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　　2009年的房地產市場跌宕起伏。從大落到大起，從大悲到大喜再到恐慌，其間幾無過渡。時近年底，《北京晨報·房產周刊》試圖通過解讀房地產行業(yè)最熱門的九大關鍵詞將2009年樓市再度重放。提煉與白描式的書寫或許可以幫助讀者梳理如此詭異的行情。

　　1 囤地退地

　　地王“曬太陽”、開發(fā)商囤地，在2009年再度引發(fā)市場惡評。土地房子比著飆價，追根溯源，地王頻現、土地閑置被看作是當前影響房地產市場健康發(fā)展的一顆“惡性腫瘤”。與此同時，開發(fā)商的退地行為也頗引人關注。近日，金地集團2007年拿下的番禺地王被政府收回，但已繳納的3億元地價款被悉數退回，理由是政府延遲交地，開發(fā)商免責。

　　開發(fā)商“囤地”的原始利益沖動并不隱蔽，大體說來可以歸納為以下幾點，融資、開發(fā)土地儲備、擴大規(guī)模、炒地皮、增值保值。囤地及對這一現象的管理措施相伴而生。早在1999年出臺的《閑置土地處置辦法》中就明確規(guī)定，進行房地產開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)的，政府將依法無償收回土地使用權。之后，每次囤地高潮時，“一年不動工罰款，兩年不動工收回”的管理措施就會被反復重申和強調。令人尷尬的是，令不行禁不止，據有關部門不完全統(tǒng)計，從處罰政策出臺至今，被無償收回的閑置土地不超過6塊。

　　點評：房價上行通道中，開發(fā)商囤地基本上是零風險，下行通道中如還可以全身而退，似乎就更上了一道雙保險。年根底下，國土部再度明確表態(tài)，遏制囤地行為的后續(xù)政策很快就會出臺，再次高高舉起的殺威大棒這次又將如何落下，市場拭目以待。

　　2 捂盤待漲

　　捂盤惜售，2007年8月教育部公布的171個漢語新詞之一。伴隨著行情的急轉直上，2009年捂盤再度回歸市場，成為開發(fā)商漲價策略的重要輔助工具。

　　晚領證分批拿、大幅提高開盤售價、后續(xù)房源轉售為租、謊稱進入尾盤期……各種捂盤手段花樣頻出。

　　捂盤惜售并不是一個新問題。從2006年開始，中央一直都在打擊開發(fā)商捂盤惜售，欺詐惜售的違規(guī)行為。今年以來，北京啟動房地產市場秩序專項檢查，約談捂盤惜售的開發(fā)商，一經查實，將公示開發(fā)商和項目名單，并嚴厲查處。上海規(guī)定：炒號、人為組織排隊、內部訂購，或開發(fā)企業(yè)無正當理由拒不開盤、拒絕對外銷售的，或以畸高價格掛牌，在一年內銷售率不到5%的，將被認定為捂盤惜售、囤積房源的不良行為。有關部門可給予當事開發(fā)企業(yè)降級或取消資質的處理。但買房人依然在正式開盤前被通知排號、或被告知目前只開單數層，雙數層以后再開等等。

　　點評：追求利潤最大化是商人的原始沖動。對于捂盤行為，不僅僅需要知道哪些行為是違法的，還要有明確嚴格的處罰措施，讓開發(fā)商面對高額的違法成本不得不選擇遵紀守法。

　　3 政策大限

　　2009樓市行情急轉直上，2008年以來，中央為抗擊金融風暴，刺激房地產發(fā)展所采取的其他一系列強有力的房地產促進發(fā)展政策，成就了2009年房地產行情的逆轉。時近年底，諸多臨時性優(yōu)惠政策即將到期，截止到目前為止，房地產政策的調整為“個人住房轉讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年，其他住房消費政策繼續(xù)實施”。這里的其他政策內容包括：個人首次購買90平米及以下普通住房的，契稅稅率統(tǒng)一為1%；對個人銷售或購買住房暫免征印花稅；對個人銷售住房暫免征土地增值稅；個人首套房兩成七折利率、改善性住房二套房貸七折利率等貸款利率優(yōu)惠等等。搭乘優(yōu)惠末班車使這個通常的樓市淡季變得炙手可熱，11月二手房月度交易量突破3萬，12月漲勢仍在繼續(xù)。

　　點評：優(yōu)惠政策作為應急措施，歷史使命已經完成。12月9日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，總的原則是，促進消費的政策必須進一步加強，根據經濟結構調整和環(huán)境保護的要求，對一些政策進行必要的調整和完善。由此似乎可以預期緩慢適度的政策調整。

　　4 地王大戰(zhàn)

　　今年，土地市場硝煙四起，地王不斷涌現。5月，廣渠門外10號地被富力地產以10.22億元收入囊中，成為北京實施招拍掛制度以來成交單價最貴的土地。6月，廣渠路15號地爭奪戰(zhàn)落下帷幕，最終中化方興以40.6億元擊敗SOHO中國等強敵拍得該地塊。7月，大興黃村19號商業(yè)金融混合用地和20號居住項目用地被綠地集團以30.25億競得，大興區(qū)樓面單價紀錄40分鐘內被兩次刷新。11月，北京市大龍房地產開發(fā)有限公司以50.5億元的價格競得順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)天竺開發(fā)區(qū)22號住宅用地，高達8300元/平方米的樓面起價29859元/平方米的樓面地價與50.5億元的總價，讓22號地成為北京樓面起價、樓面地價、地塊總價“三料冠軍”。12月，中建國際聯(lián)合保利興分別以17.2億、14.7億、16.1億的價格包攬奧體公園南區(qū)3號地、4號地、5號地；遠東新地以48.3億打敗保利龍湖等近20家房企拿下亦莊新城地塊，溢價率高達467%。

　　點評：面對不斷推高的地價，拿地房企考慮更多的，已經不是未來開發(fā)怎樣的產品和怎樣保證利潤。在一定程度上，不計后果的拿地已經成了上市房企擴大融資的手段和謀求生存希望的賭注。這種局面，不可避免地讓業(yè)內自身陷入深深的憂患：樓市泡沫究竟要吹到多大？

　　5 趕集IPO

　　今年內地房企赴港上市的熱情相當高漲。僅四季度以來就有7家內地房企在香港掛牌上市，首發(fā)融資金額超過300億港幣。受A股上市門檻影響，房企尤其是民營企業(yè)IPO大多路途艱難，這使他們更多地傾向于更為容易的H股上市。統(tǒng)計顯示，除了已上市的這7家內地房企外，另有近20家房企也在積極籌劃上市，其中一半以上表示將登陸港股市場。分析人士認為，今年房企融資額度創(chuàng)下新高，一是與上半年開發(fā)商業(yè)績暴增有關，二是與股市復蘇有關。由于上半年不少開發(fā)商們業(yè)績喜人，加上當時寬松的貨幣政策，房企很容易獲得天量信貸，而股市的復蘇更是為開發(fā)商上市融資打下良好基礎。

　　點評：在土地日益緊缺的前提下，資本對房企的過度青睞勢必會引發(fā)市場競爭，尤其是拿地競爭的加劇，從而進一步推高地價，最終導致房價上漲。

　　另一方面，在資本市場的游戲規(guī)則下，企業(yè)要想不斷地獲得資本青睞，必須以高額利潤率作為回報，此舉可能導致企業(yè)為了追求利潤率而蜂擁進入高端物業(yè)開發(fā)，導致中低端產品斷層。