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　　經過2008至2009年之交的小幅回調之后，北京房價在今年下半年又開始了一輪脫韁式的回升，意料之中，各界呼吁政府調控房價之聲不絕于耳。

　　但是，我們對前10個月的北京房地產投資、銷售以及未來需求情況進行了理性分析，分析結果表明，由于在未來相當長時間內北京房地產市場面臨的供需關系緊張，北京房價上漲之路遠未結束。

　　供需關系首次逆轉

　　從前10個月的情況看，北京房地產市場出現了有統計數據以來的首次供需關系逆轉，其特征是商品房和住宅銷售面積都超過了竣工面積，這意味著動態的供不應求，北京房地產市場正在快速地進行去庫存化過程。

　　前10個月，北京商品房銷售面積達到1758萬平方米，但房屋竣工面積只有1390萬方平米，竣工面積/銷售面積這一比例降到79%，這是北京房地產市場有統計相關數據以來的新低，也是首次降到1以下，這意味著北京商品房市場明顯的動態供不應求。

　　同時，住宅市場的銷售面積前10個月也達到1432萬平方米，這已經是去年全年的1.4倍，較2007年同期還要增長了6.2%。而前10個月北京住宅竣工面積只有906.5萬平方米，竣工銷售面積比只有0.63，這同樣是有統計以來的新低。

　　廣州、上海、深圳等一線城市的經驗告訴我們，當一個城市出現供需逆轉后，房價將在短期內出現大幅上漲。

　　由此可見，今年北京房地產出現的供需逆轉對未來房價走勢的意義是顯而易見的，即至少在未來兩年內，受供給不足的影響，北京房價出現一輪大幅快速上漲的概率非常大。

　　再從另一個角度看供需關系，前10個月，北京房屋新開工面積只有1358萬平方米，也只有商品房銷售面積的77%，較上年同期下降了20.5%。住宅新開工面積848萬平方米，為住宅銷售面積的59%，同比下降25.6%。

　　由于房屋建設期一般在3個季度左右，由此推算，至少到明年第三季度，受目前開工不足的影響，北京房地產市場供給偏緊的狀態將得到延續，這是房價難現拐點而繼續上漲的動因。而從今年10月的情況看，開工面積同比環比有明顯增長，如果這一現象可以持續，那么，到明年三季度后北京房地產市場出現緩慢回調的可能性較大。

　　以上，是我們對北京房價短期走勢的看法，那么，在中長期呢？

　　高校畢業生撐起10年需求

　　一般意義上，房地產市場所謂的剛性需求來自兩個方面，一為首次自住購房，二為改善型自住購房。

　　根據我愛我家、21世紀不動產等相關機構的分析和調查結果，目前，北京房地產市場的商品房總交易量中，改善型自住購房的比重大約在1/4左右，由于投資型購房的比重也在1/4左右，因此，首次自住購房占剛性需求購房總量的比重約在75%左右。

　　一般來講，改善型購房需求具有較高的穩定性和連續性，而首次自住購房則與城市新增勞動人口密切相關。

　　由于成人本專科、在職高等教育、網絡本專科等其他形式的高等教育畢業生并不具備明確的在京首次購房需求，因此，我們僅對北京高等教育院校普通本專科和研究生人數進行分析，評估其中的首次自住購房需求。

　　2009年7月，北京普通高校的專、本、研三類畢業生總人數達到20.6萬人，這是北京市該項統計數據首次突破20萬，同比增長了7.3%。而對高校畢業班人數的統計結果表明，到2010年7月，上述三類畢業生人數將繼續大幅提高到22.8萬人，增幅將達到11%。

　　與此同時，北京高校雖然擴招幅度不及2004年之前，但招生人數仍保持增長態勢，2008~2009學年度，北京普通高校對專、本、研三類學生的招生總人數達到22.5萬人，小幅增長了1.7%。在校人數為77.14萬人，同比增長了2.14%。

　　照此推算，在未來3~5年內，北京普通高校上述三類學生每年的畢業生人數都將在20萬人以上。

　　保守地假設，每年的畢業生中有50%的學生有購房需求，按照目前北京2009年房地產市場認購商品住宅套均面積115平方米計算，這部分剛性需求將達到每年1150萬平方米，這將是北京2008全年住宅銷售面積的1.1倍，今年前10個月住宅銷售面積的80%。

　　高校畢業生一般在畢業3~5年后才具備購房經濟實力，由此，在可以預見的3~10年內，這部分畢業生將存在強大有效的剛性購房需求。

　　就未來一兩年來看，由于2004~2006年北京高校上述三類畢業生人數正值快速增長期，這三年每年畢業生也超過15萬，年均增速超過20%，這也構成未來一兩年的購房力量。

　　因此，在未來10年內，北京龐大的大學畢業生將存在強大的剛性購房需求。甚至，這一統計還未包括那些中等職業教育的畢業生，他們也存在一定的購房需求。

　　剛性需求與供給從根本上決定房價走勢，而對房價的預期又決定投資性購房需求并相互作用。已經形成共識的是，北京城區土地供應將越來越少，未來供給的增長只能是郊區。由于遠郊區配套設施難以達到商品房開發標準，因此，郊區供給的增長也將是平穩的。

　　綜上所述，無論是收緊貸款還是取消優惠政策，都是對北京房地產市場的短期外部因素，無法撼動房價上漲的大趨勢。盡管在明年末將出現房價回調的概率較大，但是，兩年內北京房價快速上漲的趨勢不會改變。而放眼10年，北京房價將在以畢業大學生為主要剛性需求的作用下保持持續的上漲。