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　　●當前中國房價處較高位置，這反映在住宅租售比上，但一些城市樓盤開出后往往一周內就賣出80%、90%，部分成為日光盤，所以從根本上看，供求矛盾決定了房價的持續上漲

　　●2007年、2008年發展商購地面積分別為4億和3.5億平米，未來可形成住宅面積約為7億和6億平米，正好銷售情況大體對應，這就是發展商2009年住宅旺銷后大量高價買地的主要原因，因為再不買就要斷糧了

　　●盡管短期房價波動會比較大，但立足三、五年看，在中國城市化率接近70%前，房價、地價向上趨勢難以改變。未來逆轉的標志有三點：第一、內需型社會的形成；第二、M2增長率回落到10%以下；第三、城市化臨近尾聲

　　⊙中證投資 徐輝 ○編輯 李導

　　最近兩年的股市運行表明，地產股始終是大盤的先行指標，而房價和地價趨勢無疑又是地產股的風向標。從最近的情況看，市場對當前房地產現狀，及其未來發展存在相當大的分歧。常識來看，中國房價處在較高位置，這反映在住宅租售比和房價收入比上，但購房者依然在購買，這反映在出清率上，在一些熱點城市，樓盤開出后往往一周內就賣出80%、甚至90%，部分樓盤成為日光盤。所以，一些分析人士認為，供求矛盾決定了房價最近20年的持續上漲，這其中有一定道理。

　　供求失衡 房價上漲的根源

　　我們來看一下，中國房地產市場近年供應情況。2007年、2008年全國商品房銷售分別為7.6億和6億平方米，其中住宅分別為6億和5億平米。以100平米為一套，2007年、2008年分別銷售了住宅600萬套和500萬套房子。從賣地情況看，2007年和2008年發展商購地面積分別為4億和3.5億平米。假設平均容積率為2，則這些土地在未來可形成的供應將分別為8億和7億平米，其中住宅面積將分別為大約為7億和6億平米，其正好與2007年與2008年的銷售情況大體對應，這就是發展商2009年住宅旺銷后大量高價買地的主要原因，因為再不買就要斷糧了。這是供應的一面，我們再來看看需求的一面。最近20年中國城市化率以每年一個百分點的速度在進行。也就是說，大體上每年要有1500萬人從農村進入城市。如果平均一個家庭4個人，這就意味著每年城市家庭要增加400萬戶；如果一家3口人，則每年新增城市家庭500戶。

　　如果加上巨大的住房改善需求，我們就知道中國每年至少存在600萬套的新增房屋需求，也就是每年會產生大體6億平米的住宅需求，這是這幾年來中國住宅銷售維持6億平米左右的主要原因。考慮到未來改善型需求、也就是消費升級需求增長的因素，住宅需求還有進一步走高趨勢。

　　高房價利大于弊

　　提高土地使用效率

　　當然，提高現有土地的使用效率可能是另一條能夠解決問題的好辦法。那么，如何提高土地的使用效益呢?日本在上世紀80年代的石油危機中是如何安全度過的？靠的就是價格杠桿。大幅提高要素價格，人們自然就會珍惜生產要素。

　　事實上，當前中國正在使用這種方式。當然，它的負面效應就在于，貧富分化會進一步加劇；而且政府控制的資源比例會進一步增加。2008年地產業協會統計顯示，房價的構成比例中，接近50%最終流入了地方政府腰包，其中包括地價款項和各項稅費。所以，能夠看到的未來是：地價繼續高企，房價同樣會高企；丈母娘繼續逼迫女婿買房；一家三代或四代繼續為后代的一套房子努力。

　　物業稅不改房價基本趨勢

　　有人說，物業稅推出會大幅降低房價。筆者相信，即使物業稅推出，中國房價也不會出現大幅向下逆轉，因為銀行已事實上承認當前的高房價了，當前新房價格中80%由銀行墊付，而且期限是30年。如果房價出現30%至50%的下跌，中國銀行業將面臨滅頂之災。另外，房市可不比股市，要想在這個市場進行新老劃斷，那是要冒巨大政策風險的。所以，物業稅的征收必定是漸進式的，在市場可承受范圍內逐步展開。

　　筆者的結論是，盡管短期房價波動會比較大，但立足三、五年的長線看，在中國城市化率接近70%之前，房價、地價向上的趨勢應當難以改變。那么，房價、地價逆轉的標志何在?第一、中國內需型社會的形成。低投資、高消費社會的形成，這將直接降低地產行業的收益率水平，進而對住房投資形成抑制。第二、M2增長率回落到10%以下。20%左右的M2增長，必然帶來房價的持續走高。所以，從貨幣角度看，M2的回落是房價在若干年后趨穩的關鍵。第三、城市化臨近尾聲，這將導致需求和供應的關系逐漸平衡。