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　　多家房產中介機構統計數據顯示，8月即將開盤的項目在40到50個，其中有18個項目是首次開盤的新項目，而今年上半年開盤的純新盤僅有21個。除此之外，新項目的價格策略更為審慎，截止到目前，公布開盤價的項目寥寥無幾。

　　來自市場的信息顯示，8月份純新盤入市步伐明顯加快。亞豪機構統計數據顯示，8月即將開盤的項目有50個，其中有18個項目是首次開盤的新項目，而今年上半年開盤的純新盤僅有21個。計劃在8月首次亮相的純新盤項目包括海棠、藍岸麗舍別墅、雁棲半島、遠洋·LA VIE、UP生活等，這些項目以相對高端的公寓、別墅、花園洋房等為主。

　　2009年春節過后，在利好政策的影響下，京城樓市迅速回暖，自3月份以來樓市單月成交量連續突破15000套大關，今年上半年的成交量遠遠高于去年同期。至6、7月份開發商的心態發生變化，樂觀的預期直接導致了“地王”頻頻出現，房價不斷上漲，一時間“樓市泡沫說”呼聲四起。

　　政府調控部門對于樓市的最新變化顯然有所察覺。近日銀監會發出通知，要求各大銀行嚴格執行二套房貸首付四成的政策。從這一舉動可以看出，雖然政府目前尚未出臺更為嚴厲的調控措施，但是此次銀監會的政策信號意義明顯，如果樓市過熱，房價泡沫高漲，緊縮性調控措施的出臺應在預料之中。正是在這一背景下，開發商權衡得失，選擇行情尚未逆轉之時加快出貨。

　　值得注意的是，截止到目前為止，多數純新項目開盤價格仍未確定。亞豪機構副總經理任啟鑫分析，純新盤的首次開盤對項目后期銷售意義重大，定價過高可能會損傷購房人的購買熱情，影響項目品牌形象，為后期推盤造成阻礙；而定價過低，雖然會實現現場熱銷，但也不容易合理判斷后期加推新房源時的價格提升幅度。不僅如此，過早公布價格還可能會流失相當部分的購房客戶，使開發商在陷于兩難境地下，只得選擇根據市場走向的變化，在臨近開盤時再公布價格，這也是迫于市場動蕩形勢下的無奈選擇。

　　區位分析：城區內高端項目放量

　　協成機構房地產經紀統計數據顯示， 8月預計開盤項目將近半數以上位于5環以外區域，如合生·世界村、天鵝堡·歸墅、卡夫卡公社、遠洋一方二期、首開常青藤C組團等項目；四至五環之間約有8個項目開盤，如亞運新新家園四期、美利山A區部分房源等；三至四環間有4個項目計劃入市，包括萬科公園5號二期、世華水岸和太陽公元等；二至三環間約有3個項目開盤，金茂中心、華潤·西堤紅山等；二環內有2個項目入市，分別是四合上院和西絨線26號。

　　從區域上來看，8月京城樓市東城區、崇文區及延慶暫無供應量外，其他區域均有供應計劃，西部供應量偏低，而東北部區域供應量占據下月預計開盤項目的主體。朝陽區將列下月供應量第一的位置，共有12個項目計劃入市；通州區和順義區并列第二，各有6個項目計劃開盤；宣武區、大興區、房山區和豐臺區各有3個項目計劃入市；西城區、昌平區和懷柔區各有2個項目面世；海淀區有1個項目將開盤入市。

　　協成機構房地產經紀公司副總經理繆培丹認為，8月份新開盤項目的特點仍是五環外項目占新增供應量的主力位置，隨著北京城市化進程的發展，五環外項目的各項生活配套設施的建設也將更加完善，道路軌道交通的建設已經淡化了城區郊區的距離，最重要的是這些區域內價格的優勢吸引了大量購房群體。除此之外，8月城區內的供應也將增多，如西城區及宣武區共計有5個項目計劃開盤，三至四環內也有4個項目會在8月推出，在城區內可供住宅開發的土地日趨稀少的現今，這樣的供應比例還是比較少見的，這些項目中大多數定位于高端公寓，價格會偏高一些，預計城區內供應量的增加將會抬高8月開盤價格。

　　產品分析：豪宅別墅項目供應增加

　　8月份入市的別墅項目明顯增多，而且多為大戶型獨棟項目。亞豪機構統計數據顯示，8月開盤別墅項目達到7個，分別是保利壟上、海棠、藍岸麗舍別墅、雁棲半島、遠洋·LA VIE、御墅、譽天下“尚品”，占總供應項目比重的14%。此外，從戶型設計方面來看，這7個別墅項目多數是戶型面積在500平方米以上的大戶型獨棟別墅，其中雁棲半島、遠洋·LA VIE兩個項目的最大戶型面積均在1000平米以上，是典型的豪宅項目。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，8月份豪宅別墅供應量明顯增加有兩方面原因。其一是京城樓市迅速回暖，投資性需求極大的刺激了樓市，在各國經濟通脹壓力的不斷增加下，一些尋求避險的資金必然會中意資源稀缺的豪宅項目。從市場動向來看，4月以來，無論是國外游資還是內地資源大省的富商，來京購買豪宅別墅的數量明顯增加，造成了別墅產品的銷量迅猛增加，促進了別墅產品的加速供應。其二，8月別墅項目增加與開發商的市場預期有很大關系。樓市已經回暖，房價短時期內仍然會上漲，供需矛盾依然較為緊張，這些均使得開發商看好樓市的未來預期。但是，開發商在謹慎樂觀的同時也在密切關注著市場的細微變化。目前，樓市過熱已經引起了政府的關注，對于高端產品的銷售起到極大抑制作用的“限外令”松綁時間已過半，如果樓市泡沫揚起，政府還可能采取一定的緊縮政策，屆時諸如“限外令”之類的措施可能會繼續實施，這對于別墅市場的銷售是極為不利的。因此，在當前搶占市場機會，加緊入市銷售，就顯得緊迫起來。

　　晨報記者 張曉莉/文