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　　根據(jù)北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年1-7月北京四環(huán)路以內(nèi)的商品住宅期房平均售價達(dá)17478元/平方米，新建住宅價格自今年3月份以來連續(xù)5個月上漲。與價格上漲相對應(yīng)的是成交量持續(xù)下跌，自6月份以來新房和二手房的成交量均出現(xiàn)了不同程度的回落，樓市似乎再次走到“十字路口”，是繼續(xù)價格飆升？還是迎來平穩(wěn)發(fā)展？亦或是掉頭向下？

　　大量放貸后存“可持續(xù)性”考驗

　　如果說要給上半年樓市火爆頒個最佳貢獻(xiàn)獎，寬松信貸政策當(dāng)之無愧。據(jù)統(tǒng)計，今年前7個月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源同比增長28.7%。其中，國內(nèi)貸款增長42.7%；利用外資下降33.1%；企業(yè)自籌資金增長9.9%；其他資金增長43.2%。在其他資金中，定金及預(yù)收款增長35.7%；個人按揭貸款增長78.9%。

　　大量信貸為市場注入了流動性，這些錢一方面讓房企資金鏈不再有壓力，銷售回款的意愿自然大降，另一方面投資者大量涌進(jìn)市場，造成投資需求強(qiáng)勁反彈。民生銀行貸款中心的一位負(fù)責(zé)人坦言，由于房子的變現(xiàn)能力很強(qiáng)且利潤可觀，因此在實體經(jīng)濟(jì)何時復(fù)蘇尚未確定的情況下，放貸給房地產(chǎn)業(yè)顯然更可靠。

　　然而面對天量信貸涌入樓市后造成的“飆漲”，部分專家也表示出了擔(dān)憂。“這樣高的比例，無疑會增加房地產(chǎn)市場的不確定性。”曾任建設(shè)部房地產(chǎn)業(yè)司司長、現(xiàn)為中國房地產(chǎn)及住宅研究會名譽(yù)副會長的張元端表示，在房貸加速增長、按揭貸款迅猛增加的同時，房企自籌資金增長卻相對滯后，這也增加了相關(guān)貸款的風(fēng)險。“依靠信貸推漲的樓市就好比驚弓之鳥，一旦有什么風(fēng)吹草動，對銀行、對投資者都不會是一件好事。實體經(jīng)濟(jì)一旦回暖，國家不會再任由天量信貸如此無序地進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，到時銀行也會撤離泡沫累積的房地產(chǎn)業(yè)。”

　　土地供給不足的考驗

　　相對承擔(dān)巨額信貸風(fēng)險的銀行及投資者而言，開發(fā)商的日子顯然好過得多。對未來房價走勢，開發(fā)商眾口一詞：還會漲。在他們不斷唱多樓市的同時，其開工面積卻持續(xù)走低。

　　北京市統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年前7個月，北京市土地儲備中心和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地一級開發(fā)投資達(dá)454.3億元，但全市商品住宅新開工面積僅為533.8萬平方米，同比下降42.4%。

　　“既然對未來看好，那為什么不開工？”張元端表示，在開發(fā)商銷售面積不斷增加的情況下，房地產(chǎn)開發(fā)投資、新開工面積卻少得可憐，這也說明開發(fā)商對未來樓市走向是不確定的。

　　來自中國不動產(chǎn)研究中心的最新研究報告也證實了這一點，受上半年開發(fā)下降及銷售猛增的雙重影響，北京樓市供需失衡使物業(yè)價格上漲的可能性更大。

　　“但問題并不是物業(yè)價格漲了就有人買單，現(xiàn)在購房者的觀望情緒已經(jīng)出來了，如果繼續(xù)漲下去，那就只能是有價無市了。”中國不動產(chǎn)研究中心研究員王姍認(rèn)為，由于樓市強(qiáng)勢復(fù)蘇和宏觀經(jīng)濟(jì)依然低迷的背離，物業(yè)價格上漲過快引發(fā)消費者觀望，加之各方對二套房貸收緊等政策出臺的預(yù)期，樓市很可能出現(xiàn)調(diào)整。“據(jù)我們掌握的資料看，目前無論是自住型還是投資型消費者都傾向于中小戶型。因此在此次調(diào)整中，受沖擊較大的主要是大戶型或超大戶型項目。”

　　無奈的“軟調(diào)控”考驗

　　“就目前政策而言，政府應(yīng)該是十分矛盾的。”國研中心一位不愿透露姓名的專家告訴記者，雖然新增信貸所產(chǎn)生的泡沫在逐漸積累，但是保8任務(wù)更加繁重，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)有良好拉動效應(yīng)，如果此時收緊信貸、放松土地供應(yīng)肯定是不行的，但政府也不會眼睜睜地看著天量信貸就這么流入樓市股市，因此最終可能通過一些“軟調(diào)控”對市場進(jìn)行影響。

　　“但調(diào)整在時間和幅度上應(yīng)該沒有2007年底、2008年那么大，幅度會較小，調(diào)整的時間也更短。”王姍預(yù)計，這次調(diào)整大約在第三季度末和第四季度初開始，在經(jīng)過一個短期小幅調(diào)整后，整個市場仍將繼續(xù)回到上升態(tài)勢。

　　商報記者 齊琳