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　　就在國企大規模進入房地產市場之際，外資機構投資的焦點從二線城市重回一線城市，這向中國經濟暗示了什么

　　近期，國企在房地產市場表現強勢，國企特別是央企更是多次成為“地王”買家。與此同時，外資機構投資中國內地房地產市場的重點正從二線城市回到一線城市。

　　一些業內人士提出，部分國企借助資金優勢進行“非理性”擴張，將對房地產市場帶來較大沖擊，刺激房價過快上漲，加速泡沫產生，并增加后市調控的難度。

　　針對有關部門將對房地產領域外資“松綁”的消息，接受《瞭望》新聞周刊記者采訪的多位專家認為，“松綁”外資投資對內地房地產市場所帶來的沖擊不容忽視，當前宜探索加強房地產領域的外資監管。

　　國企表現強勢

　　來自上海易居房地產研究院的數據顯示，今年前3季度，房地產企業銷售額前十強中，僅有綠城集團、恒大地產和富力地產3家民企和世茂房地產1家港企，包括前3名在內的其余6家企業均為國企。戴德梁行華東區綜合住宅服務董事伍惠敏說，2007年A股市場排名前十的房企中有6家是民企，而今年則是國企“一統天下”。

　　在土地市場上，國企表現比較強勢，是部分“地王”的主要買家。今年4月29日，杭州上城區投資控股集團有限公司以7億元奪得南山路勾山里B地塊，樓面地價高達4.6萬元/平方米，成為今年樓市回暖過程中重點城市首個“地王”。

　　國有資本主要通過三種途徑進入房地產市場，一是通過地方政府控股的城投公司進入當地的一級土地開發市場；二是憑借資本優勢進入土地二級市場；三是收購優質寫字樓等持有型商業物業。其中，土地市場是國企爭奪最激烈的領域。

　　目前活躍在房地產市場一線的國企可分兩類，一類是保利、綠地、中海、中糧地產、招商地產等老牌房地產國企，另一類是中鐵、中冶、中化、中電等新興房地產央企集團。

　　有媒體報道稱，國資委分管的130多家央企中，逾7成涉足房地產業，其中以地產為主業的有16家，輔業包含房地產的則達80多家。

　　與此同時，部分民營房地產企業出現退出重點城市苗頭。《浙商》雜志日前針對30家較為知名的民營房企作了調查。這30家房企中，有18家房企今年以來沒有拿過一塊地。綠都控股集團有限公司董事長邵法平說：“我們對明年的形勢還看不清楚，而且目前地價過高，我們不敢貿然拿地。”而在拿過地的12家民營房企中，有7家企業所購土地位于南寧、黃山、鎮江、紹興、溫州、寧波等二三線城市。

　　貸款變得“特別寬松”

　　上海徐匯區一大型國資房企負責人告訴本刊記者，今年以來公司貸款變得“特別寬松”，往往是多家銀行主動找上門，請求“幫幫忙”貸點款。

　　民生銀行日前發布的《地產金融藍皮書》認為，國有資本涌入房地產市場，有三大因素：首先，融資能力強，融資成本低；其次，國企的主業正因消費不足而導致產能過剩，房地產行業去庫存化進度遠比其他行業理想，國企急于擴大房地產比重；再次，央企多為壟斷性行業，可以用壟斷行業的利潤彌補房地產行業短期的微利甚至虧損，以快速擴大在房地產行業的份額。

　　本刊記者采訪了解到，原先國資委規定只有16家央企可以進入房地產業，其他企業不能進入。但近年來，央企的部分企業，特別是傳統加工企業、生產制造企業效益下降，出口又受影響，所以企業傾向于在房地產業中加大投資。

　　長期研究樓市的上海市政協人資環建委專職副主任孫鐘炬認為，國企紛紛進入房地產業，既是“冒險意識”推動，也是“利益驅動”使然。今年以來房地產業迎來了一個反常的“黃金時期”，更增強了企業的冒險意識。此外，目前房地產業是一個“短平快”的行業，效益高，風險卻小，被很多企業視為很好的投資渠道。

　　“國企熱”之爭

　　目前，對房地產業“國企熱”仍存在不同認識。贊成者認為，國企尤其是央企擁有穩固的資金鏈和強大的開發能力，能促進土地資源的充分利用和深度開發。還有人認為，國企拿地是行政力量對房地產市場的管控手段之一，將為日后的按市調控創造更多主動權。

　　而一些業內人士認為，國企“強悍”入市，是抬高地價，加快房價上漲的重要原因。港資房企湯臣集團董事助理趙勤奮說，以上海為例，目前外環線以外，樓面地價超過1.5萬元/平方米的地塊國企都敢拿。以此推算，郊區房價就要達到每平方米兩三萬元。如果一兩年后這樣的價格賣得動，那說明房價上漲得太快了，如果企業不開發，那就是炒地，借此融資圈錢。

　　趙勤奮表示：“我們不怕國企進來，但如果有些企業不考慮資產回報率、財務負債率，而只管依靠巨額的銀行貸款和股市融資，非理性地拿地，那將對市場造成很大沖擊。”

　　有關人士建議，可進一步加強對信貸資金流向的監管，防止資金過量流入房地產市場；尤其要規范不以房地產為主業的國企的投資行為，嚴控國企資金非理性進入樓市。此外，還可完善國企投資房地產的風險評估和風險控制，嚴查國企炒樓、炒地行為。