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　　作為樓盤提價的不二法寶，開發商的“捂盤”行為曾一度盛行。北京市建委也因此出臺了“取證三天內整棟開售”的鐵規。然而，隨著京城房價進入新一輪的上行通道，違規惜售現象再度席卷而來。記者調查了最近開盤的10個樓盤，八成項目疑為違規，其中有的樓盤獲證一年多才開盤，有的開盤項目甚至公開表示“只開偶數樓層”。

　　記者調查

　　八成在售項目被疑捂盤

　　幾天前，呂女士向本報記者投訴說，自己按照售樓員預先告知的開盤時間前往樓盤買房，卻被告知推遲開盤且“屆時價格隨行就市”。“訂金都收了快一個月了，怎么說推遲開盤就推遲？”氣憤的呂女士懷疑開發商故意推遲開盤時間是為了“趁著行情好繼續提價”。

　　記者在采訪中發現，近期與呂女士有同樣煩惱的買房人不在少數。正在西區樓市物色一套三居室的趙先生告訴記者，他所看過的幾個項目都存在“捂盤”的跡象。“早就取得預售證了就是不開盤，開盤也是零零散散把一棟樓分成好多批賣。想趁著價格沒上去買套房簡直比登天還難。”

　　按照2006年市建委出臺的規定，樓盤取得預售許可證三天內必須開盤。但記者調查了6月下旬以來開盤的10個項目，發現其中不符合該規定的項目達八成。例如，位于通州區北苑環島附近的天時名苑，今年5月份就取得了3號樓和5號樓的預售證，但直到6月底才開盤發售。位于亦莊三羊居住區的金色·漫香林，二期19號樓的取證時間是5月初，但開盤時間卻也推遲到了6月。更有甚者，位于朝陽區大屯路上的冠軍早在去年9月就取得了1號樓的預售許可證，但實際卻到本月初才開盤。

　　有意思的是，盡管市建委有明文規定房地產項目銷售時必須“整棟同開”，但有些樓盤偏偏無視此規定，甚至在開盤信息中公開表示“只開樓座中的部分房源”。例如，位于海淀區上地的IMOMA上周開盤時只推出了1號樓的“偶數層”。而記者在北京市房地產管理網上看到，該項目1號樓地上12層的奇數層同樣標識為綠色，即也為可售房源。

　　業內分析

　　規避市場風險被迫違規

　　“開發商可以利用開盤前較長的認購期積累需求，以在開盤當天集中釋放形成‘熱銷’，又可以通過分批少量推盤造成房源緊張的假象，最終為漲價鋪墊條件。”一位營銷策劃人士告訴記者，推遲開盤、分批發售，即所謂的“捂盤惜售”，是開發商制造旺銷、拉動價格所一貫采用的營銷策略。“近期捂盤惜售現象卷土重來，主要原因是今年以來成交數字的上揚導致開發商資金回籠速度相應加快，近期房價及地價高漲的趨勢又提升了開發商對后市走強的期望值，使得不少開發商有意放緩了銷售速度，等待漲價。”

　　但亞豪機構市場總監郭毅卻認為，在當下的市場環境中，真正有足夠信心為了坐等漲價而捂盤的開發商并不多。“在市場條件好的時候，捂盤的確是拉動價格的利器，但是近期開發商捂盤惜售的原因，主要還是為了規避貿然入市的風險，等待好的市場環境。”郭毅分析說，去年樓市蕭條期的市場環境是供大于求，開發商即使及時開了盤也賣不出去。眼下雖然樓市成交量有所抬升，情形略見好轉，但市場并未全面回暖，如果達不到足夠的蓄客量貿然開盤，由此損傷項目的品牌形象，影響整個項目的后期銷售，開發商將要承擔巨大的風險。為了等待比較好的市場環境，減少入市風險，開發商就選擇了“被迫”違規。

　　官方說法

　　舉報屬實將收回控價權

　　針對開發商的捂盤行為，北京市建委曾于2006年5月30日出臺法規，規定開發商自領取預售許可證之日起3天內必須開盤，并應按整棟對外銷售；囤房不賣、捂盤情節嚴重的項目將被公開銷售，即由市建委要求開發商上報每套未售房的價格，并在房產交易網和有關媒體上公布，該項目所有未售房屋都必須按公布的價格出售，使開發商失去對項目價格的控制權，其資質評定和升級以及市場準入資格也將受到聯動處罰。

　　“從市場經濟的角度看，房地產項目何時開盤、一次發售多少套房源都屬于銷售策略的范疇，是純粹的市場行為。但是當時的市場環境十分特殊，政府出臺這項規定是為了從宏觀調控的角度打擊開發商囤房提價的行為，避免人為控制市場供應引發價格過快上漲。”北京煒衡律師事務所莊清忠律師認為，“現在市場環境雖然發生了變化，即由于價格上漲過快導致供應相對大于實際需求，但是政府的法規一旦出臺就必須執行下去，針對此項法規執行情況的監管也應該加強連續性和實效性。”

　　記者致電市建委投訴熱線，工作人員表示，舉報捂盤可以通過兩種渠道，一是書面遞交材料，二是使用北京市房地產交易管理網的網上投訴功能，舉報情況屬實將收回開發商對房源的控制權。 晨報記者 楊舒萌

　　入市提醒

　　惜售疑為障眼法　盲目入市代價大

　　“不能排除部分開發商人為制造緊張氣氛，以達到加快樓盤賣出的目的而捂盤。”中原地產華北區董事總經理李文杰認為，從整體上看，北京樓市剛現暖意，部分地段稍差、缺乏大型成熟配套的樓盤，仍存在議價空間。這類樓盤的消費者如果受到開發商捂盤惜售的蒙蔽，認為房源緊張機不可失而頭腦發熱，那么即使買到自己需要的房源，也有可能比開發商實際的銷售價格多付出不少。