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　　4月，“史上最嚴厲”的房地產新政措施出臺。

　　5月，上海樓市應聲而落。佑威及樓市專評網發布的數據顯示，今年5月，上海市新房累計成交面積僅為30萬平方米，環比4月大幅萎縮70%。新房成交均價為22338元/平方米，環比4月減微跌2.6%。

　　上海地產，無疑再次經歷了一場“過山車”行情：從鶯歌燕舞到滿眼肅殺，不過兩個月時間。對于那些昨天還志得意滿的房企來說，轉眼就要面臨近乎殘酷的考驗。

　　本報地產評論員 黃法歐

　　考題一

　　友情提示：

　　促銷增多，開發商有點坐不住了

　　選擇“逆勢漲價”

　　還是“低價促銷”？

　　就在上周新民樓市組織的地產精英沙龍上，復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授便預測，上海樓市仍有20%到30%的調整空間。事實上，雖然上海大多數開發商仍選擇按兵不動，但也有部分樓盤選擇了主動出擊，希望以價格策略吸引市場的關注。

　　5月中旬，位于徐匯區的樓盤“印象歐洲”開盤，由于新盤定價僅19000元/平方米，比預期要低5000元/平方米，當日熱賣八成，獨占成交排行榜鰲頭；位于九亭的新虹橋首府通過開盤88折優惠，當天一舉去化了新房源的60%；在寶山，知名樓盤東方麗都·鳳園以高性價比贏得了當天簽售160套、去化率高達64%的佳績……

　　就在6月，綠地集團啟動了聲勢浩大的五大置業計劃，涉及在上海及周邊的十二個項目。在浦東，蘆潮港某項目目前報價僅7800元/平方米，可以說是整個浦東乃至上海的谷底價。

　　放眼全國，在另兩個一線城市北京和深圳，萬科的多個樓盤被曝“疑似降價”。考慮到萬科在2008年同樣帶頭“領降”的舉動，大佬的舉動無疑具有重要的風向標含義。

　　業內公認，沒有賣不動的房子，只有賣不動的價格。在成交量直線下降的上海，這個道理似乎正在被越來越多的房企理解。

　　考題二

　　友情提示：

　　開發商面臨“兩難”選擇

　　到底是加緊推盤

　　還是捂盤惜售？

　　新政之下，項目推盤節奏到底如何，實際上代表了房企對未來市場的看法。

　　據新民樓市統計顯示，六月上海多數開發商仍在“按兵不動”，明確表示在6月份開盤的項目僅有25個，很多售樓處的回答均是“6月可能開盤”。

　　不過，雖然不少房企選擇了“引而不發”，也有不少房企選擇了逆勢出擊。以位于九亭的象嶼都城為例，由于開盤當天最大優惠達到了10萬元，加上引入了精裝修概念，迎來了最近罕見的排隊搶購的局面；又如臨港海濱國際花園也將以“極富性價比的價格”于近期開盤。

　　值得一提的是，隨著市場環境的變化，干脆有房企選擇“不玩了”，直接退出了事。就在最近，嘉凱城公告稱，該公司全資子公司上海中凱企業集團有限公司近日以人民幣1.42萬元取得上海交大南洋房地產有限公司持有的上海源豐投資發展有限公司18.89%的股權，股份轉讓完成后，中凱集團將持有源豐投資67.89%的股權。在閔行，一個已在開盤日期上屢次“跳票”的項目干脆表示，由于市場環境變化，項目有可能“整棟賣掉”。

　　考題三

　　友情提示：

　　價格虛高板塊的樓盤有可能率先擠掉“泡沫”

　　“外圍”樓盤壓力陡

　　增，未來如何應對？

　　“新政出來之后，肯定是外圍尤其是外環線以外的樓盤受到的影響更大。這些處于外圍區域的樓盤通常總體量比較龐大，開發商存在持續回籠資金的需求，在這種情況下，出現價格率先調整的可能性就更大。”錦和房地產經紀總經理蔣雷霆認為，相比之下，市中心的項目由于具有稀缺性，在保值方面享有優勢；此外，商辦項目由于并未限制貸款申請，也成為抗跌性較強的物業。

　　在佑威房地產研究中心主任陸騎麟看來，像寶山羅店區域房價還相對較高，地處上海最西北角，緊鄰江蘇地區，并且那里新盤較多，也為上海市郊環以外價格最貴的地區。在交通相對不便，距離市中心距離遠的情況下，這類投資性相對集中地區，價格下跌的可能性很大。

　　東邊日出西邊雨，在豪宅云集的市中心，高端樓盤不僅沒有降價，反而有逆勢突圍的趨勢。湯臣一品、和黃旗下的閔行馬橋御濤園、“尚海灣”、香港新世界花園以及綠寶園、仁恒河濱城、四季雅苑等上海灘知名豪宅成交基本未受調控影響。而在同一時段，上海樓市總體成交量卻大幅下降，而由于豪宅成交上揚，使上海樓市商品房成交均價屢創新高。5月最后一周上海樓市成交均價為21789元/平方米，環比前周上漲了13%。由于中高端樓盤成交出現了30%左右的反彈，本市均價再度回到2萬元以上。在新民樓市組織的地產精英沙龍上，作為中環內唯一擁有大面積濕地的高尚社區，新江灣城的發展前景也受到多位業內人士的一致看好。