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　　受此輪“燒錢過(guò)冬”救市法的影響，社會(huì)流動(dòng)性空前充裕，通脹預(yù)期異常強(qiáng)烈。豪宅持續(xù)熱銷，拉動(dòng)房?jī)r(jià)整體激勵(lì)反彈等原因。投資性和投機(jī)性需求將提前大量入市。

　　以成都為例，從04到06年的2004-2006年期間，價(jià)格上漲幅度相對(duì)穩(wěn)定，漲幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年，在一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格快速上漲的情況下，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)也一路飆升。2007一手住宅年成交均價(jià)為5394元/平方米，環(huán)比上升24%。略高于平常年份的漲幅。07年12月，成都一手住宅市場(chǎng)成交均價(jià)創(chuàng)下新高，達(dá)6129元/平方米。

　　然而，到了09年，短短不到一年時(shí)間，成都市區(qū)房?jī)r(jià)從年初的5100多元，上漲到10月份的6300多元，平均每平米足足上漲1000多元。這還不算已經(jīng)調(diào)高，但還沒(méi)有成交多少的給算進(jìn)來(lái)(樓市的價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法具有滯后性)。

　　而其他一、二線城市，也大同小異。至于剛剛出爐的全國(guó)性房?jī)r(jià)上漲幅度，筆者覺(jué)得這個(gè)3%的環(huán)比數(shù)字，掩蓋了歷來(lái)領(lǐng)漲樓市的北京、上海、深圳等標(biāo)桿城市的真實(shí)上漲幅度。而且中國(guó)是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距大，樓市總體水平參差不齊的樓市，放眼全國(guó)必定容易忽略樓市的新動(dòng)向和苗頭。

　　此外，盡管投資增速在三季度之后開(kāi)始快速上升(參見(jiàn)筆者其他博文，里面有數(shù)據(jù))，貨幣市場(chǎng)利率和銀行實(shí)際貸款加權(quán)利率卻在迅速下降，客觀上市場(chǎng)的房?jī)r(jià)上升預(yù)期在逐步形成。這就為樓市“炒房客”的入市提供了最佳的土壤。

　　再加上，投機(jī)客和投資客，出于對(duì)樓市長(zhǎng)期看好，出于一年來(lái)房?jī)r(jià)的激烈反彈，出于部分地方政府揚(yáng)言延長(zhǎng)優(yōu)惠政策的時(shí)間(實(shí)際上是和中央在政策上的博弈)，出于把準(zhǔn)了歷年調(diào)控政策的脈搏和套路，還有社會(huì)流動(dòng)性的充裕和通脹預(yù)期，以及二套房這個(gè)主要的炒作工具可能被全面收緊等利壞信息(對(duì)于炒家來(lái)講)，從臨近年關(guān)開(kāi)始，這部分需求也將大量涌入樓市。

　　依照“投機(jī)客和投資客”歷年的入市規(guī)律，按照目前這種救市發(fā)展態(tài)勢(shì)，筆者預(yù)計(jì)在今年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議定調(diào)之后，也就是為來(lái)年調(diào)控定下基調(diào)后，這兩部分需求才會(huì)決定最后的入市時(shí)機(jī)，再晚也會(huì)在明年一季度時(shí)大量涌入樓市，如果“后救市”調(diào)控不到位的話。只是沒(méi)想到會(huì)提前。

　　回顧和反思前幾季度的樓市，其實(shí)早在今年五一的“春季房地產(chǎn)交易會(huì)”上，就出現(xiàn)了投資居住兼有的買家，還有少量的純投資客戶。但轉(zhuǎn)過(guò)6月份，當(dāng)房?jī)r(jià)整體上揚(yáng)，整體經(jīng)濟(jì)和樓市都見(jiàn)底向上發(fā)展時(shí)，投機(jī)客和投資客就已經(jīng)陸續(xù)入市了。目前的非居住性購(gòu)房需求，基本達(dá)到20%左右，但這確是一個(gè)苗頭。

　　另外要強(qiáng)調(diào)的的一個(gè)常識(shí)就是，歷年來(lái)，支撐樓市前行的主力需求，其實(shí)并不是“剛需”。因?yàn)椋瑒傂杵鋵?shí)是被高房?jī)r(jià)“邊緣化”了的一部分需求，對(duì)高房?jī)r(jià)的承受力很有限，而真正造就了07年開(kāi)始時(shí)虛假繁榮的推手，還是投機(jī)和投資需求，以及由此引發(fā)的恐慌性需求。

　　所以，按照當(dāng)前的樓市發(fā)展形勢(shì)，最快在明年一季度，剛需將在明年逐步被告房?jī)r(jià)阻擋在門外，而投機(jī)和投資需求，將把剛需從樓市置換出來(lái)，從而擔(dān)任樓市需求主力。而剛需或者觀望，或者恐慌性的咬牙加入……

　　總后總結(jié)投資性需求和投機(jī)性需求，大量入市的幾點(diǎn)原因，已經(jīng)是老生常談了：1、外貿(mào)恢復(fù)過(guò)緩，制造業(yè)困境并沒(méi)有徹底改觀，資本尋求避風(fēng)港，樓市成為其他行業(yè)的吸金器。2、樓市長(zhǎng)期看好，房?jī)r(jià)長(zhǎng)期看漲，投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。3、銀行可能全面收緊二套房，停止曖昧的態(tài)度。4、未來(lái)通脹預(yù)期強(qiáng)烈。

　　聲明：

　　1、9月份時(shí)，筆者考慮到保障性住房入市、嚴(yán)查囤地等因素的影響，預(yù)判樓市不具備炒作的土壤，但幾個(gè)月過(guò)去了，囤地、地王、房?jī)r(jià)激烈反彈、保障性住房一副姍姍來(lái)遲的模樣，一切就又對(duì)了炒家的胃口，看調(diào)控可真是江山易改，樓市的惡疾難除啊！以后誰(shuí)還敢聽(tīng)相關(guān)部門的嚴(yán)控、嚴(yán)查、等一類的官方承諾和論調(diào)？！古語(yǔ)有曰：失一回身和失一千回身，都叫婊子；那么相關(guān)部門失言一次和失言一千次，這又叫什么？

　　2、筆者認(rèn)為按照目前的態(tài)勢(shì)發(fā)展，樓市可能會(huì)掀起新一輪泡沫，但筆者并不贊同“樓市目前存在泡沫”的論調(diào)。因?yàn)檫@輪房?jī)r(jià)的上漲幅度雖然很大，但經(jīng)濟(jì)基本面全年依然是通縮，房?jī)r(jià)依然整體健康和理性。另外。樓市這個(gè)局部通脹確卻是事實(shí)。近9萬(wàn)億的天量信貸，直接和間接流入樓市的達(dá)到1萬(wàn)多億之多，如此“燒錢過(guò)冬”，如此結(jié)構(gòu)不平衡，豈有局部不通脹之理？

　　3、縱觀任何一輪通脹周期的全過(guò)程，不論是歐美還是前幾年的中國(guó)，無(wú)不是以固定資產(chǎn)價(jià)格的激烈上漲為序幕。要知道，我國(guó)當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)基本面的通脹壓力，并不表現(xiàn)在通常意義上的商品物價(jià)上，而是表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格特別是房地產(chǎn)價(jià)格上。實(shí)際上，09年這輪房?jī)r(jià)上漲就是新一輪通脹的開(kāi)始，只不過(guò)在特殊的調(diào)控時(shí)期，政策制定者和執(zhí)行者都是緘默不語(yǔ)罷了，尤其是救市部分救市政策即將推出的預(yù)期，讓大量投機(jī)客和投資客入市的時(shí)間提前，新一輪泡沫將由此來(lái)開(kāi)序幕。（張宇良）