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　　8月中下旬，傳聞已久的“取消二套房貸政策優(yōu)惠”的消息終于落實(shí)。北京各銀行開始嚴(yán)格執(zhí)行二套房貸，借款人貸款購(gòu)買的第二套房產(chǎn)首付是四成，利率上浮1.1倍。同時(shí)，7月末開始的交易量低迷延續(xù)到了8月份。這兩個(gè)因素疊加在一起，再一次引起了業(yè)界對(duì)后市的爭(zhēng)論。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為此次重申二套房貸政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)難以實(shí)現(xiàn)2008年的效果，他們同時(shí)認(rèn)為7、8月份銷售的傳統(tǒng)淡季里，交易量下滑并不特別令人擔(dān)憂，傳統(tǒng)銷售黃金季節(jié)“金九銀十”即將來(lái)臨，房?jī)r(jià)年內(nèi)難以大幅下跌。

　　二套房貸審批權(quán)收回

　　今年房?jī)r(jià)的暴漲讓很多有買房意向的人猶豫起來(lái)，此次二套房貸優(yōu)惠政策取消的消息著實(shí)讓那些買不起房的人小小興奮了一下，記者身邊就有很多朋友前來(lái)詢問：國(guó)家是不是要出臺(tái)政策了，二套房貸都收緊了，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)跌下來(lái)。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)高級(jí)分析師孟奇向記者表示：“二套房貸的緊縮對(duì)交易確實(shí)造成了一些影響，之前二套房貸的審批權(quán)限都下放到了一些營(yíng)業(yè)部，如今營(yíng)業(yè)部的審批權(quán)限被銀行收回，由此造成了審批時(shí)間拉長(zhǎng)，而且更加嚴(yán)格。”

　　事實(shí)上，縱觀政府出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，最有立竿見影效果的當(dāng)屬二套房貸政策。2008年的深度調(diào)整正是緣于二套房貸政策的出臺(tái)。但是，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為此次二套房貸優(yōu)惠的取消不會(huì)產(chǎn)生2008年的效果。

　　北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理胡斌認(rèn)為：“在不同的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，同樣的政策也不會(huì)產(chǎn)生相同的效果。2007年下半年，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控政策恰巧趕上全球金融危機(jī)，因此二套房貸政策造成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整。2009年，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)在全球金融危機(jī)下一枝獨(dú)秀，在此背景下，收緊二套房貸的政策不會(huì)產(chǎn)生與2008年同樣的效果。”

　　某投資公司總經(jīng)濟(jì)師向記者表示：“單純收緊二套房貸的手段太單一，難以對(duì)目前的房地產(chǎn)形勢(shì)產(chǎn)生像2008年那樣的影響。最重要的是，國(guó)家此次強(qiáng)調(diào)二套房貸政策的目的并不是要對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生調(diào)控作用，初衷與2007年也有所不同。”

　　大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為二套房貸政策固然有效，但它從來(lái)就不是一個(gè)具有市場(chǎng)行為性質(zhì)的政策。有業(yè)內(nèi)人士向記者表示：“2007年底的二套房貸政策雖然成功地給房地產(chǎn)市場(chǎng)降了溫，卻同時(shí)也造成了成交量跌至冰點(diǎn)的局面，房地產(chǎn)市場(chǎng)不復(fù)活躍，這也不是政府想看到的局面。”

　　交易量下滑在正常范圍

　　8月份，北京市住宅一手房和二手房成交量的雙雙下滑引起了人們對(duì)房市拐點(diǎn)是否來(lái)臨的爭(zhēng)論。

　　與一手房相比，二手房更加敏感地反映市場(chǎng)的變化。2009年一季度房市開始回暖時(shí)，正是二手房成交量先行出現(xiàn)較大幅度上漲。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至8月15日北京二手房網(wǎng)簽數(shù)量為11212套，環(huán)比7月份同期的12047套下降了6.9%。北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，8月1日至24日存量住宅網(wǎng)上簽約套數(shù)為17726套，環(huán)比7月同期18540套下降了4.39%。

　　記者日前走訪了位于富力城的一家21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)門店，店員表示富力城周邊的二手房已從5月份的2萬(wàn)漲到2.6萬(wàn)，最高達(dá)到了3.3萬(wàn)，但是交易量卻沒有出現(xiàn)明顯下降。

　　孟奇表示：“二手房成交量在7月中旬達(dá)到最高點(diǎn)，7月最后兩周和8月第一周，成交量下滑到最低點(diǎn)，環(huán)比大約下降了10%-20%。8月第二周和第三周又開始回升。由于二手房成交水平較去年提高很多，達(dá)到日均兩萬(wàn)套，因此即使成交量有所下跌，實(shí)際上仍維持了較高水平。”

　　某今年新開樓盤的項(xiàng)目公司總經(jīng)理對(duì)記者講述了他的真實(shí)感受：7月末，房?jī)r(jià)雖然上去了，但是交易量卻出現(xiàn)了明顯下滑，8月中旬交易量開始有所回升。

　　上述項(xiàng)目公司總經(jīng)理認(rèn)為：“每年夏季7、8月份本來(lái)就是房地產(chǎn)交易淡季，加上7月份受市場(chǎng)利好、政策利好的影響，大多數(shù)項(xiàng)目都在提價(jià)，消費(fèi)者有一個(gè)接受的過程。受此兩點(diǎn)因素影響，交易量下滑屬于正常波動(dòng)。”

　　胡斌向記者表示：“成交量低的原因一是供應(yīng)量不足。2008年的深度調(diào)整，謹(jǐn)慎起見很多開發(fā)商都減少開工量或停工。然而，今年上半年，樓市由‘小陽(yáng)春’轟轟烈烈演變?yōu)椤�大�?yáng)春’，多數(shù)開發(fā)商對(duì)樓市回暖的力度估計(jì)不足，導(dǎo)致不少開發(fā)商都沒能趕上這輪行情。第二則是有的開發(fā)商控制銷售節(jié)奏。”

　　冀望金九銀十

　　9、10月一向是房地產(chǎn)銷售的黃金季節(jié)，開發(fā)商對(duì)此抱有很大期望。

　　某開發(fā)商就向記者表示，他們對(duì)10月份的銷售充滿信心，準(zhǔn)備在10月份推出他們的LOFT公寓以及少部分寫字樓。有一些因?yàn)橹�前減少開工量而沒有趕上上半年行情的開發(fā)商也將在下半年推出新盤。因此，預(yù)計(jì)下半年將會(huì)有一批新盤入市。

　　另有一些開發(fā)商則選擇了放慢銷售節(jié)奏。因?yàn)檫@些開發(fā)商手中無(wú)地可開發(fā)，在土地交易市場(chǎng)上屢屢失敗。有開發(fā)商就向記者表示，放慢銷售節(jié)奏雖然會(huì)造成回款速度減慢，但是由于拿不到新的地塊，還不如等待最佳時(shí)機(jī)，讓手里的房子實(shí)現(xiàn)利益最大化。這個(gè)時(shí)期就是“金九銀十”，這也將是房?jī)r(jià)下半年難以回落的一個(gè)因素。

　　因此，對(duì)于下半年的走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)將不會(huì)發(fā)生大的變化，金九銀十將會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)增加，價(jià)格難以回落的走勢(shì)，但是明年則存在影響房地產(chǎn)走勢(shì)的因素。

　　上述某投資公司總經(jīng)濟(jì)師預(yù)測(cè)，信貸緊縮抑制流動(dòng)性肯定會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生很大影響，明年國(guó)家可能還會(huì)出臺(tái)類似2007年下半年那樣的一系列組合政策。

　　孟奇表示：“房地產(chǎn)形勢(shì)在年內(nèi)不會(huì)發(fā)生逆轉(zhuǎn)。但是很多對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)有利的政策將在年底結(jié)束，并且明年不可能再延續(xù)，如果明年利率、信貸等政策發(fā)生變化，將會(huì)對(duì)房地產(chǎn)的形勢(shì)產(chǎn)生相當(dāng)大的影響。但是，由于滯后性，房?jī)r(jià)則暫時(shí)不會(huì)回落。”