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　　樓市的全部成本構成究竟有哪些？地價在房價中占了多大比例？自國土部公布620個樣本樓盤的地價房價比例后，樓市再次成為焦點。

　　27日下午，記者在承諾不透露項目名稱，不透露資料提供人信息的前提下，一份濟南在售地產項目的開發總成本統計表發到記者郵箱。對這份統計表中的數據進行簡單分析后，前文的爭論或許能夠找到答案。

　　這是濟南市某區的一個小高層項目，拿地時間在2007年前后，資料提供人稱目前該項目每平方米銷售均價在5500元左右。統計表僅是該項目其中一個地塊，且不包含地下建筑。

　　數據顯示，該地塊總面積約計10萬平方米，地上容積率為2.0，除去幼兒園、公共建筑后，項目建成后可銷售面積為16.8萬平方米，按照資料提供人所稱的5500元每平方米的銷售均價計算，這個項目的銷售總收入可達9.24億元。前期成本每平米3883元地價占房價比為24.3%

　　統計表中，這個項目總成本分為兩部分，前期開發成本和后期開發費用。

　　前者包括五大項：土地費用、建安工程前期費用、建安工程費用、基礎設施配套費和不可預見費用。其中土地轉讓金總額為2.25億元，地價房價比為24.3%。按每平方米分攤，這部分成本中的后四項分別為，347元(建安工程前期費用)、1810元(建安工程)、246元(基礎設施配套費)和36元(不可預見費用)，照此計算該項目每平方米的前期開發總成本為3883元。

　　資料提供人特別提到建安工程前期費用和基礎設施配套費，“這兩項費用能占到前期開發成本的15%以上，而且項目種類繁多，像設計費、審批費、測繪費、環評、水利等等，要三四十項。”

　　對于不可預見費用，資料提供人解釋稱，這項成本要為鋼筋、水泥等材料的價格波動以及施工過程中發生的不可預料情況留足資金余地。

　　涉及110多部門 毛利潤率22.2%

　　統計表上的后期開發費用也由五大項組成，與前期不同，這五項當中僅有“營業稅及附加”這一項需要上交稅務部門，管理費用、財務費用、廣告宣傳費和銷售代理費則屬開發企業內部成本控制部分。

　　統計表顯示，這個項目的管理費用總額為608萬，財務費用(貸款利息)為1900多萬，廣告宣傳和銷售代理費共計為銷售收入的3%，總額2772萬。營業稅及附加是銷售收入的5.5%，總額為4620萬。這是統計表中的全部成本構成，資料提供人稱，這也是全部開發項目中的“大頭” 成本，“一些小的部分并未統計在內”。

　　需要特別說明的是，在這份統計表中，管理費用被設定的比例為自有資金的2% ，“這只是個理想比例，實際情況可能要高很多”，資料提供人稱，這部分費用中很大一塊用于公共關系開發和維護，“公司狀況不同，費用比例也不同”，“從前期拿地到后期銷售，整個房產行業涉及到的各個部門就有110多個” ，“哪怕僅是認識個朋友總要一起坐坐吧？這也得花錢啊。”

　　根據以上數據，這一項目的總成本(前期開發成本+后期費用)約為7.56億元，項目毛利潤(銷售收入-總成本)為1.68億元，照此計算，這一項目的毛利潤率約為22.2%。

　　業內人士評價：

　　內幕基本靠譜

　　“內幕基本靠譜”，對于記者的這個計算結果，濟南另一業內人士如此評價。對于地產業究竟是不是“暴利”行業，這位業內人士給出了委婉的回答，“比醫藥等壟斷性行業利潤要低，比一般行業利潤要高”，“地產也是個資金密集型行業，地產業就是用錢堆出來的，高投入當然要求高回報！”(記者 張璐）