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　　轉(zhuǎn)眼又到了樓市的傳統(tǒng)旺季“金九銀十”，不過樓市的走向似乎變得敏感起來。

　　自9月開始，建行等四大國有銀行相繼收緊首套改善型住房貸款，繼續(xù)嚴(yán)控二套房。同時，開發(fā)商全力迎戰(zhàn)“金九銀十”，九十月份將有不少新房源上市，樓市房源饑渴有望緩解。

　　在傳統(tǒng)的金九銀十，大力沖高的2009年樓市會否像2007年末一樣發(fā)生轉(zhuǎn)折？

　　A.　四大銀行取消首套改善型住房7折利率優(yōu)惠

　　銀根收緊之風(fēng)漸起。四大國有銀行除了嚴(yán)格第二套房貸款政策外，開始收緊首套改善型住宅的貸款。

　　改善型住宅，也就是建筑面積在140㎡以上的房子，原本只要第一套就能享受7折的利率折扣，現(xiàn)在已很難拿到這樣的優(yōu)惠折扣了。

　　為了求證目前首套改善型住宅的貸款政策，記者在四大國有銀行各抽樣一個支行以購房者身份進(jìn)行咨詢。

　　對于首套改善型住房，中國建設(shè)銀行某支行工作人員表示利率要比以前提高，享受基準(zhǔn)利率8.5折優(yōu)惠，首付還是可以享受最低3成。而對第二套房，他明確表示，完全按銀監(jiān)會的要求辦，無論第一套是否還清貸款，第二套都要上浮首付和利率，執(zhí)行首付4成，利率上浮10%的政策。

　　中國工商銀行某支行的政策與建設(shè)銀行一樣，如果首套住房面積超過140㎡，執(zhí)行首付3成、利率8.5折的政策，第二套則是首付4成、利率1.1倍。

　　中國農(nóng)業(yè)銀行某支行的政策較為寬松：第一套住房如果面積超過140㎡，首付仍是3成，利率則略微提高。“7折做不到了，7.1折或者7.2折還能做。”該支行房貸部門工作人員告訴記者。而對于第二套房，如果前一套已經(jīng)還清，目前還可以做到首付4成，利率享受8.5折優(yōu)惠。

　　中國銀行某支行對于第一套的政策與建行和工行一致：首套改善型住房執(zhí)行首付3成、利率8.5折政策。而對于第二套房，中行的政策還是比較優(yōu)惠的，房貸人員表示，如果第一套還清，且第二套在140㎡以下，可以享受首付3成，利率下浮20%多的優(yōu)惠。

　　對于第二套房的放貸政策，與兩個月前記者詢問時相比，現(xiàn)在明顯嚴(yán)格了不少：7月時中國銀行和建設(shè)銀行的被抽網(wǎng)點(diǎn)表示，只要還清第一套房貸，并且不屬于改善型戶型的話，第二套還是可以享受利率7折、首付3成的優(yōu)惠，現(xiàn)在這種優(yōu)惠已經(jīng)沒有了。

　　B.　9月，主城區(qū)將有3658套新房上市

　　就在8月底，西溪濕地邊西溪里推出一幢樓，房價(jià)為16000元/平方米，相比前段時間上漲了一大截，但200套不到的房子還是引來近400人的瘋狂排隊(duì)。

　　七八月份是傳統(tǒng)樓市淡季，由于今年開發(fā)商推盤量異乎尋常地減少，樓市供求關(guān)系前所未有的緊張，托關(guān)系插隊(duì)買房幾乎都不可能。

　　回顧上個月的推盤量，8月杭州市主城區(qū)共推出新房源2716套，比7月的2463套有所增加，基本上都集中在8月中下旬，尤其是8月最后一個星期，27日到30日四天內(nèi)就推出了1111套。而9月份，這一供應(yīng)量將進(jìn)一步增加。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，9月份杭州市主城區(qū)共有22家樓盤將開盤推出新房源，將有3658套，相比8月份增加942套。此外，余杭區(qū)也有5家樓盤將在9月開盤，供應(yīng)新房源836套。從板塊來看，濱江、城北、之江、九堡、下沙都是供應(yīng)量比較大的區(qū)塊。從房源戶型面積看，這些新供應(yīng)的房源大多是140㎡以下的普通住宅，對剛需購房者來說，增加了不少的選擇余地。

　　C.　新開樓盤房價(jià)大步上揚(yáng)

　　雖說9月樓市供應(yīng)突然放大，但記者驚異地發(fā)現(xiàn)，房價(jià)并沒有因此收斂，而是進(jìn)一步大幅上揚(yáng)。

　　濱江，天鴻·君邑去年9月一期開盤均價(jià)為12400元/㎡，去年年底到今年年初價(jià)格區(qū)間在8200元/㎡到13000元/㎡之間，今年4月二期開盤時均價(jià)為11500~12000元/㎡，跟一期相差不大，而9月推出的三期房源均價(jià)為15000元/㎡，一下子提高了不少。風(fēng)景蝶院5、6月開盤均價(jià)在8500元/㎡左右，而此次9月中旬推出的房源預(yù)計(jì)價(jià)格也到了11000元/㎡左右。

　　城東，中凱·東方紅街的價(jià)格可以說是逐級往上升：今年5月的開盤均價(jià)為14875元/㎡，7月升為18300元/㎡，8月升到20300元/㎡，而9月開盤均價(jià)預(yù)計(jì)為22500元/㎡。

　　之江有兩個樓盤開盤：圖原公寓6月開盤均價(jià)為18000元/㎡，7月升為19000元/㎡，而這次將漲到22000元/㎡。朗郡5月開盤均價(jià)為9000元/㎡，6月為9500元/㎡，這次9月推出的小戶型預(yù)計(jì)升至11000元/㎡。

　　城北，南北西岸4月開盤均價(jià)為11000元/㎡，8月均價(jià)為14000元/㎡，而預(yù)計(jì)9月中旬開的房源將漲到16000~17000元/㎡。據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，這期開盤房源為90平方米的小戶型。相比前一批房源，戶型更好。

　　D.　金九銀十取決于政策調(diào)控

　　8月杭州主城區(qū)商品房成交量為3773套，比7月的5492套明顯下降了不少。在成交量下降的情況下，供應(yīng)量上升，再加上銀行的調(diào)控，在這樣的情況下，樓市會不會像2007年末那樣發(fā)生逆轉(zhuǎn)？

　　讓我們來回顧一下2007年的樓市：2007年1月至12月杭州市主城區(qū)每月銷售套數(shù)(不包括余杭、蕭山)依次為：2057套、1114套、2040套、3063套、4921套、6548套、3913套、3738套、3655套、2776套、2610套、2225套。而今年的成交套數(shù)由1月至今分別為1344套、1621套、4767套、6267套、10058套、9100套、5492套、3773套。

　　從2007年成交量的記錄看，成交量從10月份開始明顯下降，然后一路下滑。2009年的成交量上升曲線比2007年陡峭，但下跌曲線也比2007年陡峭。

　　銀行方面的調(diào)控政策更是決定樓市走向的關(guān)鍵因素，如今，銀根收緊的大幕已經(jīng)拉開，但沒2007年嚴(yán)格。第二套房，四大國有銀行已很難再打擦邊球，而老舊小房還沒禁貸。

　　雙贏房產(chǎn)機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，目前樓市處于微妙和敏感的階段。“現(xiàn)在購房者都比較糾結(jié)，并不是現(xiàn)在非買不可，但不買又怕錯過機(jī)會。投資者近期的明顯增加也是個風(fēng)險(xiǎn)因素。”她認(rèn)為，今年的“金九”肯定能達(dá)到，而“銀十”則要取決于政府的宏觀政策，以及開發(fā)商怎么推盤。“是價(jià)高還是心平一點(diǎn)，是擠牙膏還是放量推，這些都會影響最終的市場。”

　　但市場上也有一種主流的聲音認(rèn)為，今年大熱的走勢相比2007年會更加猛烈，而且延續(xù)時間更長。其中，購房入戶和退稅政策到年底才結(jié)束，加上通脹預(yù)期的因素，這些都是支撐今年樓市獨(dú)立行情的因素。今年的秋季房交會又比往年遲，10月底才舉行，估計(jì)房交會前行情都會不錯。天陽置業(yè)營銷總監(jiān)石焱認(rèn)為，接下來樓市怎么走關(guān)鍵看政策，如果第二套房真正嚴(yán)格執(zhí)行，如果有更大的調(diào)控政策出臺，市場就會真正改變。 （張曉霞 張卉卉）