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　　一次偶然機(jī)會(huì)記者獲悉，一個(gè)投資者全款購(gòu)買80套北京某住宅項(xiàng)目。通過(guò)進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京不止一個(gè)項(xiàng)目的銷售額靠個(gè)人的巨額投資拉動(dòng)。專家分析，近期房?jī)r(jià)的滯漲讓前兩年活躍在商業(yè)地產(chǎn)的投資客轉(zhuǎn)而進(jìn)入住宅市場(chǎng)。有開(kāi)發(fā)商透露，比起過(guò)去短期獲利的運(yùn)作方式，當(dāng)下投資者關(guān)注資金安全的程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于所購(gòu)房屋未來(lái)的升值潛力。

　　市場(chǎng)現(xiàn)狀

　　巨資買房頻現(xiàn)京城住宅市場(chǎng)

　　在剛剛過(guò)去的5月份，樓市未能延續(xù)4月的增長(zhǎng)勢(shì)頭，銷量逐步回落。綜合北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)、亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月期房商品住宅成交套數(shù)為13662套，除去經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房等保障性住房，實(shí)際成交的期房商品住房為11505套，同期成交的現(xiàn)房商品住宅為3464套，環(huán)比4月，期房商品住宅成交套數(shù)下降8.8%，實(shí)際成交的期房商品住房成交套數(shù)下降14%，現(xiàn)房商品住宅成交量下降2.6%。同時(shí)，京城部分項(xiàng)目的退房率高達(dá)30%。

　　從4月的交易峰值，到5月的成交回落與高退房并存，這中間均能看到投資客出沒(méi)的身影，這在記者近日踩盤中得到進(jìn)一步驗(yàn)證。在麗水蓮花·和庭的售樓處，有工作人員這樣介紹：“在我們項(xiàng)目買房的外省人士很多，像一個(gè)山西人一買就是好幾套。”記者計(jì)算了一下，目前該項(xiàng)目在售均價(jià)為19000元/平方米，面積多在130多平方米，這意味著購(gòu)買一套該項(xiàng)目房產(chǎn)就要?jiǎng)虞m200多萬(wàn)元。某項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商也解釋：“有些項(xiàng)目的高退房率如果換算成退房人數(shù)，其實(shí)就是一筆，有個(gè)人能在一個(gè)項(xiàng)目購(gòu)買80套房，而容易退單的購(gòu)房人往往也就是這些投資客。一旦資金用途變化就可能放棄購(gòu)房。”亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅透露，目前投資客進(jìn)入住宅市場(chǎng)的比例有所抬頭，雖還未達(dá)到2006年、2007年市場(chǎng)成交高峰期的水平，但要比2008年樓市低迷期明顯回升。“我們的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，如近期開(kāi)盤的金隅·可樂(lè)+、金泉時(shí)代兩項(xiàng)目，投資客的比例都達(dá)到三成以上。”

　　開(kāi)發(fā)商揭秘

　　抵押房產(chǎn)尋找新融資渠道

　　事實(shí)上，多數(shù)出現(xiàn)高退房率的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人并不擔(dān)心出售房源的問(wèn)題，但高退房率給品牌所帶來(lái)的負(fù)面影響卻是他們之前沒(méi)有料到的。有開(kāi)發(fā)商向記者透露了高退房率的另一個(gè)內(nèi)幕：“有時(shí)候是開(kāi)發(fā)商融資的一種方式。有機(jī)構(gòu)或是個(gè)人給開(kāi)發(fā)商提供短期貸款，開(kāi)發(fā)商把房子抵押給借貸方，等資金周轉(zhuǎn)壓力緩解再把房子‘贖’回來(lái)，這種借款的利率可能比銀行的還高一些，但是借到錢的速度要比銀行快很多。這種融資方式在地產(chǎn)商圈里也很普遍。”

　　除了開(kāi)發(fā)商自謀融資渠道外，不少投資者認(rèn)為，在低利率水平下，推遲緊縮政策將進(jìn)一步引發(fā)通脹壓力和資產(chǎn)泡沫的放大。這其中，投資股票風(fēng)險(xiǎn)較大，黃金又沒(méi)有使用價(jià)值，而房地產(chǎn)是唯一一種兼具了使用功能和投資功能的產(chǎn)品，而且價(jià)格波動(dòng)較小，雖然增值空間受物業(yè)的區(qū)位、環(huán)境、交通等條件的差異有所浮動(dòng)，但保值能力強(qiáng)，長(zhǎng)期持有能夠確保資金收益的穩(wěn)定、安全，無(wú)疑成為了防范風(fēng)險(xiǎn)的最佳產(chǎn)品。

　　郭毅反映，目前住宅市場(chǎng)區(qū)別于往年的新特點(diǎn)是投資客的心態(tài)趨于成熟、理性，短線炒房現(xiàn)象已較為罕見(jiàn)，投資者多出于資金保值的目的長(zhǎng)期持有。在對(duì)金泉時(shí)代項(xiàng)目的調(diào)查中就發(fā)現(xiàn)，投資目的的購(gòu)房者中，預(yù)計(jì)投資周期在5至10年的客戶占到了絕大多數(shù)。一位購(gòu)買該項(xiàng)目的投資者告訴記者，“我在金泉時(shí)代買了4套房，選擇首付兩成、10年期貸款付款，按照購(gòu)買單價(jià)13500元/平方米計(jì)算，每年七、八萬(wàn)元的租金就可以抵消月供，10年后房子本身還會(huì)升值。”業(yè)內(nèi)人士透露，目前投資者進(jìn)場(chǎng)也成為幫助開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力的一種渠道。

　　專家警示

　　開(kāi)發(fā)商打住宅“主意”亦有風(fēng)險(xiǎn)

　　業(yè)內(nèi)資深人士介紹，在樓市發(fā)展的高峰期，2006年投資客的投資主體是中心城區(qū)的大戶型高端公寓或景觀條件上佳的別墅項(xiàng)目，2007年的投資主體轉(zhuǎn)向了寫字樓和商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入2008年，樓市銷量一蹶不振，投資者也遭受資金縮水，損失慘重，在蟄伏一年多時(shí)間再度出手時(shí)，投資客的心態(tài)也發(fā)生了劇烈的變化，開(kāi)始關(guān)注更貼近需求量大且地段較好的住宅項(xiàng)目。

　　多位開(kāi)發(fā)商在接受記者采訪時(shí)介紹，目前投資客入市也較為謹(jǐn)慎，一般購(gòu)買單套面積在140平方米以下的客戶占到七成的高比例，投資客不再選擇大面積的高端物業(yè)，而是更加關(guān)注小面積、低總價(jià)的戶型。郭毅分析，大戶型物業(yè)總價(jià)高，轉(zhuǎn)手或持有出租都不容易，尤其在目前國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)尚未走出低谷的背景下，國(guó)際投資機(jī)構(gòu)或個(gè)人很難拿出大筆資金收購(gòu)物業(yè)，造成大戶型投資的周期拉長(zhǎng)、回報(bào)降低，其投資價(jià)值愈加凸顯。

　　郭毅同時(shí)提示開(kāi)發(fā)企業(yè)，投資傾向發(fā)生變化是一把雙刃劍，雖然投資客一次性購(gòu)買多套，有利于開(kāi)發(fā)商回籠資金，但是帶給開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)也有所加大，投資客一旦后續(xù)購(gòu)房款支付能力出現(xiàn)問(wèn)題，選擇退房，必然會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商的經(jīng)營(yíng)收益和項(xiàng)目形象造成一定的損傷。

　　晨報(bào)記者 王麗婭