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　　原寄望2009年樓價一路下跌準(zhǔn)備在下半年抄底的市民，現(xiàn)在只能在天花板上操作了。

　　日前，廣州市國土房管局公布了9月廣州樓市的數(shù)據(jù)，至9月份，廣州樓價已經(jīng)連續(xù)四個月攻占“9字頭”或以上的高地。而國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)也來湊熱鬧，它們統(tǒng)計的9月份全國70個大中城市房屋銷售價格中，廣州新建住房銷售價格同比漲幅位居第一。讓人吃驚的是，9月份的成交面積依然有90.94萬平方米，而近四個月的月均成交量，更達(dá)到了令人咋舌的113.49萬平方米。高樓價并沒有逼出“潮退裸泳”。

　　樓價高而成交旺，成了廣州樓市近四個月來的常態(tài)，如果沒有強大外力的干擾，廣州第四季度的樓價極可能仍處于這高位水平線上。今年樓價繼2008年后再次“破九”，并無太多懸念。

　　數(shù)據(jù)剖析 價量齊升，改善投資型比例飆升

　　價升量跌的法則，很多時候往往會失效。至少在今年的廣州樓市中就表現(xiàn)得如此明顯。

　　市民的感覺是，今年廣州樓價漲了很多。房管局的數(shù)據(jù)也完全支撐市民的這種感覺。整個第三季度，廣州一手住宅成交均價達(dá)到9605元/平方米，比起第二季度8786元/平方米的價格，上漲了約10%。不要忘記，在今年第一季度，廣州樓價才剛剛站上“8字頭”達(dá)到8095元/平方米。第三季度與之相比，增幅達(dá)到了19%。

　　如果以今年兩個黃金銷售節(jié)點“五一”、“十一”來計算，其價格的升幅更有過之而無不及。合富輝煌集團(tuán)市場研究部的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年“十一”黃金月與“五一”相比，各區(qū)房價上漲幅度均在15%以上。其中，花都、南沙、天河升幅普遍在20%-30%之間，番禺、白云的增幅都在10%以上。這些樓市重鎮(zhèn)成交價格大幅上升，全市樓價焉有不飆升之理？

　　如果價格飆升成交量劇減，量價呈反比狀態(tài)，這也屬正常現(xiàn)象。但如果價格持續(xù)攀升而成交量始終處于高位，量價呈正比狀態(tài)，那么說明這個市場有些不正常了。而當(dāng)下的廣州樓市就處于這種狀態(tài)：第二季度樓價比第一季度上升了8%，成交量同時漲了7%，第三季度樓價環(huán)比上升了10%，成交量繼續(xù)攀升3%。

　　“當(dāng)一個市場的改善型、投資型買家所占比例達(dá)到約70%時，才會出現(xiàn)成交量微退甚至增長的情況。”業(yè)內(nèi)人士吳定金分析指出。而從近期的表現(xiàn)來看，廣州樓市改善型、投資型買家比例已達(dá)到了這一水平，“如果這一比例繼續(xù)上升，市場就會越來越不安全”。這些投資型、改善型資金來得快也去得快，一旦出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，現(xiàn)在看似空谷幽蘭的樓市就可能迅速變?yōu)闅堅珨嗤摺�對政府和買家而言，這都是要時時警惕和提防的。

　　前景預(yù)測 忘記裸泳，今年樓價站穩(wěn)“9字頭”

　　對開發(fā)商來說，成交潮漲是最重要的，至于誰買走了房子，那無關(guān)痛癢。當(dāng)成交量始終處于高水位時，開發(fā)商帶不帶褲衩都沒有“露羞”的擔(dān)憂，更不會想到用價格來遮羞。“第三季度的成交這么好，第四季度剛開頭，誰會降價呀？”合景泰富地產(chǎn)有關(guān)營銷負(fù)責(zé)人的話是當(dāng)下開發(fā)商心態(tài)的集中反映。而在更為樂觀的廣州方圓地產(chǎn)顧問有限公司市場調(diào)研總監(jiān)朱艷麗看來，“第四季度廣州樓價可能還會略有上升”。

　　如果第四季度的樓價和第三季度相比不變或者略有上升，結(jié)果會怎樣？我們先假設(shè)第四季度的月均成交只有70萬平方米，按照第三季度的樓價計算，市場成交金額就會達(dá)到201.71億元，開發(fā)商全年就會收金897.51億元，而全年的平均樓價就會達(dá)到9140元/平方米，是2008年后廣州樓價第二次登上“9字頭”，在全國經(jīng)濟(jì)“保八”的情況下，廣州樓價已“破九”了。如果假設(shè)第四季度成交面積不變，廣州全年樓價要“穿九”，第四季度的樓價要下滑至8952元/平方米；如果要“破萬”，第四季度的成交均價則要上升至1.37萬元/平方米。“這兩種可能性都不大”，吳定金判斷說。

　　錯過了今年上半年置業(yè)機(jī)會的首次置業(yè)者，在下半年樓價的快速上升中只能望樓興嘆，并且只能再次寄望于明年樓價會下降。但明年的樓市，又有誰能準(zhǔn)確預(yù)言？首次置業(yè)者可能就在這一再的寄望中蹉跎歲月，在等待中華發(fā)叢生。（張秀欽）