- 購買力過剩VS供給不足 樓市十年頑疾一朝得解？
從2000年到2009年的十年間，全國住宅銷售均價從2017元/平方米上漲到4474元/平方米，北京、上海等一線城市中心地段上漲5倍以上。
十年間，代表供給的房屋竣工面積從2.3億平方米增長到7.02億平方米，復合增長率達到13.20%；而代表購買力的M2的復合增長率達到了17.84%、儲蓄存款的復合增長率達到16.83%。
自2005年之后，無論總量還是增速，房屋銷售量均超過竣工量，庫存告急。
房價仍由供求關系決定，供需缺口的存在無疑成為房價上漲的主要原因，供應力與購買力的不均衡增長共同加大了樓市虛火。此次調控加大供給、控制過量貨幣進樓市，可以說是對癥下藥。
供銷缺口不斷加大
從2000年起，新增商品房供應總體保持較高水平，但依然趕不上居高不下的購房熱情，這是導致房價出現明顯上漲的重要原因之一。
Wind數據顯示，2000年至今的十年間，代表新增供應的房地產年度新開工面積和商品房竣工面積呈逐年遞增趨勢。同樣地，代表實際需求的商品房銷售面積也在逐年增長，并且自2005年之后，無論總量還是增速，銷售均超過竣工。
根據統計，十年內(截至2010年3月)，房地產新開工面積累計達到70.6億平方米，商品房竣工面積累計達46.46億平方米；而銷售方面，商品房銷售面積累計達49.7億平方米。銷售面積超出竣工面積約3.3億平方米。同時，十年間，除去2008年之外，其余年份銷售面積增幅均大于竣工面積增速，供給的增速遠遠低于需求。
從數據中不難發現，供需缺口的存在是推動房價上漲的癥結之一，這一趨勢自2005年起表現得更為明顯，也正是從2005年起，全國房地產價格開始了一波明顯上漲。
2004年之前的5年時間，商品房年度銷售面積均小于年度竣工面積，5年供給比需求多出3.16億平方米。
但是，自2005年起，年度銷售面積開始大于年度竣工面積，5年時間，需求比供給多出6.4億平方米。供需缺口也在逐年拉大，該缺口在2007年和2009年表現得尤為明顯，銷售增速幾乎達到同期竣工增速的2倍多，這兩年全國房價出現大幅上漲。
2009年，商品房竣工面積7.02億平方米，同比增長20%，銷售面積則達到9.37億平方米，同比增長51%；2007年，商品房竣工面積為5.82億平方米，同比增長9.84%，但銷售面積則達到7.62億平方米，同比增長25.64%。
2008年受全球金融危機及國內經濟放緩等諸多因素影響，商品房銷售面積同比下降18.51%至6.21億平方米，竣工面積則同比上漲0.46%至5.85億平方米。這其中，上年新增供給的加大也成為“助跌”因素，2007年的新開工面積同比增幅達到自2004年以來的新高21%。
有專家認為，新開工面積的下降直接導致未來供應減少，2009年部分大城市房價漲幅較大源于2008年部分項目停緩工，導致供應量偏少，無法滿足突然涌出的自住需求和投資投機需求。數據顯示，2008年房地產新開工面積為9.76億平方米，同比僅略增3.15%，為十年以來的最低增速。
2010年前3個月，商品房累計竣工面積達到1.11億平方米，同比增長12.04%；商品房銷售面積達到1.54億平方米，同比增長35.83%。這或許可以解釋今年一季度房價大幅上漲的主要原因。
房價背后的貨幣推手
從長期來看，我國的廣義貨幣供應量(M2)增速始終保持在高位運行。
有數據顯示，2009年7月份，我國M2已經超過美國，成為全球第一貨幣大國。如果把視線放得更遠，就不難發現我國的貨幣發行量一直保持在10%以上的增速。
據Wind數據統計，在1990年至今的20年里，我國M2的同比均保持在兩位數的增長幅度，復合增長率達到21.37%；近十年內，M2增速穩定在17%左右。在資產價格大幅上漲的2007年，M2的增速為16.72%。相比之下，2009年M2的增速高達27.68%，已經遠遠偏離平均水平。
M2不僅反映了社會的現實購買力，還反映出了潛在的購買力水平。房地產在國民經濟中的比重越來越大，超額供應的貨幣過量進入房地產領域。開發商從銀行獲得貸款的可能性增加，刺激了房地產市場的發展；居民通過銀行信貸將對住房的潛在需求轉變為有效需求。快速增長的貨幣供給在加劇市場流動性泛濫的同時，也成為高房價的背后推手。
專家表示，理論上M2的增速應該等于GDP增速加上CPI。不過在通常情況下，M2增速高于GDP增速5-8個百分點都屬于正常水平。然而據測算，我國自1990年開始的20年間，二者的差值平均達到11.68%，超出了正常水平。尤其是在2009年，這一差值達到18.98%。
在M2中，我國一直保持著較高的儲蓄率，20年間儲蓄存款基本保持兩位數的增速，近10年內儲蓄存款年平均增長16%，2009年末儲蓄存款已經達到26.08萬億元。在通脹預期下，人們需要通過各種途徑為手中的資金進行保值增值，而這部分潛在的購買力主要的投資渠道就是股市和樓市。
中國指數研究院數據顯示，2001-2009年期間，貨幣投放對房地產市場的影響十分明顯，M2、房地產各類貸款與銷售面積和價格的走勢大致趨同。據測算，在其他因素不變的前提下，2009年M2快速增長導致商品房價格上漲9.7%，商品房銷售面積增加18.8%。
盡管央行將2010年M2增速目標定在17%左右，同時也加大了對貨幣投放的控制力度，但是由于我國的經濟增長主要依靠投資拉動，因此從長期來看，大量的貨幣投放仍不可避免，這就使得資產價格在長期內處于上漲區間。難怪有專家這樣認為，我國貨幣供應的速度是世界主要經濟體的2倍左右。如果廣義貨幣供應量的增幅不降到與GDP的增幅相接近，房價可能還有上漲壓力。
控制需求能否對癥下藥
房地產價格的如火如荼上漲，不僅會導致購房市場的扭曲，更會導致資產泡沫的進一步膨脹，帶來巨大的金融風險。由此，政府近期頻繁發出針對房地產市場的調控“組合拳”，以期抑制樓市虛火。
4月17日，國務院發出關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知，其中便表示要“增加住房有效供給”，要求住房城鄉建設部門加快對普通商品住房的規劃、開工建設和預銷售審批，盡快形成有效供應；同時，要求各地調整住房供應結構，明確保障性住房、中小套型普通商品住房的建設數量和比例。
不過，業內表示，增加供應是個長期目標，由于從土地出讓到開工形成有效市場供應的工程時滯，使房地產行業的供給在短時間內難以迅速提升。
此次調控更多的是從抑制需求入手，通過對需求的打壓達到短期緩解市場供求壓力的目的。無論是對于首套、二套、三套房的首付比例及利率水平的提高，還是對價格過高地區三套房住房貸款的暫停發放，以及對外地購房的抑制，均是從信貸政策入手，抑制過量貨幣進入樓市的趨勢。
以中歐國際工商學院教授許小年為代表的一批經濟學家認為，要降房價就應該緊貨幣、寬供應。專家也指出，目前出臺的一系列政策主要是從結構層面對信貸進行調整，但目前貨幣供應總量仍處在較高水平，并未出現明顯下降，未來的政策還應該在調結構的基礎上，更加著眼于總量的調控。(于萍)
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