀行在上半年完成信貸任務后，下半年會轉入風險控制，越到年底信貸控制越嚴。但是，銀行往往也會在年底年初這十幾天的時間里“變臉”，由年底的收緊轉為年初的偏松。因此，國務院此次重申二套房貸政策，也有可能和最近一段時間銀行信貸有所放松有關。所以，這更多的是對銀行的一種提醒。

　　“雖然此次重申并無政策新意，但二套房貸本身會是今年貨幣政策的一大看點。”胡景暉分析，因為，不管是中央經濟工作會議還是新的“國四條”，中央始終強調一方面即要支持自住和改善型住房，另一方面又要打擊投機型購房，二套房恰恰成為區分這二者的焦點。

　　胡景暉說，目前來看，有關二套房貸最重要的并非提高首付比例或是提高貸款利率，而是如何建立一個科學合理的標準，來認定二套房是改善型住房還是投資投機型購房。如果是改善型住房，首付比例可以從現在四成降一成或兩成，利率從1.1倍可以下浮到85%或者80%；如果是投機炒房，首付比例和利率都可以再提高。

　　目前的政策是一刀切政策，一旦政策偏松，就給投資投機留下了空子；如果偏緊，就會抑制改善型住房需求。

　　“二套房認定標準可以參考一些條件，如北京曾以人均居住面積是否達標來認定；廣東省以第二套面積要比第一套大、總價高來認定；另外有銀行以第一套房子貸款還清或房產已經出售來認定。”胡景暉表示，可以參考這些條件制定一個科學嚴謹的的二套房判別標準，然后在這個標準內再調整首付比例和貸款利率。

　　但這同時也存在困難，首先標準不好界定，最重要的是這個標準由誰來執行。按照目前的現狀來看，應該是銀行來執行，但銀行在房貸業務中同時又是利益主體，銀行能否真的盡職去執行。因此，有可能會產生一種現象，就是銀行在需要放貸的時候放松標準，在需要收緊放貸的時候嚴格標準，如果這樣，這個標準就不能真正達到效果。

　　保障性住房政策在于落實

　　每一次中央出臺調控房地產市場的政策時，保障性住房政策都會作為其中最重要的政策放在最前列。但是，這些政策卻一年又一年的落入“只聞其聲，不見其物”的怪圈中。

　　“保障性住房如果真的加大開發力度，對穩定房地產市場肯定有作用。”尹伯成告訴記者，最起碼可以分流市場需求，讓房價不至于瘋狂上漲。

　　但是，這么好的政策為什么看不見成效？“最主要的原因還是地方政府不愿意執行，沒有動力來執行。”尹伯成表示，加大保障性住房開發，勢必需要地方政府拿出一定面積的土地來配合開發，這對賣地生財的各級政府來說，無疑是侵犯了他們的利益。“所以，不公開對抗，但也不主動建設，導致這一政策中央強調了很多年，卻始終落不到實處。”

　　“保障性住房本身就應該由政府主導，政府都不積極，開發商更不會參與。”黑龍江省齊齊哈爾市一家地產企業董事長陳友發在接受本報記者采訪時表示，保障性住房是政府民生工程，開發商作為企業是以追求利益為主。所以，保障性住房建設能否落實，還是要看政府的決心。

　　“穩定市場，增加保障性住房和普通商品住房有效供給，關鍵不在于中央三令五申的出政策，而在于如何讓地方把這項政策落到實處。”尹伯成表示，落實政策的同時，還要擴大規模，降低門檻，讓更多的人能享受到這一政策。

　　胡景暉認為，要把政策落到實處，必須量化到指標，每年進行考核。可以讓北京、上海、廣東等各省各城市每年都做出詳細的計劃。以北京建設普通商品住房為例，北京目前的一手房均價是17000元／平方米，那么中低價位普通商品房價格應該在12000元／平方米。確定價位后，相關部門就可以開始制定計劃，如明年要建多少平方米這樣的房子，建在什么位置，什么時候交工等等？明確了上述這些指標后，就可以按進度開工建設，到期交付使用。

　　“如果各個城市都明確了計劃，每年都能夠建設上百萬平方米或者更多的保障性住房和普通商品住房，那么，房價也就不可能因為市場恐慌和漲價預期等原因一路狂飆。”胡景暉表示。