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　　7月大暑，樓市卻遭遇暗算爆冷。

　　“開發商正在變法子提價捂盤”，在庫存消化得差不多，新貨又沒有推出的7月，廣州、深圳的樓市成交量急轉直下，7月份成交量環比下跌了近一半，讓人覺得不正常。

　　日前廣州、深圳國土部門對開發商提價捂盤進行了調查，并查處了五六個樓盤。業界人士普遍認為，“捂盤”是7月樓市成交急劇下滑的原因之一，也是開發商慣用的伎倆。

　　開發商正在有意識地囤積居奇，哄抬房價，等待10月旺季的又一輪爆炒。

　　7月深圳成交接近去年低迷水平廣州三分之一樓盤有捂盤嫌疑

　　政府不斷地為房地產輸送“政策紅利”，為的就是經濟低迷時期，房地產能夠挺身而出，拉動經濟發展，旺盛的交易量是政策還在支撐房地產的原因。但如今，房企的捂盤讓交易量受損。

　　7月1日至28日，廣州全市共簽約住宅5676套，日均簽約住宅202套，相比6月份10502套的總成交量，足足縮水了四成。

　　而深圳的情況更加慘淡，7月20日至26日深圳全市僅成交870套房，平均每日成交124套，環比減少40%；其中，7月26日僅成交88套，創今年春節以來的新低。總成交面積為8.67萬平方米，平均每日成交1.24萬平方米，環比減少39%。

　　中國指數研究院數據信息中心分析，這是深圳樓市成交面積首次降至10萬平方米以下，該成交水平已接近去年市場低迷時的成交量。

　　捂盤！一個房地產業的潛規則在7月被使用得淋漓盡致，開發商有意無意地調整自己的推盤節奏，而外界根本就難以抓到把柄。

　　根據房管局的規定，樓盤在取得預售證10天內必須開盤賣樓，否則視為捂盤。數據顯示，目前深圳市有近30個樓盤存在“多次開盤，限制銷量”的行為。

　　有統計顯示，今年上半年深圳開盤54個樓盤，但是開盤次數卻達到了134次，大多數開盤次數都在3次以上，個別樓盤最多甚至開盤達9次。

　　而且隨著開盤次數增加，房價也逐步攀升，個別樓盤的房價漲幅甚至超過了50%。還有一些樓盤已經滿足了預售條件，但卻遲遲不申請預售證。除了多次開盤、分批銷售的現象外，購房者被限制只準購買開發商指定的樓盤的現象非常普遍。

　　而據2007年深圳市國土房管局、工商局、物價局聯合發布的《關于進一步規范我市商品房銷售行為的通知》規定：房地產開發企業在取得《房地產預售許可證》后，必須在10日內，采取公開、公平、公正的方式銷售，不得囤積房源、捂盤惜售。

　　“很多樓盤有該現象”，搜房網的調查顯示，有92%的網友認為目前房地產市場上開發商捂盤惜售、虛假交易等情況有所增加。并有六成網友認為不能遏制，“上有政策，下有對策”，只有兩成網友對根治捂盤有信心。

　　中原地產項目部總經理黃韜認為，就廣州市范圍內的話，捂盤的現象還沒發現，只能說有捂盤的嫌疑，據其估計，有這個嫌疑的量超過了三分之一。

　　捂盤是房地產潛規則開發商繼續哄抬房價

　　捂盤是房地產內部的潛規則，滿堂紅廣州市場研究部高級主任肖文曉坦言，廣州的開發商歷來喜歡一批批地推貨，也不是今天才如此的。

　　盈泰置業集團總裁黎振偉認為，從開發商的角度來說，捂盤的行為有它的合理性。由于去年房地產建設不足，4、5月份銷量的增加，導致樓市庫存不足，貨源少，因此開發商自然會放慢出售的數量。

　　另外一個原因就是對房價上漲預期。7月份樓市成交量下降的原因是綜合的，既有貨源少的原因，也有房價增長太快導致購房者持觀望態度的原因。目前由于沒有對廣州的捂盤現象做一個調查，還不能說廣州是否存在嚴重的捂盤現象。

　　捂盤對市場的傷害非常大，滿堂紅企業發展部首席研究員龍斌認為，這是違規行為。但實際界定很難，開發商推多少盤，分幾次銷售，也可以說是他自身的企業經營和銷售行為。這在房地產業很難定論，不像糧食囤積惜賣那樣容易鑒定。

　　其表示，開發商捂盤行為有一定的原因，由于樓市形勢好，資金回流充足，對于開發商來說，現金流比較豐裕，他們不急于全部賣掉所有樓盤，另外就是對市場的預期，他們希望留一些房源在以后的銷售中得到更多的利潤。中性一點來說，就是開發商惜賣，原因就是市場預期好和現金流充足。開發商捂盤影響很大，這會導致供應不足，從而又推高房價，使老百姓更難買得起房子。

　　不賣房是真愚蠢政府排查進行時

　　“開發商不賣貨是愚蠢的行為，過了這個村就沒這個店了。”寒桐投資公司總經理韓世同認為，市場是會經常變化的，這一波行情是一種反彈，遲早會過去的，事實上很多開發商也有擔驚受怕的心態。

　　通過內部認購的方式分批銷售，從而造成局部供不應求，最終引致房價的抬升，這是開發商捂盤惜售的一般路徑。開發商可能也不是嫌房價低，而是認為后市會更好，現在很多開發商利潤率已經很高了。開發商存貨現在確實不是很多，但不等于沒貨，有貨就應該賣出去，而不是為未來房價不明朗的上漲預期而賭博。

　　韓世同認為，開發商在這個時候應該多推貨，然后拿地開發，形成良性循環，而不是捂盤惜售。捂盤惜售是一種策略的選擇，政府是沒法干預的。開發商可能采取一種間歇式調整的策略，積累一些存貨，等待9、10月份樓市銷售黃金季節的沖刺。

　　肖文曉認為，有的開發商認為下階段房價可能進一步上漲，但從7月份的成交來看，二次放貸已經使市場產生了濃厚的觀望氛圍，房地產市場回調的可能性也很大，捂盤銷售實在是不明智的選擇。

　　韓世同建議，現在很多土地，開發商沒有資金開發，以不良資產的形式存在的，政府應該督促開發商加大開發力度，對超出2年未開發的土地政府應督促開發或收回，從而讓有能力的開發商去開發。

　　而據深圳市國土房產局房產處人士表示，該局將加大對深圳房地產商捂盤惜售行為的檢查，一旦發現違規將對相關開發商進行“鎖定、約談以及限期整改”等處罰。據透露，根據目前的檢查情況，深圳房產局已經對五六個樓盤進行了查處，封鎖了部分違規樓盤的房源。(記者戎明邁 實習生張建明 周燕妮)