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　　僅僅半年時間，深圳的樓市便迅速扭跌為漲、一路高歌，接近甚至超過了2007年的水平。據國家統計局發布的今年1至7月全國房地產市場運行情況，深圳二手房價第一次環比、同比漲幅均高居全國70個大中城市之首，由領跌轉身變成了領漲。對于許多想在深圳置業的購房者來說，眼下的房價確實讓人有如跌入霧中，迷蒙看不清方向。

　　這一波的上漲行情是否已進入拐點？下半年漲還是跌？置業者應當持續觀望還是果斷出手？2009，回暖的市場是短暫的表象，還是持久的繁榮？

　　這是縈繞在許多深圳人心頭的疑問。

　　近日，記者經過大量實地走訪調查，采訪了多位市民、房地產從業者及專業研究機構，力圖破解迷霧重重的樓市迷局，幫助對住宅市場有消費需求的市民們把脈樓市走勢。根據記者的綜合調查，眼下深圳的房價正處于一個微妙時期。受政策層面等影響，經過了上半年的價格急漲，下半年，深圳房價或將迎來調整期，有望在小幅下調后趨于平穩，其漲幅和跌幅都不會太大。

　　買還是不買，是個大問題

　　“深圳的房價就像長江水，也許有時候波瀾不驚，實際上一直激流暗涌。”在地產中介公司工作的王先生這樣總結他這半年來的感受。

　　王先生清楚地記得，今年年初時，咨詢和看房的人還寥寥無幾，二三月份以后，成交量驟然放大，房價也水漲船高，無論是地產商還是中介機構，無不一掃2008年時的“灰頭土臉”，個個揚眉吐氣。

　　作為全國房價的風向標之一，深圳樓市的“小陽春”并不是個例。據國家統計局公布數據，今年1至7月全國商品房銷售面積高達4.17億平方米，同比2008年同期增長了37.1%。其中，北京、上海、深圳、廣州四大一線城市的房價不約而同地走了個“V”字曲線。究其原因，多位專家達成共識———主要是政策層面對房地產市場調控的放寬以及較為寬松的貨幣政策，由此較大降低了住房購置門檻，支持了普通及改善型住房需求。

　　然而，有心人士注意到，受第二套房貸收緊等影響，深圳7月的商品住宅市場呈現“價升量跌”趨勢。有關數據顯示，7月初以來，深圳一二手房總成交量已連續四周環比下滑。其中，一手房連續三周成交量不足此前周成交均量的六成，二手房成交也連續數周下降。與此同時，房價卻不降反升。一位一直想在南山區買房的市民官小姐就痛心地發現，后海片區的房價仍在普漲。6月份時她曾看中濱海之窗一套三房的二手房，當時標價182萬沒有出手，同樣面積的房子如今卻漲到了195萬。

　　“和家人商量后，我們決定現在不買了，等等看。”官小姐語氣有些悲壯。

　　“等等看”，或許已是眼下多數置業者的普遍心態。被列入衣食住行“四大民生”問題的房子，可謂時時牽一發而動全身。買還是不買？是個大問題。

　　在記者隨機進行的街頭調查中，超過8成的市民選擇觀望，認為下半年房價會有一定跌幅。這當中，有的是從政策角度進行分析，有的將當前樓市與2007年至2008年間的情況作比，有的則是基于一種期望心理和美好的愿望。

　　而相關研究機構和專家在接受記者采訪時認為，市場波動有它的特性，不會一味上升，也不會總處于谷底。受政策等各種因素影響，下半年的樓市將更趨于理性，有望迎來一個調整期，即房價在一定幅度的調整之后歸至平穩。

　　后市缺乏支撐升勢恐難維持

　　雖然開發商一致唱多，在本月舉行的2009博鰲房地產論壇開幕大會上，中國房地產業協會副會長朱中一的一番話，還是向那些準備置業的人傳遞出某種“利好”。

　　朱中一表示，當前中國的房地產市場已經超預期率先回暖，但“回暖基礎不穩固”。一些地方本身房價上漲太高，而“地王”的頻出再度加速了房價上漲。他指出，高地價、高房價，對中國房地產市場和金融市場的穩定健康發展都將產生不利影響。這必將引起中央政府的關注，也增加了市場政策變化的敏感度。

　　調查中，多位機構研究者的說法佐證了朱中一的觀點。“目前房地產市場的繁榮，跟2007年經濟快速增長樓市跟隨上升的局面不盡相同。雖然2009年第2季度經濟數據顯示，我國經濟比第1季度有了明顯好轉，但是大部分生產性產業都只是降幅趨緩，實體經濟仍然沒有出現整體復蘇或反轉的趨勢。”戴德梁行華南區董事總經理程家龍向記者表示，此外，上半年樓市火熱造成信貸量急速增長，業已引起了銀行和金融管理部門的風險防范意識。“目前國內已有部分城市開始收緊第二套房貸，如直接提高首付的比例和不再執行七折的利率優惠，這是一個信號。”

　　眾廈地產研究中心總監林曉華在接受記者采訪時亦指出，下半年信貸規模會有所收縮，減息的可能性會延后，國內的消費市場將面臨“痛苦的調整”。他提醒說，目前國內資金集中在少量國有壟斷性行業，中小型民營企業還是舉步維艱，尤其是外貿受到沖擊非常大。國內目前的消費品產能過剩，對消費市場的制約因素很多，國內消費市場可能面臨更長的調整期。“樓市的降價促銷潮或許將在年底再次顯現。”

　　戴德梁行等研究機構的分析，似乎描繪出一張隱形的房價走勢圖：在強大的需求和并不充裕的供應雙重作用支撐之下，預測下半年的房地產市場成交仍然保持活躍；但鑒于經濟前景不明朗和信貸政策有可能收縮，下半年將難以延續上半年的快速上升，市場最終會逐步走向平穩。

　　不過，記者在調查中了解到，多位房地產從業人士認為，鑒于龐大的市場剛性需求依然存在等等因素，預計下半年房價不會出現較大跌幅。“比如在深圳地段、戶型都好的房子，就有很強的抗跌性。市場價格再怎么浮動，這樣的房子都能保值。”地產中介王先生語音鏗鏘。

　　“買房賣房就像炒股，你很難買到最低點，也很難在最高點時拋出。”對于多數購房者目前對入市持觀望態度，多位業內人士看法相同：買房者要量力而行，如果的確有剛性需求且有相應實力，不妨勇敢進入。一位業內人士還指出，從宏觀政策上看，樓市的泡沫不會突然爆破。貨幣政策和通脹預期將維持穩定，房地產市場即使有價格微調，也難以撼動整體向好的上漲大勢。

　　下半年樓市供應充足，南山龍崗庫存量最大

　　在調查中記者進一步了解到，實際上，樓市今年上半年的驟然回暖讓很多發展商都始料不及。受去年樓市調整及金融海嘯的影響，深圳不少項目都推遲開工，導致今年上半年新增供應同比減少，市場多以消化庫存為主。加上下半年預計新增供應近450萬平方米，全市住宅供應十分充足，置業者由此選擇余地增大。

　　據戴德梁行統計，從2006年到2009年上半年，深圳全市積累下來的商品住宅庫存共有202萬平方米，在一系列促進樓市、經濟發展的政策推動下，上半年自住需求大量釋放，去庫存化速度明顯加快，羅湖、福田兩區庫存已出清，供應主要來自在售項目。由于這兩年南山、龍崗的住宅供應加大，此兩區庫存量也最大，南山庫存有73萬平方米，龍崗也達66萬平方米，寶安、鹽田分別為51萬平方米及13萬平方米。

　　新增供應方面，龍崗下半年的新增供應加上在售項目的供應共有約200萬平方米住宅入市，占全市下半年供應的40%以上。其中，龍崗中心城是龍崗的重點供應地，總量超過100萬平方米，產品以大戶型為主。

　　南山下半年產品供應齊全，預計有近90萬平方米住宅入市。其中深圳灣片區供應量最大。寶安下半年約有90萬平方米供應，主要集中在寶安中心區和龍華。羅湖和福田今年新增供應量預計分別為30多萬和20多萬平方米。鹽田新增供應將集中在大梅沙和鹽田港，約有25萬平方米。(馮慶 張曉)