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　　在2008年稅費減免、貸款利率下調等一系列利好消息支撐下，2009年上半年許多一線城市樓市出現了久違的“小陽春”，而且，樓市的升溫速度和持續時間之長，遠遠超過了人們對所謂“小陽春”的預期。京滬深三地一二手房交易量均在今年上半年創下了量價齊升的“豐收”業績。其中，北京二手房交易量大漲6倍，上海二手房單月交易量破3萬套。北京、上海二手房價均上漲15%，深圳新房漲幅最高達30%。

　　樓市超前于整體經濟表現出來的快速升溫令房地產業界內外極為關注。下半年，影響樓市，特別是一線城市京滬深樓市的走向將會怎樣？專業機構普遍認為決定因素是房價。

　　北京：二手房交易量漲6倍

　　據21世紀不動產監測數據顯示，2009年上半年北京市二手房網簽總量104671套，其中住宅網簽101164套，比2008年年同期分別上漲了6.6倍和6.4倍。從單月成交情況來看，上半年二手房月成交量環比漲幅平均為30.9%，其中最高漲幅出現在3月，達112.5%，此后的三個月環比漲幅雖不明顯，但整體成交量均保持在2萬套以上的高位。

　　北京市新房上半年網簽總量110654套，其中住宅簽約83546套，環比2008年年同期分別上漲了82.7%和106.0%。由于新房網簽數量中包含大量商業用房、辦公用房、停車位等銷售數據，因此上半年北京市新房網簽總量較二手房高出5983套，但扣除這部分數據，僅從住宅銷量數據看，上半年二手住宅比新建住宅多銷售17618套，一、二手住宅銷量之比達1：1.2，而2008年年上半年這一比值則為1：0.3，二手房交易量超過一手房表明北京樓市進一步成熟。

　　2009年上半年在成交量大幅上漲以及一二手房價格互相帶動的情況下，北京樓市價格普漲，其中二手住宅價格上半年累計增長15.2%，月均增幅3.0%，新建住宅上半年銷售價格累計增長27.1%，此外上半年北京樓市“地王”頻現為開發商和業主進一步抬高出售價格提供了信心的同時，也使部分地區樓價出現了透支。

　　上海：二手房交易創新高

　　21世紀不動產監測數據顯示，2009年上半年，上海二手房累計銷售138409套，比2008年年同期的73534套增長88.2%，3-6月二手房月均交易量均在2萬套以上，甚至在6月交易量達到了31275套，而2008年全年，上海都未出現單月交易量破兩萬套的情況。

　　上半年上海新房累計成交91420套，比去年同期上漲31.7%，但與二手房市場銷量的一路上揚相比，上海新房銷量唯一突破2萬套是在4月，21000套，此后的5、6月份交易量環比均有所回落，但與2008年年相比交易量仍保持著較高水平。5、6月新房交易量的下滑與期間新房價格的過快上漲有關。5月上海新房平均售價環比上漲近5%，6月價格環比漲幅更是達到了11.9%。顯然，價格上漲過快抑制了部分需求的入市。

　　上海上半年二手房價格累計上漲15.2%，其中最高漲幅出現在6月，成交均價環比上漲4.8%。新房市場在今年2月份受春節影響成交價格出現了近10個百分點的下滑，因此整個上半年，上海新房成交均價月均漲幅被拉底至2.7%，但從單月價格漲幅來看3-6月上海新房價格環漲幅均在5%-12%之間。

　　深圳：上半年新房上漲30%

　　據21世紀不動產監測數據，2009年上半年深圳二手房交易量59949套，比2008年年上半年的17773套上漲了237.3%，新房銷售共計41387套，比2008年年同期上漲141.3%。自3月以來深圳二手房成交量均保持的1萬套以上，而新房市場即使在交易量最高的3月也僅為8509套，且4-6月表現出了市場動力不足，這主要與新房項目價格漲幅過高有關。盲目漲價直接導致成交量下滑的同時，也分流了部分客戶轉向二手房市場，間接拉升了二手房成交量的增長。

　　2009年深圳二手房價格走勢較為平穩，上半年累計價格漲幅達8.5%，但新房價格累計漲幅則達到了30.1%。然而，新房成交均價與2008年年最高點的2月相比仍相差9.1%。

　　下半年房價決定樓市走向

　　據最新發布的2009年上半年中房指數報告，今年3月，全國70個大中城市房屋銷售價格指數已經止跌回升。3-5月，其價格指數環比上升的城市數量已由38個增加到62個。6月，35個大中城市中房價環比上漲的城市已多達28個，只有6個城市房價尚未上漲，這是開發商自己都沒有料想到的。另外，在2008年年稅費減免、貸款利率下調、放寬房企放債、增發融資等一系列利好政策支撐下，隨著上半年房產銷售回款加大，開發商的資金壓力已經很小，企業投資信心恢復。因此，樓市走向備受關注。

　　據中房指數研究院有關人士透露，目前國務院相關部門正在聽取住房和城鄉建設部與中房協方面的匯報。中房指數方面預計，宏觀經濟尚存在很多不確定性，這將影響房地產投資。2009年下半年房地產開發投資會穩步增長，但將低于去年全年20.9%的增長幅度。由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預期，及開發企業在資金壓力緩解后失去降價促銷和回籠資金的壓力，預計下半年房價仍會穩步上升，個別新增供應不足的城市可能會有較快增長。

　　21世紀不動產分析，下半年首先要看利好政策對市場的激勵作用能持續多久。從目前的市場交易量來看，在樓市方面政府對市場的刺激政策效果顯著，但整體市場交易的活躍度仍有待提高。未來一段時間內，經濟政策和樓市政策應不會發生明顯變化。該機構認為，人們擔心的房價上漲帶來的樓市泡沫問題，短期內仍在市場自身調控范圍內。對下半年成交量影響較大的因素主要取決于房價的上漲幅度。中房指數預計，在商品房供給不足的市場房價將會大幅上漲。

　　分析機構普遍認為，投資需求進入推高房價將抑制自住購房。三季度房價將上漲，但不排除四季度樓市會出現價格調整。