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　　一方面是新房市場的熱溫，二手房市場一路瘋漲的成交價；另一方面則是明顯的銀行信貸資金緊張，以及不甚明朗的政策預期。正如有業內聲音所稱，杭州樓市已進入了“焦慮”期：何時買房？該不該買房？買什么房？種種問題均為購房者所關心。

　　對此，有分析人士認為，由于政策條件的不確定性，樓市后市預期暫無定論，但年內成交價格不會出現太大波動。更有聲音表示，雖然2010年并非將現“房荒”，但明年樓市卻有走低的可能。

　　二手房價格一路高漲

　　二手房市場則整體呈現出一派紅火景象。據住商不動產置業顧問沈璐表示，11月的二手房成交情況總體較為平穩，與10月行情基本持平，但價格卻一路瘋漲。

　　“比較典型的就如濱江·萬家花城，2007年該項目最初的開盤價在6000-7000元/平方米，但今年8月，該樓盤的二手房成交均價已經達到了15000元/平方米，眼下更是在19000-20000元/平方米的價格成交。”

　　沈璐指出，實際上無論小區新舊程度如何，整個二手房市場都相對出現了一定幅度的價格上漲，其中的區別僅僅是上升空間大小而已。“比如采荷、景芳等一些老小區，其中采荷屬于學區房，原來單價就相對較高，因此近期漲幅在1000-2000元/平方米。而次新房的漲幅就要比老小區的漲幅會高出一段，例如城西的春天花園，在7、8月的時候單價約16000元/平方米左右，到現在也達到了18000元/平方米、19000元/平方米的樣子了。”

　　二手房市場高歌猛進的背后，多少與新房市場一路飆升的數據相關聯。統計網站安居客杭州站，截至11月24日19：00，目前杭州的新房價格水平已從今年6月的13051元/平方米飆升至11月的16804元/平方米，較上月再度上漲4.59%。而在本月成交的熱點小區二手房中，濱江·萬家花城成交均價20006元/平方米，較上個月上漲了2.93%；工信·風雅錢塘成交均價16594元/平方米，上漲了7.28%；中糧·湘湖人家成交均價10085元/平方米，上漲了19.82%；沈塘新村成交均價16559元/平方米，上漲了16.55%。

　　對于近期的二手房價格，“瘋漲”的原因究竟是哪些？沈璐分析認為，這與購房優惠政策即將到期的市場條件有關，此外，也存在部分炒房團拋售二手房以購置新房等原因。“一方面，擔心明年退稅政策取消而影響二手房的價格；另一方面，由濱江、綠城等知名開發商操盤的新項目的開盤，也奪走了一部分客源，使得一些投資客抽身于原來下單的小區，而轉而投向新目標。”沈璐說。

　　公積金充裕，銀行貸款收緊

　　一邊是二手房的需求旺盛，而另一邊卻是商業貸款開始收緊。雖然現在距年末還有一個半多月，但經常和銀行打交道的客戶，已明顯感覺到銀行信貸資金的緊張。

　　針對有個人抵押貸款需求的客戶，有的銀行直接告知，受信貸額度緊張影響，個人抵押貸款已經不做；有的銀行雖然表示依然在接單，申請到上半年那樣的七成抵押率也不難，但究竟何時放款還需要再排隊等候。

　　杭州銀行的相關負責人表示，目前每個支行每個月都有一個限定的額度，放完就沒有了，不過每個月也有人在還貸的，這部分還貸的錢可以作為增加的額度繼續發放。一旦額度用完那就沒有了。

　　和杭州銀行持同樣態度的還有農業銀行，“每個支行的情況都不一樣，部分支行已經沒有放款額度，有些支行還有之前的貸款帶來的還貸基數作為新的額度。”農行的相關負責人表示。

　　交通銀行和中信銀行均表示，目前信貸額度稍微有點緊，住房按揭符合條件也還需要走行內審批流程，至于流動性貸款，符合一定條件還是可以貸出去的。如果是第一套房，則基本沒什么問題。

　　面對杭城各銀行抵押貸款資金的告急，一位不愿透露姓名的某國有銀行有關人士表示，其實，個人抵押貸款資金緊張，不光是現在，10月初各銀行就很緊張了。現在每到月初，上面就會下個指標，表示不能突破之前7月、8月或9月的額度。

　　在這種情況下，銀行只好在自身的客戶群里進行盤點，內部調配下，以緩解資金緊張的燃眉之急；或者，有的銀行有對公業務，拿到一筆對公業務的還款，便將其調劑到對私業務上。如果不能達到客戶的要求，有的銀行也會因此流失客戶。

　　政策方面等待定調

　　事實上，政策走向一直是樓市的風向標，2009年的中央經濟工作會議就是近期政策面中的焦點事件。而且，今年的中央經濟工作會議提前了，從習慣上的12月改到11月底。近年來，中央經濟工作會議的定調發生了很大的逆轉。2006年是從“又快又好”轉變為“又好又快”，在保證經濟增長的同時強調可持續發展。2007年是“控總量、穩物價、調結構、促平衡”，是以防經濟過熱和防通貨膨脹為目標的收縮型經濟政策，樓市火爆到不行，但2007年年底開始的全球金融危機打破了這個節奏，在外部力量的影響下經濟被動地由過熱轉為過冷、由通脹轉為通縮，因此，2008年宏觀經濟定調中，“保增長”成為核心任務。

　　于是，本次經濟工作會議將怎樣定調？會不會對房地產市場產生影響？會不會對目前瘋長的房價“降溫”？一系列的問題都值得玩味。

　　浙江大學房地產投資研究所所長趙杭生在接受記者采訪時表示，中央經濟工作會議肯定會對當前的中國房地產總體發展態勢作出一種結論性的分析，特別是對明年宏觀調控的方向，宏觀調控的方針要制定出來，然后才有中央對明年宏觀調控的方針，國家、國務院層面才會制定財政政策、貨幣政策兩大政策的取向，才能決定房地產政策的取向，這是從上面往下面推的過程。

　　除了即將召開的中央經濟工作會議之外，杭州在去年出臺的“24條新政”到年底就要到期，購房入戶、提高公積金貸款比例、減免交易稅費等優惠措施是否會延續？這些都將左右著樓市的將來。

　　而不少購房者都想趁著年底前買房，“光減免稅費就不少錢呢，而且我還準備購房入戶。”正在尋找二手房源的購房者小魏向記者表示，其實和小魏有同樣想法的購房者不在少數，來自10月份二手房的數據顯示，10月份五大城區共成交二手房4802套，環比9月的4266套上漲13%，與去年同期相比增長4.3倍。成交均價16610元/平方米，環比9月上漲3%，同比上漲40%。

　　-業內觀點

　　年末房價存在上漲空間

　　浙大房地產投資研究所所長趙杭生

　　就今年杭州房地產市場的情況來看，年末房價上漲的空間還是存在的。在今年最后一個月里，樓市成交還會出現一個“小高潮”。因為有不少人會選擇在今年最后的時間出手買房，以趕房貸優惠政策的末班車。盡管房貸優惠政策是否延續尚未明確，但隨著經濟大環境的好轉，房地產優惠政策逐步減少的趨勢是可以肯定的，這就促使一部分人加快自己買房的腳步。

　　而明年杭州樓市是否會延續今年的火爆主要取決于三個因素：其一、國家宏觀經濟是否能繼續回暖；其二、通貨膨脹壓力的變化，對房地產市場成交量的影響不可小覷。在一定范圍內，通貨膨脹的壓力越大，房子保值的功能就越明顯，而這無疑會起到刺激消費的作用；其三、樓市供應量大小的影響。杭州樓市的供應量長期不足，雖然明年樓市的供應量較今年會有一個明顯的上漲，但樓市求大于供的局面很難在短期內得到改變。

　　明年樓市可能走低

　　眾安房產營銷總監陳波

　　眼下樓市相對平穩的行情持續到明年二、三月份基本是可以肯定的。在現在實行的房地產扶持政策發生變化之前，杭州樓市的行情不會有大的波動。至于樓市轉折出現的時間，我認為是在明年3月份之后。根據現在的情況判斷，隨著國家宏觀經濟走出低迷和房地產市場行情過火的現狀，房地產相關政策肯定會發生轉變，房貸利率上漲等一系列變化將在明年出現。這就不可避免地對明年房地產市場的走向產生影響，我的看法是明年杭州房地產市場走低的可能性比較大。

　　2010年末到2011年初或成樓市拐點

　　金都房產副總余蓉

　　單純以供應量的多少來判斷市場反應是沒有意義的。今年年初時有人做過統計，當時杭城樓盤總量在3萬套左右，有人據此作出預測，這些樓盤要兩三年才能被消化掉，可實際結果卻和預測大相徑庭。實際上預測樓市的市場前景最主要的是看市場供求關系是否平穩。現在樓市的需求毫不夸張地說70%是投資需求，房價就是靠著這部分需求拉動的。而明年的市場需求是否能同今年一樣旺盛，恐怕要打上一個問號了。

　　明年樓市按照現在的發展態勢判斷的話很有可能會以當前平穩的行情為主。在房價站到高位之后，不管是購房者還是地產開發公司都需要時間去適應高房價帶來的變化。而國家經濟平穩發展的大局也不允許房價持續不斷地上漲。據此推斷，樓市的轉折點預計將會出現在2010年年末到2011年這段時間內，這也是大多數人的看法。來源： 青年時報 　作者： 王晉 金歆 余藝民