- 房地產“二輪調控”會否避重就輕？
兩會前中央和地方緊密出臺調控政策、溫總理直言理解蝸居滋味，兩會上代表委員、地方高官言必談房價……不少人猜測，繼兩會前的調控，兩會后帶著代表委員的期望回到地方的各級官員會不會掀起第二輪樓市調控潮？
但中國證券報記者在采訪中觀察發現，今年兩會上高官們的樓市調控手段仍缺乏新意，一些地方官員甚至未敢直面調控難題，“二輪調控說”會不會避重就輕？
地方調控“彈藥”新意少
今年兩會尚未開幕，各地房地產政策接連出招，從滬4條、京11條到粵4條，似乎瞬間形成房地產政策收緊局面。進入1月一線城市成交量迅速掉頭向下，房地產行業的氣氛頓時緊張起來。
但細看各地政策，不難發現多數地方調控政策都被指為“過于溫和”。大多只是將中央確定的稅費減免政策取消等措施在地方層面加以確認，此外強調的保障房措施等手段也僅是“新瓶裝舊酒”，政策上并無新意。于是，不少購房人只得將房地產新一輪調控的希望寄托在了全國兩會上。
如市場所料，本屆全國兩會被稱“住房兩會”，各層官員均在記者的追問下對這一熱點作出反饋：
談及2010年房地產市場，住建部部長姜偉新說房價必須保持穩定，“不行也得行”。
北京市市長郭金龍稱調控房價北京要帶好頭，將加大保障性住房建設。
上海市市委書記俞正聲表示，住房問題已經成為上海人才發展瓶頸，已采取一攬子有針對性的綜合措施，包括加大保障性住房的建設力度、增加土地供給量等。
廣東省省長黃華華承認2009年廣深房價上漲過快，但全省房價“總體平穩”，決心在兩年內解決困難戶住房問題。
曾被房地產泡沫重傷卻在近期房價暴漲的海南省更是關注焦點，省委書記衛留成在記者們的追問下堅稱政府及時踩了急剎車，海南樓市絕不會重蹈覆轍。
……
下決心之余，各級高官也透露了下一步房地產調控的思路。但開出的藥方中，猛藥都指向了保障性住房，其余調控手段的提及僅有只言片語。
姜偉新認為高房價癥結在供需不平衡，未來將商品房、保障房等領域全方位增加供給。控制二套房抑制不合理需求。并加強管理，特別針對囤地不建、捂房惜售等行為。
地方政府似乎都將重點集中在保障房建設領域。北京明確表示今年將全力實現“兩個50%”的保障性住房建設目標，即各類政策性住房用地占全市住宅用地的50%以上；新開工建設各類政策性住房套數占全市住宅新開工數量的50%以上。上海則將進一步出臺包括公共租賃房、經濟適用房政策在內的綜合性措施以遏制房價，爭取在3月底之前推出公共廉租房相關政策。廣東則計劃支出省財政的75%保障民生工程，特別是住房保障。
除此之外，下一步應對房地產痼疾的手段透露的并不多，如上海計劃醞釀出臺調整住房需求結構的方案，廣東省擬以三舊改造化解土地供應緊張，大連市則計劃打擊二級市場投機和炒作現象等。
對于這些官方透露出來的計劃，上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，地方官員在兩會期間透露出來的下一步調控彈藥“新意很少”，大多都是在重申國11條已經提及的內容。
“高房價”困局待解
地方版調控政策頻頻被質疑，為解決“蝸居”、“高房價”造成的房地產困局，兩會代表委員開始紛紛支招。
物業稅當屬被提及頻率最高的詞語。提議和研究多年，且已經空轉多年的物業稅儼然成了穩定房價的“救命稻草”。全國政協委員、財政部財政科學研究所所長賈康提案建議有關部門抓緊研究制定開征物業稅的方案，在房地產保有環節開征物業稅，可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成約束。
“對擁有多處房產而又閑置的戶主，可以開征不動產閑置稅，這樣有利于抑制過度投資需求。對開發商竣工驗收后的商品房空置一段合理時間后，也應認定其為閑置房屋，這樣可以打破部分開發商捂盤惜售、待價而沽的美夢。”全國政協委員、山東經濟學院房地產研究所所長郭松海如是表示。全國政協委員孫繼業也認為，抑制購房投機最有效的方法是提高房產的持有成本和風險。
現行土地出讓制度、地方政府對土地財政的過度依賴在兩會上也是備受詬病，身處輿論漩渦的中心。全國政協委員、林達集團董事長李曉林建議收繳到賬的土地出讓資金應即刻轉繳至中央政府，由中央特設一個全國土地使用權轉讓費用基金賬戶統一管理。再由中央政府按年度或按政府五年一屆換屆周期進行有管理地返還地方使用。
李曉林認為，這種改革能有效地抑制“土地財政”的惡性膨脹，弱化各地的高價賣地沖動，能斷絕一些地方政府卯糧寅吃的不良動機和不當行為，也可能用數年時間把因地價扭曲而推高的房價變得趨于正常。
全國政協委員、江蘇省社科院院長宋林飛則建議調整“土地財政”政策，調整中央與地方財政收入項目與結構，將其它產業稅收替代土地收入，并且將地價與房價增幅、住房空置率等列入政績考核指標，弱化地方政府助漲房價的內在動力。
“從2009年的現實來看，地價推高房價是不爭的事實。在房價的四項主要成本中，地價占到四到五成，建筑成本到不了兩成。”全國政協常委、大連萬達集團董事長王健林認為應盡快著手改變土地出讓方式。地方政府對于土地財政的依賴性越來越強，推高地價的利益動力很充足，當前首先應該改變的是土地出讓制度。
“二輪調控”能否美夢成真
兩會后房價走勢如何，樓市會否迎來“二輪調控”成了普通居民最關心的問題。
但在兩會期間，中國證券報記者采訪了多個省市的地方官員，發現他們在談及住房保障計劃時意興盎然，但一旦問及關于土地出讓金、物業稅、打擊囤房囤地等具體問題時，多數都選擇了避而不答。在一次采訪中，當有記者問及某沿海省份地方官員房地產調控措施時，該負責人甚至立刻起身準備離席。
專業人士指出，3月5日發布的政府工作報告中，物業稅相關表述和內容并未列入其中。有專家認為，未明確提及物業稅并不表示就不開征，有可能是將原有的“房產稅”改造成“物業稅”。“物業稅難產原因非常復雜。”全國政協委員郭松海說，幾個現實問題亟待解決，比方說幾個技術性問題，如何普查房地產市場、如何給房地產估值等等。
全國人大代表、河南建業集團董事長胡葆森表示，物業稅比較復雜，一個是應該征物業稅的物業的劃分，多大的房子征多少，多貴的房子征多少，在哪些城市的房子征稅；二是如果征收物業稅，這個負擔又轉嫁到房價里面去了。同時，主要是物業稅和出讓金的關系，哪一種物業應該收物業稅，還沒有統一的意見。
對于改變現有土地招拍掛制度，王健林也表示困難不小，采取招標出讓的土地又容易引起大家對內部操作和腐敗問題的猜測；拍賣制度簡單公平但是卻推高了房價。因此，土地出讓制度的改革面臨兩難處境，很難用一個辦法解決所有矛盾，可能需要兩害相權取其輕。
面對種種跡象，兩會上對房地產調控的討論能否在會后落到實處，市場猜測的“二輪調控”會不會避重就輕？
楊紅旭預測，目前來看，購房人期待的“二輪調控”出臺的可能性已經不大。但他同時強調，只要各地能從嚴落實好國11條里的內容，就有望使今年的房價得到控制，“問題的關鍵是是否落實到位，而非要提出多少新點子”。（萬晶 蔡宗琦）
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