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　　全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存又挨罵了，被一些網友罵作“房地產商的走狗”。

　　挨罵緣于他12月29日最新的一篇博客——《雖聲色俱厲實色厲內荏，樓市唱空者必踏空》，文章認為，最新一輪樓市調控并未突破2003年以來的政策框架，也未改變中心城市土地奇缺的局面，房價暴漲難以避免。

　　這些觀點聽起來像極了“大嘴”任志強。中央經濟工作會議后，一系列樓市調控政策剛出臺，任志強就發表博客文章斷言，“歷史上每一次調控的最終結果都是房價的上漲，已給社會一個強烈的信號，房價將在此輪調控中再次上漲！”

　　任志強這篇名為《“刻舟”豈能“求劍”》的博文的核心觀點是，中國政府出臺的所有房價調控政策，目標從來都是打擊投資、抑制消費、增加稅費，卻沒有任何措施抑制土地的高價，反而出臺的都是“價高者得”的政策。“地價越高越好，房價越低越好。從經濟學而言，這豈不是一種悖論嗎？”他認為，土地價格決定房價，土地價格已經飆升，政府卻希望房價仍停留在低點，犯了“刻舟求劍”的錯誤。

　　自稱任志強的粉絲，陳寶存1985年畢業于山西財經學院會計系，教過書，在地方政府任過職，2003年進入地產界。任志強、陳寶存、董藩、朱大鳴，4個樓市唱多者被稱為“樓市春天派”。

　　陳寶存曾梳理了自2003年以來所有的土地政策、針對樓市的信貸政策和住宅市場政策。結論如任志強的看法，當年開始的上一輪基于打壓的調控，是地價房價雙雙暴漲的根源所在。

　　“2003年‘121’房貸新政以來確立的調控框架，盡管初衷良好，執行效果卻出現了嚴重偏差，導致房價‘調控一輪即暴漲一輪’。”陳寶存說。

　　2003年中國人民銀行出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，規定商業銀行只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放個人住房貸款；對借款人申請個人住房貸款購買第一套自住住房的，首付比例仍執行20%的規定；“對購買第二套以上(含第二套)住房的，應適當提高首付款比例”。這份通知被稱為“121房貸新政”，拉開了調控房地產市場的大幕。

　　與之一脈相承的是2007年的“9·27”二套房信貸政策。央行發布《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》，開始對二套房貸款加以限制。通知規定，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍。

　　“這一系列收緊房貸的政策，實際打擊了中低收入者的基本住房需求和改善型住房需求，并未對高收入群體構成實質性威脅�！标悓毚嬲f。道理很簡單，中低收入人群對首付和月供變化更為敏感，而高收入群體則不是特別在意。而樓市投資客和投機客，正是高收入群體。

　　陳寶存碰到過這樣的案例，他所在公司開發的一個大戶型樓盤，剛開盤，就有當地大老板找上門來，要求買下一棟樓，“一次性現金付清，人家根本不用貸款”。

　　收緊房貸的同時，土地市場開始全面收緊。2004年3月31日，國土資源部、監察部聯合下發通知，要求即日起就“開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況”進行全國范圍內的執法監察，各地要在2004年8月31日前將歷史遺留問題處理完畢，否則國家土地管理部門有權收回土地，納入國家土地儲備體系。這被地產界稱為“8.31大限”。

　　“這之后的系列土地政策，本意并不是收緊地根，卻在實際上造成了各地土地收儲的大幅下降�！标悓毚嬲f。這份通知，一律取締了各地土地協議轉讓，要求招標拍賣掛牌出讓，由各地國土資源部門下屬的土地儲備中心執行。

　　“問題是，各地土地儲備中心一無資金，二無人力，三無熱情去做這件事�！标悓毚嬲f，房屋拆遷是件費力不討好的事情，土地儲備中心的官員自然沒有積極性。這導致了土地市場嚴重的供不應求。

　　陳寶存的印象里，“8·31大限”政策出臺后，華潤在北京市拿的清河毛紡廠所在地塊，第一次出現了“面粉比面包貴”的怪現象。當時周邊房價不到5000元，而這塊地折合樓面價是每平方米7800多元，一下就拉高了該區域的房價。此后天價地不斷涌現。

　　任志強以北京和上海為例，對此做了統計分析。

　　2006年至2009年上半年，北京市商品房住宅用地供給僅完成了年度計劃的 39.7%、33.8%、55.2%和27.3%。但2006年至2008年的建設土地供給卻都完成和超額完成了總用地計劃，其中經濟適用住房和享受經濟適用住房政策的供地年均都超額了150%以上，最高年份為189%。

　　這類非市場化用地份額遠超計劃，但商品住宅建設用地卻連續數年嚴重短缺。導致的直接后果就是，商品住宅的平均用地樓面價，4年半里上漲了1.6至1.8倍；平均地價從每平方米3416元飆升至每平方米8796元，上漲了2.57倍。今年6月，北京市三環與四環之間的土地價格上升至每平方米14494元。土地供給遠不能滿足需求，天價和地王成為必然結果。

　　上海情形類似。上海市今年計劃供給土地約為1200公頃至1400公頃，但上半年僅供應了300多公頃，遠低于計劃供給量�！皫缀跛�有出現天價地的城市大約都出現的是同一類問題。”任志強說，只要供地緊張的城市，地產企業就不得不天價拿地，實為企業無奈之舉。

　　土地嚴重供不應求，推高土地價格，進而推高房價。任志強用統計分析駁斥“房價推高地價論”。“中國自2003年之后不斷出臺著調控和打壓房價的各種政策，包括行政性的手段，但至今為止何曾看到過打壓地價的調控？”任志強說，自2005年出現第一塊天價地之后，土地壟斷的供給方式，與連續4年的土地供給量暴跌的矛盾就日益凸顯，“政府的地價收入越高越好，開發商的房價越低越好，政府的調控顯然自相矛盾。

　　此外，中國巨大的地區差距和城鄉差距背景下，社會福利和優質公共資源向中心城市集中，也導致很多人不管不顧地涌向中心城市，這進一步放大了中心城市的土地供求矛盾。在任志強看來，如果這些問題得不到解決，房價毫無疑問將越調控越暴漲。

　　“你會發現一個有意思的現象，這幾年凡唱衰樓市的，大多數都是行業外的人，而唱多的，多數都在行業內�！标悓毚嬷毖�，很多就樓市發言的人，實際并不了解這個行業。

　　作為金融市場的一部分，樓市像極了股市。股市中永遠充斥唱多者和唱空者的口水仗，滿倉者希望上漲獲利，空倉者卻希望跌下來抄底買進。在陳寶存看來，兩者稍有不同的是，樓市中的唱空者卻可以毫無爭議地占領道德制高點，獲得多數人的附和。

　　雖被與任志強一起歸為“樓市春天派”的代表人物，但到目前為止，陳寶存卻從未與任志強謀面，“只是神交，我知道他，他未必知道我”。

　　本報北京12月29日電