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　　近日，筆者從我愛我家、中原三級市場部、美聯(lián)物業(yè)等二手房中介了解到，二手房賣方市場出現(xiàn)松動，買賣中出現(xiàn)了2%-3%的議價空間，同時，與7月相比，交易周期明顯拖長。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“在買賣市場房價持續(xù)上漲以及北京市二手房房貸收緊等政策的影響下，交易成本增加，購房者出現(xiàn)觀望，房屋自掛牌到成交的空置時間與前幾個月相比有所拉長，在買賣的僵持中，部分業(yè)主開始微降價格。”

　　●購房者不急買 價格下調(diào)心理價位過大 交易周期拉長一倍

　　在朝陽區(qū)紅廟路某二手房中介，前來看房的周先生告訴我們，他看中了這附近的一套82平方米左右的兩居，總價為107萬，“價格太高，房子肯定賣不動的，業(yè)主表示可以便宜兩萬賣出，但從戶型上來看，這應(yīng)該還可以再便宜一些的。”周先生打算繼續(xù)尋找看是否還有更合適的。

　　“以前帶著購房者看房看3-4次就行了，而近期購房者對價格猶豫致使看房的次數(shù)明顯增多，盡管房屋售價在掛牌價的基礎(chǔ)上會有2%-3%的議價空間,但購房者買房的決定時間明顯拖長。”據(jù)該中介工作人員介紹，目前買家觀望氣氛濃厚，“在7月前，一套比市場價略高的房源基本都能夠在5-7天出售，而且交易過程中房主甚至可能多次提價。但是從9月中下旬開始市場出現(xiàn)了明顯的變化：購房者不急買，下調(diào)心理價位過大，很多購房者甚至要求房主降價10%以上，這明顯地加大了成交的難度，目前一套房源成交的周期需要半個月左右。”

　　對于出現(xiàn)此類現(xiàn)象的原因，中原三級市場部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，受到買賣市場房價持續(xù)上漲以及北京市二手房房貸收緊等政策的影響，交易成本增加，購房者出現(xiàn)觀望，房屋自掛牌到成交的空置時間與前幾個月相比有所拉長，業(yè)主也在買賣的僵持中，在價格上做了一定的調(diào)整。

　　●5年內(nèi)房源大量上市 部分房主微降價格

　　“目前5年內(nèi)房源的比例已經(jīng)占市場總房源的71%，而且這一比例還在繼續(xù)上漲。預(yù)計在11月將達(dá)到市場的頂峰。”

　　據(jù)美聯(lián)物業(yè)市場部負(fù)責(zé)人介紹，今年年初出臺的二手房營業(yè)稅減免政策，將營業(yè)稅征收年限從原來的房齡在5年內(nèi)改為2年內(nèi)，執(zhí)行日期截止到12月31日。而一旦營業(yè)稅減免政策取消，加上銀行收緊房貸，將使5年內(nèi)房源再交易的成本增加3%以上。正因為這樣，越來越多的5年內(nèi)房主選擇將房源掛牌出售，“大量房源的上市并未給市場帶來成交量的上漲，反而導(dǎo)致供需比緩解，給了觀望者看跌后市的理由。部分房主開始微降價格，或者分擔(dān)一部分稅費，二手房價猛漲的趨勢已經(jīng)得到遏制。”

　　●購房需求下降近四成 賣方市場現(xiàn)松動

　　北京美聯(lián)物業(yè)市場部調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，10月上旬，北京二手房需求量下降了38%，大部分前期登記的購房者都表示要看后市情況再考慮是否繼續(xù)購房。

　　在購房者對房價望而卻步導(dǎo)致成交量下降之時，7月以來形成的二手房賣方市場出現(xiàn)松動，“這段時間有時候會接到業(yè)主的電話，他們表示如果消費者有意向購買，價格可以商量，最高可以優(yōu)惠5萬左右。”北京美聯(lián)物業(yè)幸福家園分行的業(yè)務(wù)人員介紹。

　　此外，筆者從我愛我家了解到，近期二手房購房者觀望情緒日漸濃厚，越來越多的購房者表示，二手房房價超出了他們預(yù)期的價格。部分因孩子出生或單位遷址、房屋拆遷等客觀原因被迫要改善住房條件的購房者中有30%的購房者選擇租著房子等降價。

　　●專家建議：業(yè)主合理定價 購房者理性購房

　　在目前觀望氣氛漸濃的情況下，房價能否下降，買房雙方何時出手才能打破僵局達(dá)到“雙贏”？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，若房價繼續(xù)上漲，成交難度將進(jìn)一步加大。

　　“現(xiàn)在大部分業(yè)主能夠看到未來市場價格將面臨調(diào)整，購房者也在購房時感覺到議價空間明顯增大，相比起前幾個月來說，業(yè)主們也變得隨和一些了。”我愛我家專業(yè)人士認(rèn)為，對于房源掛牌期望值過高的業(yè)主，不要盲目提價，應(yīng)該根據(jù)房源的位置、朝向、裝修等狀況，合理定價。對于掛牌時間較長仍無法成交的業(yè)主來說，更應(yīng)該抓住市場時機(jī)，調(diào)整價格，盡快把房屋出售出去。

　　“目前北京市二手房交易稅費的優(yōu)惠政策至年底，明年是否繼續(xù)執(zhí)行還存變數(shù)，所以建議有買房需求的購房者，應(yīng)保持沉穩(wěn)平和的心態(tài)，根據(jù)自身的需求及能力，理性購房。如果房價在承受能力之內(nèi)，在目前能享受北京市二手房交易稅費優(yōu)惠政策的情況下，可以考慮入市選房成交。”宮萍認(rèn)為。文/陳曄