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　　追不上房價漲速的故事情節，在過去10年間屢屢上演(2008年金融海嘯沖擊下的市場為特例)。然而，2009年房價的價格反彈幅度之高還是出人意料，而且，這是在經濟前景尚不明朗的情況下發生的。

　　2009年的這種走勢也給2010年留下更多不確定性。

　　這種不確定性首先是在經濟掣肘和高房價輿論壓力雙重指標作用下的政府態度騎墻；其次是市場泡沫吹大了之后的后市難料：房價和交易量不斷刷新歷史紀錄，地價在以央企為代表的非傳統地產主營業務企業加入競爭后被迅速推向新的價格平臺，且毫無扭頭跡象；第三在參與者心態上，房價永漲不跌的神話似乎一統天下，而這種判斷出奇統一的心態同“一年翻一番”的漲法一樣，明顯不符合標準的理性走勢圖。

　　其一，政府態度，刺激還是打壓？2009年開端，房地產行業是在政策呵護和相對寬容的社會輿論環境中開始的：2008年年底出臺的一系列刺激內需政策生效，交易環節政府讓利減免買賣相關稅費，初次購房和“改善型”需求銀行貸款首付一律低至兩成，還享受7折利率優惠。

　　然而到了年末，卻先是取消營業稅“紅包”，然后把土地款首付比例提至50%，打擊囤地，出臺“國四條”等等“打壓”政策—平靜一年的政策面在“保持刺激經濟方向不變”的大基調下，以高層不斷放出對房價過高的擔憂聲音為結尾。

　　其二，脫韁之市場野馬，什么時候到頭？人們往往拿2009年和2007年做對比，不同的社會經濟背景，類似的特征：天價房頻現，土地價格不斷創出新高。

　　在交易量上，2009年創下了有史以來的新高，中國約消化了全世界50%的房子。以北京為例，全年二手房的交易量超過25萬套，超過過去3年的總和。

　　在價格上，從年初的“小陽春”到四季度的狂瀾突進，熱點區域的反彈高度甚至超過100%，某些熱點城市房子火爆的程度讓人瞠目結舌，比如傳統熱點城市北京、上海、深圳、廣州，比如在“國際旅游島”概念刺激下的海南三亞，比如全運會舉辦地、次熱點城市的代表濟南，坐地漲價的現象比比皆是。

　　土地價格水漲船高，地王頻現，面粉貴過面包比比皆是。從北京廣渠路10號地開始，史上有紀錄的地王數字屢屢被刷新：上海長風地塊破上海紀錄，北京順義22號地破京城年度總價和單價紀錄，廣州亞運城以255億元人民幣成交額年度收官，創有史以來地塊總價歷史新高——更讓人吃驚的是，在年末政策打壓傾向明顯時，依然有區域性高價地塊頻繁成交。

　　市場參與者的心態，也經歷了從觀望到參與、癲狂的過程：年初看看，年中動心，年底價格漲上去了拼命追漲。目前的狀況于買家而言，普通住房排隊，高端住房排隊，連別墅也要排隊托關系，需求層面無論是“剛需”還是投資保值熱情仿佛一夜之間被激發；于賣家而言，開發商以及同開發商有交情的人儼然成為這個社會最有面子的人：從年初的乏人問津，到積極促銷生怕趕不上“小陽春”末班車，年末捂盤惜售，生怕賣便宜了，開發商的心態也在發生顯著的變化。

　　其三，在流動性過剩的背景下，樓市是否又要吹一個大泡泡？

　　同2007年相比，2009年的市場方向從貨幣角度出發，共同點是通脹壓力下的理性選擇。買房者要么是出于投資保值需求，“再不買就更買不起了”；要么是因為通脹預期，貨幣貶值“持有房產比存銀行劃算”，資產實現了從銀行到房屋的一次大搬家。于企業而言，2009年在外需整體乏力投資無門的情況下，資金只有往債券房地產等虛擬市場流動，以央企為代表的非地產主營業務企業拿地，多是出于此類考慮。

　　泛濫的流動性是明顯的，為刺激經濟投放虛擬貨幣，政策選擇合乎邏輯，而吹出來的這個地產泡泡也合乎工具理性。那么2010年，流動性會收緊嗎？是繼續吹這個大泡泡，還是擠壓些水分出來？

　　中國的房地產市場是政策市，2009年市場繁榮多拜政策所賜，這是獲得評論高度認可的觀點。而上述市場現象多可以解釋為政策“打雞血”的效果，因為支持中國經濟“三駕馬車”之一的進出口不行了，政府必須要擴大內需，不得不扶持房地產發展以拉動上下游50多個行業的復蘇。而在政府不再扶持之后，2009年12月，交易量驟降，這似乎預示著某種方向性的態勢變化——一旦政府撒手為常態，還瘋得起來嗎？

　　(馬磊 作者系中國不動產研究中心主任)