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　　8月北京樓市成交繼續萎縮，似乎預示著“金九”的艱難。

　　昨日，記者從北京市房地產交易管理網獲悉，截至8月25日，北京成交的商品住宅總套數為11333套，成交面積132.8萬平方米，環比分別下降16.6%和19.4%；除去經濟適用房、限價房等保障性住房，實際成交期房商品住房8566套，成交面積98.7萬平方米，環比分別下降1.0%和6.9%。

　　與此形成鮮明對比的是，8月開盤項目均價繼續快速上漲。據亞豪機構統計數據顯示，8月上中旬，已經開盤的41個項目整體開盤均價為16180元/平方米，與7月開盤項目均價14597元/平方米相比，上漲了10.8%。

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，在高房價的作用下，購買力已經開始減弱。她表示，與7月同期相比，消費者支付的單套總房價相差不大，但單套購房面積減少了近8平方米，出現了今年以來的首次下降。

　　搜房網新盤數據監控中心的統計數據顯示，截至8月25日，北京9月計劃開盤項目達到52個，其中純新盤18個，創今年新高，老項目后期為34個。

　　該機構測算顯示，在開盤量最多的朝陽區，9月份開盤的平均價達到19200元/平方米，與8月相比，每平方米漲了5200元。

　　搜房網研究人員安艷表示，這只是根據在售項目測算出的價格。她表示，由于很多樓盤在開盤的前幾天才公布價格，估計比現在的統計還高。歷史數據顯示，今年3月以來，北京市開盤均價的月漲幅在1000元/平方米以上。

　　高姍向記者表示，寬松的貨幣政策與積極的財政政策依然保持穩定，使開發商的資金來源穩定，因此老項目后期的開盤價格才得以提升。但過高的價格已經超出了自住型購房者的心理價位，并已帶來新一輪觀望。

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　　穗寫字樓租金持續下滑國內企業加速抄底

　　相比迅速回暖的住宅市場，商業地產依然面臨租金下滑、高空置率的風險。不過，作為第三個經國務院批準重點發展的中央金融商務區——廣州珠江新城CBD寫字樓市場先后迎來了國家開發銀行、上海浦東銀行等十幾億的大單交易。日前，廣東發展銀行股份有限公司廣州分行又斥巨資一舉拿下廣州珠江新城某超甲級寫字樓面積達11941平方米的五層樓。

　　仲量聯行廣州商業地產部副董事石堅濤表示，國內企業為提高企業形象，利用租金下調的機會，選擇更優質的寫字樓物業自用。

　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經理韓世同認為，目前商業地產依然面臨租金下滑的困境，而廣州寫字樓市場供應量非常大，特別是在珠江新城整個區域早已開發成熟，受經濟危機影響，市場需求萎縮，影響了寫字樓的成交量，空置率非常高。

　　近期這幾筆大單，對廣州整個寫字樓市場復蘇是個很好的促進機會。

　　同時，受經濟復蘇影響，商業地產投資也日趨加大。據廣東省統計局近期數據顯示，1～7月，廣東房地產用于商品住宅的開發投資大幅下降，而對寫字樓的投資卻增長10.9%。

　　“目前商業地產項目市場估值相對偏低，有些地方甚至住宅價格都比寫字樓價格高。”廣發證券房地產研究員沈愛卿表示，企業買了自用，以后也可以用于出租、投資，未來升值空間大。

　　此外，據仲量聯行二季度市場報告顯示，由于全球經濟環境不明朗，廣州甲級寫字樓市場整體租金仍然繼續下滑，下跌了3.1%，甚至出現租金和售價倒掛的現象；短期內跨國企業需求復蘇可能性低，而2009年新的供應全部集中在下半年，將有近40萬平方米入市，市場壓力加大。

　　仲量聯行廣州商業地產部主管馬煒圖指出，目前市場上出租的寫字樓占了80%，而只有自用的才可能消化供應量，未來這40萬平方米的供應量都是只租不售的。

　　沈愛卿認為，商業地產和經濟直接掛鉤，受經濟影響較大。只有消化了空置的這部分面積，租金才可能提升，一般來說空置率在10%以下，投資才可能盈利。預計年底或明年上半年才可能轉暖。（張敏 朱玲）