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　　2009年的樓市確實給人“坐過山車”般的眩暈感：從一季度觸底反彈，到5月地王頻現，直至7月房價暴漲。這一輪突然逆轉的行情，令很多業內人士亦始料未及。媒體稱，部分樓盤提價之高，早已超過2007年的瘋狂。

　　北京房價到底有沒有泡沫？房價還有沒有回落的空間？本報選取金磚四國四個最大城市進行房價對比。結果發現，莫斯科、孟買以每平方米11.3萬和7.6萬元人民幣穩進全球十強，而北京與圣保羅房價位居中游，均在1.5萬元以內。

　　四城對比

　　圣保羅

　　所屬國家：巴西 人口：1830萬每平方米 房價：1891美元 (約合人民幣1.3萬元)2008年年人均收入：人民幣3.47萬元(雙收入家庭：6.9萬元)

　　全球排名89人均收入比北京多

　　今年初，在線房地產調查公司“環球房地產指南”對世界112個城市的房價調查顯示，圣保羅的房價全球排第89名，與北京接近，但對比年人均收入，圣保羅卻是北京的一倍多。

　　據巴西媒體報道，巴西的低收入者住房分配方式分兩種，對于最低收入家庭，政府免費提供住房，并且免收租金等所有費用；對于低收入家庭則要按月支付低租金，并可在支付滿17年后擁有該房產。

　　北京

　　所屬國家：中國 人口：1695萬每平方米 房價：2617美元(約合人民幣1.5萬元)2008年年人均收入：人民幣2.47萬元(雙收入家庭：4.9萬元)

　　全球排名77 房價僅為孟買1/4

　　同樣，在“環球房地產指南”的房價調查中，北京房價為每平方米2617美元，全球排名第77。這個價位僅為孟買的1/4。《金融時報》日前撰文稱，房地產作為支柱產業將先于整體經濟復蘇，借此帶動上下游經濟復蘇，中國房產的復蘇必將對GDP產生巨大貢獻。

　　至于2010年是否會出現通脹，貨幣政策是否緊縮，政府面對高房價，在經濟與民生間作何種選擇，所有這一切都難以估計，因此房價在2010年充滿變數。

　　孟買

　　所屬國家：印度人口：1830萬每平方米房價：11132美元 (約合人民幣7.6萬元)2008年年人均收入：人民幣0.67萬元(雙收入家庭：1.3萬元)

　　全球排老九人均GDP難買一平方米

　　在2008年全球最貴的房價榜上，孟買位居第九，平均房價達每平方米11132美元。孟買高昂的房價在剛剛獲得8項奧斯卡獎的《貧民窟的百萬富翁》中有所體現。“孟買的房子是發展中國家中最貴的！”全球房地產向導網站經濟分析師 Prince　Christian　Cruz說，印度2008年人均GDP只有一千美元左右，還不夠買一平方米的房子。印度，尤其是孟買的房價遠遠超出了印度GDP的負荷。

　　莫斯科

　　所屬國家：俄羅斯人口：860萬每平方米房價：16521美元(約合人民幣11.3萬元)2008年年人均收入：人民幣14.46萬元 (雙收入家庭：29.9萬元)

　　全球排老二預測房價還得降

　　“環球房地產指南”評出的2008年全球最貴的房價中，莫斯科以每平方米16521美元的高昂房價全球排名第二。

　　據全球房地產向導網站評價稱，鑒于大多數的西歐國家和其他發展中國家房價都普遍下降，莫斯科的“高價房”引起了民眾不滿，從去年四季度開始，房價開始下滑。

　　俄媒稱，俄羅斯在2009年房價還將會進一步下滑。房價降幅可能達到20%-35%。

　　結果分析

　　四城房市都有泡沫

　　盡管北京、圣保羅與莫斯科、孟買房價拉開相當大的一段距離，中國社科院經濟學家徐逢賢和對外經貿大學國際經濟研究院副教授藍慶新仍一致認為，這四個城市的房價都過高了，房地產市場都存在泡沫。

　　徐逢賢說，莫斯科一度發展較慢，官方希望借房地產市場改變莫斯科的整體經濟狀況，于是采取了靠抬高房價發展城市的做法。另外，俄羅斯是世界第一采油大國，房價與油價走勢也不無關系。

　　至于孟買，徐逢賢認為可能是由于印度剛剛進行對外開放，作為大城市具有良好的投資環境，致使房價暴漲，但這兩個城市的高房價都是短期性的。

　　針對北京市的房價，藍慶新說，現在北京市商品房租售比例失調，可見房價被扭曲。徐逢賢也表示，房價一般由地價(約占15%到20%)、房屋的建筑材料(約占70%)和勞動力價值(約占15%)組成。

　　而合理的地價應為每畝1.5萬至2萬元，也就是每平方米約200至300元，但現在的地價遠遠不止這個價格，所以說出現了泡沫，繼而房價也就存在泡沫。

　　人口多是房價上漲的誘因

　　“金磚四國”之父吉姆·奧尼爾告訴本報記者，從這些數據上看還不能知道北京和其他城市的房價存在多少泡沫，但如果說北京房市有泡沫，莫斯科和孟買就絕對有泡沫了。

　　奧尼爾認為，“盡管中國房地產市場在近一年來異常火爆，但我想說的是，孟買的房價比北京貴三倍以上，然而北京的人均GDP更高，因此相較來看，北京市的房子簡直像是一個‘特價商品’。”

　　他認為，人口多是導致房價上漲的重要因素。這4個城市都是人口密集大都市，如果人口不分流，那么房價很難大幅下滑。

　　小鏈接

　　環球房地產指南：是一個國際著名專業在線房地產調查公司，為全球上百個城市居民提供新房價、二手房價、房屋租金、房地產投資等數據與信息。

　　該公司在今年初對世界112個城市的房價進行調查。最后評出2008年全球最高的房價。其中歐洲小國摩納哥蒙特卡洛的房價達到4.7萬美元每平方米，排名第一。

　　深入解讀

　　泡沫是咋出來的？

　　北京房市泡沫產生的原因是什么？藍慶新認為，房價升高是經濟好轉的表現之一，中國四萬億元經濟刺激政策效果顯現，經濟復蘇導致銀行貸款新增，房價呈現報復性增長。

　　此外，徐逢賢也列出了三點原因，他說，以前職工的房子都是單位安排的，如今年輕人買房必須靠自己的工資或父母支持，而這些人占人口總數的40%以上，大量的需求推高了房價。

　　其次，徐逢賢認為，由于發生了世界經濟危機，中國政府為了維持保八的目標，作為投資領域之一的房地產因信貸資金流入而使房價抬高。

　　最后一個原因是，大部分房地產商都有一定背景，這些人將房價抬高了。

　　房價還會漲嗎？

　　那么，這些泡沫會在什么時候破裂？房價在今后還會走高嗎？兩位專家均表示，房價在近期內還有走高可能，因為中國房地產泡沫在短期內不會破裂。

　　徐逢賢說，泡沫最終還是會破裂的，房子是一種必需品，太多的人買不起，價格必然下調。地價出現的泡沫也必然要破裂。

　　此外，徐逢賢指出，宏觀調控力度還亟待加強。首先必須嚴格控制土地價格的上漲，北京市土地的價格已經近500萬元每畝，這是非常不合理的，現在各個地區都在做城市經營，即買賣城區和郊區的土地，這樣對控制房價很不利。

　　其次，對于建筑面積等方面必須有政府部門嚴格審批，才能從源頭上減少空置房的存在。因此必須強制擴大廉租房數量，這樣整體房價也會較現在合理得多。

　　房價多少才合理？

　　徐逢賢說，從經濟學角度來看，一個雙收入家庭1年的收入應能購買10至15平方米的房屋才比較合理。“具體考慮到地理位置，我認為京三環內的居民樓房價應在1萬到1.8萬元每平方米左右，五環以外應為三千五至三千八每平方米，因此倘若超過四千，房價就必定是存在泡沫了。”徐逢賢說。

　　藍慶新認為，合理的房價應當是10平方米房屋價格與一個家庭一年的收入相當。以這個標準來看(見下表)，孟買10平方米房價與當地家庭年收入差距最大，為近60倍，北京以超出3倍位列第三，北京房價過高由此可見。

　　四城房價與家庭收入差距對比

　　莫斯科113萬/29.9萬=3.8倍 孟買 76萬/1.3萬=58.5倍 北京 15萬/4.9萬=3.1倍 圣保羅 13萬/6.9萬=1.9倍