- 追問中國樓市：住房制度改革要不要大幅調整
今年兩會期間，有代表委員提出，通過建立“三三制”住房制度，解決中等收入家庭的住房問題，“二次房改”再度成為社會熱詞。這種呼聲的出現，是否意味著從1998年開始的城鎮住房制度改革出現了一些突出的問題？房改的下一步，應該怎么走？
對話人：編輯 苗苗 記者 王煒 李剛
一問：
“二次房改”呼聲起，說明什么？
編輯：1998年，以國務院發出《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》為標志，我國開始了以住房商品化、社會化為目標，以停止實物分房、實行住房分配貨幣化為主要手段的城鎮住房制度改革。時至今日，為什么會出現深化房改、甚至“二次房改”的呼聲呢？
王煒：這種呼聲的出現，顯示了我國房地產市場在快速發展中出現了一些突出的矛盾和問題。國務院發展研究中心有關專家指出，目前房改主要存在以下一些問題：
在房地產市場方面，首先，部分城市地價、房價上漲過快。特別是在北京、上海等大城市，房價漲幅過大和房價收入比上升過快，讓居民普遍感到房價難以承受。第二，住房供求結構矛盾突出。盡管我國一直鼓勵建設適合普通家庭的中低價位、中小戶型的普通商品房，但這類住房供給嚴重不足。供應結構不合理不僅直接影響了中低收入居民的購房需求，而且進一步加劇了房價上漲給普通居民帶來的壓力。第三，二手房市場和租賃市場長期發育緩慢，導致龐大的存量房難以盤活，住房需求過度依賴新房市場，也推高了房價。第四，房地產市場秩序混亂。捂盤惜售、囤積房源、發布虛假信息等侵害消費者利益的現象屢禁不止。
在住房保障方面，盡管近幾年保障性住房建設進度有所加快，但目前覆蓋面仍然較小，與廣大群眾的需求相比仍有很大差距。住房保障制度設計不完善、不合理。
同時，房地產市場的宏觀調控也是困難重重。專家認為，近年來住房調控政策沒有能達到“促進市場平穩健康發展”的預期目標，房地產市場投資增長過快的勢頭沒有得到根本遏制，市場秩序仍然有許多問題。
正是在這些因素的作用下，通過深化房改來改變現存問題的呼聲才不斷出現。
二問：
十年房改回頭看，如何評價？
編輯：為什么會出現這種種問題，是房改的市場化思路錯了嗎？應該如何評價十多年的房改？
李剛：應該說，房改10多年來，不僅有效解決了計劃經濟模式資源配置效率低下的矛盾，大幅改善了城鄉居民的居住質量，而且拉動了內需消費的釋放，促進了經濟平穩。實踐證明，住房制度改革市場化方向順應了市場經濟規律。
王煒：的確。經過十幾年的房改實踐，房改取得了巨大成就。
首先，城鎮居民住房水平顯著提高。到2009年底，全國城鎮人均住房面積已經接近30平方米，比1998年的18.6平方米增加了10平方米以上。同時，居民自有住房數量大幅度提高，住房自有率達到80%以上。住房占居民家庭全部財產的平均比重已經超過50%，是居民家庭財產增長最快的部分。
同時，住房市場機制的作用日益顯現。目前，房地產市場已經成為實現居民住房需求的主要載體，新房、二手房、租賃市場組成的多層次的住房市場體系初具規模。在市場發育成熟的同時，住房保障體系的框架也初步形成。
因此，盡管出現了種種問題，但從短短十幾年房改取得的成就看，我國住房制度市場化改革的方向是正確的、符合國情的，必須繼續堅持。
編輯：既然方向是正確的，那么出現這些問題的原因何在？
李剛：從本質上來看，房價問題的實質是在市場化條件下住房資源公平、合理分配的問題，是效率和公平如何兼顧的問題。廣州市市長張廣寧指出，由于市場主體存在逐利的天然屬性，難以在釋放效率的基礎上做到公平。目前，住房問題上出現的一些不和諧、不合理的現象，需要“有形之手”去干預、去調控，以彌補市場機制的缺陷，健康發展。
王煒：應該理性分析房改面臨問題的原因。首先，城鎮居民住房需求集中釋放，使得住房供求矛盾凸顯。國務院發展研究中心專家認為，“十五”以來，由于消費結構快速升級，引發了居民住房消費的快速增長、城市化快速推進帶動了城市特別是大中型城市住房需求的快速增長，這都導致了住房需求集中快速釋放。這些因素交織疊加，加速了現階段房價上漲、供求不平衡的矛盾。
其次，住房市場發育時間短、水平低。我國住房制度全面改革僅10余年時間，市場體系尚不完善，市場規則不健全，相關的法律法規體系也不健全。
因此，目前房改遇到的問題，是經濟發展階段性特征、住房改革進程以及市場發育水平的集中反映，需要一個中長期的過程來解決。
三問：
進一步深化改革，方向在哪？
編輯：現在，社會上關于“二次房改”的呼聲很強烈，甚至有學者提出了具體的方案。住房制度是需要推翻重來，還是在現有的體系下進一步深化？
李剛：廣州市相關人士表示，目前學術界正在討論進行“二次房改”，包括提出建立“三三制”住房制度，歸根到底只不過是就解決夾心階層住房問題提出了一些建議。廣州目前構建的包括保障性住房供應體系、政策性住房供應體系、市場化住房供應體系的三層次住房供應體系，如能得到不斷落實、完善和改進，一樣可以達到解決夾心階層住房問題的目的。
廣州市住房保障辦副主任黃信敬表示，目前解決老百姓住房剛性需求的主要矛盾基本集中在內、外“夾心階層”兩個難題。“內夾心層”，即雖然符合經濟適用住房保障條件，但又買不起經濟適用住房的家庭；“外夾心層”，即超出經濟適用住房供應條件，但又買不起普通商品住房群體。這個群體目前特別龐大。
廣州市對“內夾心層”，考慮擴大廉租住房保障面，把部分“夾心層”納入到廉租住房保障范圍；對“外夾心層”，擬在開發企業建設限價房的基礎上，政府也參與建設限價房，通過政府政策扶持，實現有限度的保障，來幫助這部分職工解決住房問題。
王煒：仔細看“二次房改”所提出的住房供應體系，與我們現行的房改提出“低端有保障、中端有支持、高端有市場”的住房供應體系，本質上是一致的。因此，與其稱之為“二次房改”，不如說是在對十幾年來住房制度改革的進一步深化。
從具體措施來說，首先，要完善我國住房保障制度。在住房保障體系比較明確的情況下，當前最緊迫的任務是“搶時間、搶進度”，加快保障性住房建設進度，積極擴大覆蓋面。在具體的保障方式上，應當允許地方政府因地制宜的自主選擇。
房地產市場方面，要避免過去宏觀調控出現“一調就死、一放就亂”的局面，首先要明確宏觀調控的目標。對房地產市場的宏觀調控，根本目的是促進市場平穩健康發展，滿足各收入階層居民不斷提高的居住需求。
在規范市場秩序方面，應該著重完善多層次住房供應體系，盤活二手房和租賃市場，完善相關法律法規制度，明確各職能部門的監管責任，進一步完善預售制度等。
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