樓市新政出臺已有兩月，上海樓市風云變幻，5月和6月的傳統熱銷季成交很不樂觀，面對這種現狀，開發商營銷策略調整，對部分有組織的看房團，以團購的名義給予額外優惠。上周末，滬上某房地產網站舉辦的9線30盤的看房團，著實熱鬧了一把。

　　組織新氣象：額外優惠

　　“團購宗旨就是省錢、省心，比起購房者自己的‘孤軍奮戰’，開發商給出的折扣優惠力度肯定會大得多。‘萬人購房團’絕不是炒作，絕不是開發商的一場陰謀”。組織者對于目前團購團極力推崇。

　　據了解，網站組織網友集體看樓、團購的活動，在近年越來越多。網絡“萬人購房團”的新聞，也吸引了不少人的關注。由于網站在組織網友購房時，能事先和相關樓盤開發商談好一定的折扣優惠，而對于開發商而言，如果網絡團購能促進銷售，也樂見其成。

　　在上周末的滬上團購看房活動中，記者發現，大多住宅樓盤都給出了一定的小幅優惠，如96折或是97折，有些還推出了9折的特價房，而一些別墅項目則折扣較多，某別墅項目推出了最高40萬元的優惠。據組織者透露，由于都是一些品質樓盤，因此看房后有意向的客戶很多，少部分客戶還交了意向金。

　　降價新名義：團購

　　“現在我們比較歡迎團購。”一位房產營銷人士向記者坦言道。他指出，目前的樓市其實對于開發商而言，降價其實是必然的，但是如何降價很有學問。“在觀望的氣氛下，有可能你的降價行為被市場認為還有泡沫可以擠，吃力不討好。”該人士介紹道。

　　對于團購，該人士透露，一方面給額外的優惠，老客戶不會來找麻煩，另一方面團購帶有一定的引導性，購房者的從眾心理會發揮作用。“畢竟現在供需依舊存在，只是被壓抑著。”

　　據了解，早前未參加過團購的一些知名的開發商，現在都紛紛加入，雖然這些開發商都有各自的優惠，但是通過團購的名義再疊加一些小幅的優惠，其效果更好。上周，萬科在滬的兩樓盤開盤，通過與團購組織的合作，取得了認購七成的成績。

　　切莫逆轉調控政策效果

　　業內人士坦言，每到房地產市場低迷時，一些團購買房活動會比較多，其中牽涉多方利益，組織者往往出于提升品牌影響力的考慮，而開發商則希望借消費者的從眾心理獲益。

　　據了解，購房團大多能從開發商處談到1-2個點的折扣，也即是比開發商對外公開的購房優惠折扣之外再額外加多1個點或2個點。對于開發商而言，這也是可以接受的幅度。而對于許多選擇購房團的購房者來說，只要能拿到更多的額外折扣，何樂不為。

　　但也有專家認為，切莫讓“團購買房”逆轉調控政策效果。經濟學博士馬紅漫就認為，一方面是市場房價繼續保持堅挺，另一方面則是購房者試圖入市買房，這表明部分購房者對于調控政策的最終效果有些懷疑。盡管對于個體利益而言，參與所謂“團購”或許能夠帶來一定的價格優惠，但是對于房產調控政策的長期績效來說，這樣的“優惠”堪為嚴峻的現實考驗。

　　他專門撰文指出，歷史經驗已經證明，改變房價運行趨勢，使得房價最終由跌轉漲的關鍵要素就在于剛性需求的集中爆發，而剛性需求所能夠容忍的時間長度一般就在半年左右。如果從去年11月份房產調控開始算起，本輪調控已經持續了7個月，已然屬于“超期服役”。正是由于4月份新“國十條”的猛藥推出，才使得剛性需求的容忍時間有所延長。但是如果房地產調控政策出現真空，而房價繼續保持堅挺，則剛性需求隨時都可能集中入市。而所謂的網站團購，恰恰就是剛性需求開始入市的重要標志，它清楚無誤地表明房地產調控開始進入到最嚴峻考驗期。一旦調控政策處理不慎，就有可能讓之前所積累的政策效果全部喪失。張駿斕