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　　有投資客將房屋空關(guān)或出租，長(zhǎng)時(shí)間拖欠小區(qū)物業(yè)費(fèi)，轉(zhuǎn)手交易過(guò)戶后撒手走人，將物業(yè)費(fèi)的“包袱”扔給下家，令物業(yè)追也不是，討也不是。近日，由上海市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會(huì)舉行的一場(chǎng)“文明居住大討論”上，部分物業(yè)公司的代表提出，二手房買賣合同條款中存有瑕疵，物業(yè)費(fèi)的清繳并未納入房產(chǎn)過(guò)戶的先決條件，由此極容易引發(fā)小區(qū)物業(yè)費(fèi)管理上的一樁樁“無(wú)頭案”。

　　一進(jìn)一出物業(yè)損失

　　“現(xiàn)在有些投資買房空關(guān)或者出租，真正大房東很難找，房子可能一兩年不付物業(yè)管理費(fèi)。突然有一天來(lái)了，說(shuō)是要辦什么手續(xù)，我們以為物業(yè)管理費(fèi)可以收了，結(jié)果名字已經(jīng)換了，已經(jīng)到交易所交易了。”上述發(fā)言來(lái)自于中遠(yuǎn)物業(yè)的杜恩毅。他所管理的中遠(yuǎn)兩灣城戶數(shù)眾多，小區(qū)內(nèi)的住戶有1萬(wàn)1千多戶，其中不乏一些投資客的出租房屋。

　　杜恩毅指出，物業(yè)費(fèi)的清繳問(wèn)題一直是小區(qū)管理的難點(diǎn)。近年來(lái)，物業(yè)管理的成本在不斷上升，小區(qū)物業(yè)費(fèi)的拖欠現(xiàn)象卻有增無(wú)減，使物業(yè)公司背上了沉重的經(jīng)濟(jì)包袱。“一些二手房在交易過(guò)戶以后，前幾個(gè)月甚至一年以上的物業(yè)管理費(fèi)沒(méi)有結(jié)清，新的戶主說(shuō)不是我的事情，你找前面的人家，可人走了哪里找得到，一進(jìn)一出就是物業(yè)公司的損失。 ”

　　尾款也有空子可鉆

　　記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)上所普遍采用的二手房買賣合同中，對(duì)于物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ刨M(fèi)等相關(guān)費(fèi)用的支付約定，僅限于明確費(fèi)用在房屋交易過(guò)程中的歸屬，并未涉及是否作為過(guò)戶的前提依據(jù)，如在房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移、占有前未支付、未結(jié)算的費(fèi)用均由甲方(賣方)承擔(dān)；權(quán)利轉(zhuǎn)移、占有后，使用該房地產(chǎn)所發(fā)生的費(fèi)用均由乙方(買方)承擔(dān)。

　　“這些費(fèi)用的支付問(wèn)題，一般都采用留尾款的形式加以解決。”中原地產(chǎn)閘北分行的一名房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，市場(chǎng)中的操作慣例往往是先簽好房屋買賣合同，并在合同的附件中協(xié)商約定留有一定的尾款，須在上家清繳完物業(yè)管理費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用后下家再行支付。 “尾款”的比例大約在交易房款總金額的1%-2%，即房屋交易總價(jià)為100萬(wàn)元的話，“尾款”就在2萬(wàn)元左右。“尾款”的設(shè)定，為的就是防止賣方把“包袱”丟給買家。

　　但該中介人士也坦言，物業(yè)費(fèi)是否及時(shí)清繳的確不是一套房屋是否具備交易過(guò)戶資格的先決條件，如遇上一些不能隨叫隨到的外地買家，或是一些欠缺房屋交易經(jīng)驗(yàn)的年輕買家，的確會(huì)有賣方、尤其是一些投資客鉆時(shí)間差上的“空子”，交易過(guò)戶好之后即人間蒸發(fā)，轉(zhuǎn)身留下一個(gè)爛攤子。

　　“預(yù)登記”強(qiáng)制清繳

　　部分物業(yè)公司代表提出，根據(jù)國(guó)家的有關(guān)規(guī)定，業(yè)主變更，必須到物業(yè)公司去登記，但這一登記的時(shí)間點(diǎn)是否可以往前提一提；考慮到房屋交易中的不確定性，是不是可以在過(guò)戶前作“預(yù)登記”，即在“預(yù)登記”期間就規(guī)定，物業(yè)管理費(fèi)、水、電、燃?xì)狻⑼ㄐ刨M(fèi)等相關(guān)費(fèi)用須由賣方強(qiáng)制性清繳。

　　“像房地產(chǎn)交易所是不是能有這樣一個(gè)程序，房屋過(guò)戶之前到物業(yè)公司轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)，看看物業(yè)費(fèi)是否已經(jīng)悉數(shù)繳清？ ”中海物業(yè)的馮瑋建議，有關(guān)方面是否可以把物業(yè)費(fèi)的清繳納入到房屋交易過(guò)戶的審核程序中，由物業(yè)開(kāi)具完繳證明之后，才可真正具備過(guò)戶的條件。(楊冬)