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　　面對(duì)政策"組合拳"，山大經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李鐵崗教授認(rèn)為，2010年第一季度以后，樓市可能會(huì)呈現(xiàn)一種維持現(xiàn)狀甚至稍微下挫的局面。李鐵崗教授還認(rèn)為，宏觀政策有漸進(jìn)特征，加大政策力度，延伸政策領(lǐng)域并非沒(méi)有可能，基于這種判斷，李鐵崗教授建議，購(gòu)房者如果沒(méi)有迫切需求，"等待或許是個(gè)明智的選擇"。

　　波浪上升是“經(jīng)驗(yàn)”

　　“我個(gè)人的觀點(diǎn)是，樓市的進(jìn)程基本上是退一進(jìn)二甚至進(jìn)三，是個(gè)波浪式上升的過(guò)程。”這是北大資源山東地產(chǎn)助理總裁王煥新的一個(gè)觀點(diǎn)，這一段話并非沒(méi)有由頭，而是針對(duì)年末國(guó)家密集出臺(tái)一系列調(diào)控政策有感而發(fā)。“政策調(diào)控短期內(nèi)可能會(huì)有一定影響，明年濟(jì)南樓市或許有個(gè)盤整下挫期，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，下挫以后會(huì)有一個(gè)反彈，反彈起點(diǎn)逐漸抬高。”

　　中房信山東分支機(jī)構(gòu)提供的一份內(nèi)部資料在比照2007年與2009年的樓市時(shí)用了這樣的開篇語(yǔ)，“2009年與2007年的中國(guó)樓市驚人地相似，樓市與房?jī)r(jià)攀升、天價(jià)土地重新降臨。”這篇對(duì)比全國(guó)樓市的文章重點(diǎn)提到，2007年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇了一階段的調(diào)控壓制后，需求短時(shí)間內(nèi)爆發(fā)，成交勢(shì)頭迅速回轉(zhuǎn)變暖，而價(jià)格也一路走高。而2009年幾乎是2007年的翻版，在2008年全國(guó)樓市驟然滑落后，被壓制一年之久的購(gòu)房需求重新釋放，直至攀爬到前所未有的高度。

　　回顧四五年濟(jì)南樓市的歷史，中潤(rùn)投資的營(yíng)銷總監(jiān)劉奇也有同樣的感覺(jué)。劉奇說(shuō)，“即便在2006年遭遇‘國(guó)六條’，提高房貸利率，嚴(yán)查土地違法案件，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收以及‘7090’等宏觀調(diào)控政策，2007年濟(jì)南樓市還是出現(xiàn)報(bào)復(fù)性反彈，樓市平均價(jià)格上漲500—800元。同樣的狀況出現(xiàn)在2009年，經(jīng)歷2008年低谷后，2009年濟(jì)南樓市上漲幅度是歷史之最，每平米平均上漲超過(guò)1000元。”總結(jié)歷史數(shù)據(jù)之后，“越調(diào)越高”是劉奇的基本結(jié)論。

　　保八無(wú)憂調(diào)控開始

　　臨近年底，針對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策輪番出臺(tái)，在12月份的上半個(gè)月，三條覆蓋了新房、土地和二手房交易主要市場(chǎng)環(huán)節(jié)的政策又出現(xiàn)在人們的視野中，同時(shí)政策將延伸到金融領(lǐng)域的說(shuō)法也一度流行，山東大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)李鐵崗教授稱：“政策密度及力度前所未有。”

　　中原地產(chǎn)日前完成的一份調(diào)查報(bào)告中稱，樓市的再次繁榮成為2009年中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的重要引擎，前三季度房產(chǎn)開發(fā)投資對(duì)GDP的貢獻(xiàn)率高達(dá)38%，超過(guò)歷年平均水平。而對(duì)于政策出臺(tái)的推測(cè)，王煥新有這樣的觀點(diǎn)：“調(diào)控政策密集出臺(tái)是因?yàn)榻衲瓯?任務(wù)已經(jīng)完成，而同時(shí)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲讓民生安居隱憂日漸顯露，平抑房?jī)r(jià)的民意訴求日益強(qiáng)烈，這給了政府調(diào)控政策出臺(tái)充足的理由。是遏制而非打壓。”

　　而我省建筑部門與高層密切接觸的一位人士也曾私下透露，地產(chǎn)行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)十分密集，拉動(dòng)內(nèi)需擴(kuò)大就業(yè)的作用十分明顯，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有無(wú)可替代的作用，政策出臺(tái)之前，有關(guān)部門也曾猶豫過(guò)。

　　明年樓市或現(xiàn)拐點(diǎn)

　　密集的政策調(diào)控能否導(dǎo)致樓市拐點(diǎn)再現(xiàn)？這是目前購(gòu)房市民普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。而不少開發(fā)企業(yè)始終避諱拐點(diǎn)這個(gè)說(shuō)法，他們更慣常用的是“盤整”，從政策層面以及市場(chǎng)供需狀況分析，受訪的開發(fā)企業(yè)普遍認(rèn)可的是，明年上半年或許年中，濟(jì)南樓市會(huì)出現(xiàn)一個(gè)盤整期。

　　劉奇稱，根據(jù)他們的測(cè)算，目前濟(jì)南樓市整體處于供不應(yīng)求的狀況，而隨著大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的看好，明年10月份前后，將有超過(guò)今年全年成交量的住宅形成真實(shí)供應(yīng)量，以山大路以東，包括歷城、高新、奧體片區(qū)和經(jīng)十東路沿線為例，到明年10月份將有400萬(wàn)平米的住宅項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件，而目前這個(gè)區(qū)域可供銷售的房源不會(huì)超過(guò)100萬(wàn)平米，“市場(chǎng)放量后，自然能平抑價(jià)格”。

　　王煥新則認(rèn)為，平抑房?jī)r(jià)的政策導(dǎo)向會(huì)在購(gòu)房者心中產(chǎn)生一種觀望心理，進(jìn)而影響到市場(chǎng)最終的成交結(jié)果。“賣不出去自然要降價(jià)，明年濟(jì)南樓市整體或許會(huì)有個(gè)盤整，價(jià)格上漲幅度趨緩，部分區(qū)域絕對(duì)價(jià)格會(huì)有個(gè)回調(diào)。”

　　對(duì)于購(gòu)房者，李鐵崗教授給出一個(gè)建議是“等待” ，他稱宏觀政策對(duì)于樓市的指導(dǎo)性十分顯著，密集宏觀政策出臺(tái)后，2010年第一季度以后，樓市可能會(huì)呈現(xiàn)一種維持現(xiàn)狀甚至稍微下挫的局面，“掉下來(lái)的可能不大，但繼續(xù)上漲沒(méi)有動(dòng)力。”同時(shí)李鐵崗教授還認(rèn)為，宏觀政策有漸進(jìn)特征，加大政策力度，延伸政策領(lǐng)域并非沒(méi)有可能，基于這種判斷，李鐵崗教授建議，購(gòu)房者如果沒(méi)有迫切需求，“等待或許是個(gè)明智的選擇”。