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　　編者按

　　有人將今年的旺銷歸因于去年年底至今年年初的各項臨時性優惠政策，眼下，各種購房優惠政策大限將至，未來政策走勢仍不明晰，買房人、開發商，甚至是中介機構，將以怎樣的心態面對這個大限日？是否希望趕上這次“優惠末班車”呢？《北京晨報·房產周刊》本期展開深入調查。

　　買方

　　公積金不“成”就觀望

　　近來一直在看房的李女士對優惠利率是否取消并不是過分擔心，她告訴記者自己首次置業就買90平方米以下的小戶型，計劃用公積金貸款，所以貸款是否7折優惠并無影響，目前主要考慮的問題是房子品質，除價格外，還考慮地段、交通和社區配套等一些條件。“事實上，最好能買現房。如果看好的房子公積金貸款又不夠，那就再等等看。”李女士說。

　　“偉嘉安捷”統計數據顯示，10月份房貸市場交易類貸款量環比下降兩成。二手房稅費大限來臨之前，房地產市場并未如期出現交易小高潮。該機構專業人士分析，造成交易類貸款不升反降的原因主要有兩方面：一是“高貸低過”禁令下發，不少購房人不能在銀行獲得高評估貸款，做低過戶價又不太甘心，在對未來貸款政策預判不明的情況下只好靜觀其變；二是下半年帶動房貸市場交易類貸款走勢的主要是置業升級人群，受二套房貸政策的影響，再次置業的人群要面對高首付、高利率的現實，這部分人群依舊在觀望。北京中原三級市場研究部表示，目前投資客的購房步伐有所緩慢，理由是他們著重選擇房產項目本身升值潛力空間大的樓盤，而不是盲目出手。

　　賣家

　　有房在手不愁賣

　　小王考慮到與父母同住，計劃在西南三環的萬年花城買一套三居室的二手房。然而她在萬年花城周邊的各中介門店登記了一圈，一周下來卻沒有接到一個看房電話。“我愛我家”萬年花城店工作人員的回復是：“目前大家手上的客戶多，而房源少。只要出一套房源，很快就能賣掉，因此大家連看房的機會都不是很多。”中介的說法很快得到驗證，小王在登記后第9天接到電話，有一房主愿意250萬元出售其在萬年花城4期的一套房產，但聽到小王要等下班后8點才能趕去看房后便拒絕接待，小王描述說：“房主說時間太晚，耽誤休息了，看房人多，房子不著急馬上出手。”

　　北京中原三級市場研究部透露，“金九銀十”期間，北京二手房的成交量較六、七月份有所下浮，但價格依然穩健。從房源掛牌量方面來看，沒有出現明顯的增加，可見前半年活躍的交易確實消化掉很大一部分房源。而房源量的稀缺，也就增加了在售房源業主的信心，報價相對較高。由于目前北京二手房市場活躍度較高，且價格持續高漲走穩，因此心態仍然比較堅挺，議價空間仍然有限。

　　開發商

　　年底不急賣房子

　　來自于“安居客”的監測數據顯示，到今年11月3日為止，北京有341個新樓盤在熱銷中，其中90平方米以下的房型占現有市場供應新房總數的40%。記者了解到，目前70年產權的中小戶型依舊供不應求。在開盤數量不多的新盤項目中，華貿城、萬年花城5期、雅世合金公寓等項目均出現“一房難求”的狀況。樓盤熱銷、政策大限，開發商會不會趕搭政策優惠這一“末班車”？

　　針對上述問題，北京國華置業有限公司公關部經理趙加表示：“今年不再加推項目了，為的是保證已推出樓座的施工進度和品質。華貿城不會受到整體市場的影響，因為我們的定位就是不作價格的‘領跑者’，只作品質的‘領跑者’。”據悉，原計劃只推出5、6號樓的華貿城，由于認購極其火爆，于是加推了11到14號樓，即使這樣目前還有很多意向購房人沒有排上號。同樣，位于西四環的雅世合金公寓推出房源不多，但是認購者達到上千人。雅世集團副總裁宮鐵軍透露：“會關注樓市政策的變化，順勢調整項目的銷售策略。但目前優惠利率是否會取消還有待商榷，因此今年加推樓座的可能性不大。房子也不是著急賣，還主要是做品質。”萬年花城5期在一天銷售完畢后，該項目負責人表示今年不再推出新盤，要等到明年4、5月份才再次開盤。

　　中介

　　12月或現集中交易

　　各項優惠政策執行基本已至一年， “鏈家地產”市場研究部認為北京二手房市場出現三種新特點，一是各項稅費政策的優惠，節省成本最大幅度可達7.55%左右，這直接促進了潛在的隱性需求顯現，從而使得成交量顯著上升；二是90平方米以下、140平方米以上兩類戶型成交比重明顯上升，讓初次置業購買小戶型為主的人群被動購房程度減輕，讓大戶型的持有風險大大降低，這都直接提高了兩類戶型房產的購房意愿；三是3至5年房產成交占比顯著上升，增強了次新房需求群體和持有群體的入市意愿。

　　“我愛我家”副總胡景暉認為，按照之前的政策公布程序看來，如果真的政策大限來臨，相關部門最晚也要在11月中旬或是月末公布出來，這樣才能給市場一個適應期，這樣集中交易可能會出現在12月份，目前市場上并沒有明顯的反應，因為政策走向還不明朗。“但我認為，目前經濟實體還沒有真正恢復，要發揮房地產在其中的積極作用，就不能打擊市場交易信心。因此是否取消還是一個未知數。” 胡景暉說。

　　美聯物業市場研究部總監張大偉則認為，房貸優惠取消的可能非常大。而且明顯要大于營業稅優惠的減免。原因是目前的消費者不一定都是理性置業，有部分甚至是透支需求。因此月供壓力加大后會抑制部分非理性購房人群盲目入市，在一定程度上抑制價格的猛漲。21世紀不動產分析師表示，隨著二手房優惠政策倒計時效應的逐步顯現，將進一步加重買賣雙方的恐慌心理，“集中拋售”或“恐慌入市”的現象將可能重現。

　　晨報記者 王麗婭

　　專家觀點

　　樓市新一輪調整在即

　　“我愛我家”副總胡景暉在接受記者采訪時表示，目前所實施的各項樓市優惠政策取消并不能給市場帶來積極影響，一是不能根本解決房價過快上漲，原因是能夠享受政策優惠的購房人多是首次購房的置業者，本身購置的也是中低價房產，不是推高房價的主體；二是取消優惠政策會讓買賣雙方進入觀望期，不利于盤活市場，依舊會影響大財政稅收。“恢復以前的稅收水平本是為了增加國家的財政收入，這樣雖然在單套房屋的稅收上能多一些，但是會影響到整體市場成交量下降，結果是總體稅收未必能高。”胡景暉分析說，“綜觀已經出臺的樓市政策，目前最有效的辦法還是土地的有效供給。拍出高價地就能推高周邊樓市價格，同樣低價入市的土地也能起到抑制周邊房價上漲，這是一把‘雙刃劍’。對一年以上不開工的項目收取土地增值稅，對兩年以上不開工的土地收取高額的閑置稅，很快就能擠出不少有效供應量。”

　　21世紀不動產分析師認為，若優惠政策到期停止，2010年的房價不排除沖高回落的可能。由于中國樓市今年帶有明顯“政策市”的特征，因此樓市對政策的這種依賴性將長期存在。鑒于房地產支柱產業的行業影響及對經濟發展的拉動作用等，預計政府或許不會輕易采取對刺激樓市復蘇的營業稅費減免等一系列優惠政策“一刀切”全面收緊的舉措，但不排除政策局部微調或終止部分政策的可能。面對價格高、供應少、成交回落的市場現狀，多位業內專家的共識是，中國樓市在春節前后還將進入新一輪的調整。