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　　專論　　

　　中、日房地產(chǎn)市場有著根本的不同，原因是兩國的匯率政策與宏觀經(jīng)濟(jì)政策有本質(zhì)不同。中國不會(huì)重蹈日本的覆轍。

　　網(wǎng)上流傳“房地產(chǎn)崩盤時(shí)間表”，顯示中國地產(chǎn)走勢與1991年日本崩盤前頗為相似。按照這份時(shí)間表，中國房地產(chǎn)2011年就該崩盤。

　　中日房地產(chǎn)看著挺相似，本質(zhì)也有一定的接近之處，如資產(chǎn)泡沫化推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上升，房地產(chǎn)成為信貸過程中最重要的抵押品，因此房地產(chǎn)與信用體系、與實(shí)體經(jīng)濟(jì)血肉相聯(lián)。目前的中國房地產(chǎn)市場與崩潰前的日本房地產(chǎn)市場相比，無論從租售比、還是房價(jià)收入比，都能證明房地產(chǎn)主要成為投資品種，而不是消費(fèi)品種，因此房地產(chǎn)價(jià)格才能脫離收入的約束，扶搖直上。因?yàn)榇蠖鄶?shù)人把房地產(chǎn)視作對(duì)抗通貨膨脹的有力武器，而房地產(chǎn)作為投資品，成為財(cái)富重新分配的主要工具之一。所有的投資者都相信，房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)下跌，是最有保障的投資品種。

　　但是，中日房地產(chǎn)市場有根本不同，原因是兩國的匯率政策與宏觀經(jīng)濟(jì)政策有本質(zhì)不同。

　　從理論上說，人民幣并非自由兌換貨幣，因此人民幣匯率一直在窄幅區(qū)間內(nèi)浮動(dòng)，全球金融危機(jī)后再度與美元直接掛鉤，無論國際壓力如何，中國巋然不動(dòng)。這就使得人民幣匯率升值導(dǎo)致的資產(chǎn)泡沫不至于在全球一枝獨(dú)秀。

　　貨幣泡沫吹大全球房地產(chǎn)泡沫，如果泡沫崩潰，沒有多少地方能夠逃過劫難。

　　從今年2月份的數(shù)據(jù)看，東亞一線大都市的樓價(jià)仍在不斷膨脹。新加坡私宅的價(jià)格一般都在1000新元/平方尺(約人民幣53000元/平方米)，首爾的一套90平方米的普通住房大約4億到5億韓元左右(約人民幣3萬元/平方米)。中國國內(nèi)一線城市豪宅泡沫更明顯，目前，北京、上海一些豪宅已達(dá)到每平方米10多萬元的天價(jià)。目前，東京中心區(qū)域樓價(jià)在人民幣6.1萬元/平方米左右，還沒有達(dá)到其泡沫經(jīng)濟(jì)破滅之前的最高價(jià)格12萬元/平方米。

　　中國房地產(chǎn)泡沫威脅大，并不是因?yàn)榻^對(duì)價(jià)格最高，而是房價(jià)收入比過高，說明保障住房不足，而房地產(chǎn)市場成為少數(shù)富者的財(cái)富增值游戲。受此誘惑，中等收入階層搜索箱底每一分錢投入到房地產(chǎn)狂歡中。中國尚未完成工業(yè)化與城市化進(jìn)程，一旦崩潰，對(duì)于社會(huì)的影響將大于日本、韓國等國。目前全球逐漸協(xié)同退出寬松的貨幣政策，如果中國房地產(chǎn)市場崩潰，全球經(jīng)濟(jì)明年必然二次探底。這是小概率事件。

　　中國不會(huì)重蹈日本的覆轍，通過人民幣貶值和升值制造泡沫或擠破泡沫。1985年9月，美、德、法、英、日五國財(cái)長和央行行長在紐約廣場飯店舉行會(huì)議，達(dá)成五國政府聯(lián)合干預(yù)外匯市場，使美元對(duì)主要貨幣有秩序地下調(diào)。從簽約時(shí)的1美元兌250日元到1987年，最低到達(dá)1美元兌120日元，不到三年的時(shí)間里，美元兌日元貶值達(dá)50%。為保護(hù)企業(yè)，日本央行將貼現(xiàn)率由5%下調(diào)至2.5%，導(dǎo)致日元價(jià)格扭曲。1987年2月，美國又號(hào)召7國財(cái)長在法國巴黎盧浮宮召開會(huì)議，達(dá)成了制止美元進(jìn)一步貶值的諒解，被稱為盧浮宮協(xié)議。此后日元發(fā)生了一定幅度的貶值，日本央行又多次調(diào)整貼現(xiàn)率至6%的水平。

　　日元升值預(yù)期，與政府人為抑制低率保護(hù)企業(yè)的做法，使得日本成為泡沫之國，房地產(chǎn)飆升，日經(jīng)指數(shù)狂漲。日元價(jià)格的扭曲，使日本經(jīng)濟(jì)處于長期低迷狀態(tài)。

　　中國政府絕不會(huì)輕易放任人民幣匯率大幅升值，去年已通過融資與再融資撇去股市泡沫，要求保障型與中小套型普通商品房供地占土地供應(yīng)的70%，力圖以保障房解除房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。以中國目前擁有的外匯儲(chǔ)備與外匯政策，以及房地產(chǎn)市場的演變，房地產(chǎn)2011年崩潰說不靠譜。(葉檀，財(cái)經(jīng)評(píng)論員)