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　　信托公司所扮演的房企直接融資主力軍身份，正在被監(jiān)管層關(guān)注。

　　11月中旬，上海6家信托公司幾乎同時(shí)收到了上海銀監(jiān)局《關(guān)于信托公司房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提示的通知》(以下簡稱《通知》)。在本報(bào)記者多方詢問下，獲得了此《通知》的主要內(nèi)容。《通知》對(duì)信托公司開展的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)給予警示，要求信托公司防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，防止畸形業(yè)務(wù)擴(kuò)張。

　　雖然《通知》并未對(duì)信托公司的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)施以高壓，但監(jiān)管層已開始未雨綢繆。上海一家信托公司內(nèi)部人士對(duì)本報(bào)記者透露：“10月中旬，銀監(jiān)會(huì)曾知會(huì)各家信托公司，謹(jǐn)慎房地產(chǎn)項(xiàng)目融資，不但要嚴(yán)格遵循政策，并且有義務(wù)求證融資地產(chǎn)項(xiàng)目的真實(shí)資金狀況。”

　　上海銀監(jiān)局之外，各地銀監(jiān)局雖未下發(fā)警示房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的通知，但已有所動(dòng)作。本報(bào)記者獲悉，河南某地產(chǎn)信托融資的審批計(jì)劃遭到當(dāng)?shù)劂y監(jiān)局拒絕。

　　“目前的政策只是溫和性的，但隨著房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的加劇，不排除明年年初會(huì)出臺(tái)更為嚴(yán)厲的措施。”上述信托公司內(nèi)部人士表示。

　　風(fēng)險(xiǎn)警示

　　“在當(dāng)前房地產(chǎn)市場波動(dòng)較大、房地產(chǎn)行業(yè)短期內(nèi)仍存在一定不確定性的情況下，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)可能面臨新的風(fēng)險(xiǎn)。”《通知》明確表示了當(dāng)前房地產(chǎn)信托潛在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　這一點(diǎn)得到了信托公司的認(rèn)同。中誠信托有關(guān)人士表示：“一般一個(gè)產(chǎn)品的周期不會(huì)超過兩年，所以我們非常關(guān)注短期風(fēng)險(xiǎn)。”

　　上述信托公司內(nèi)部人士透露，《通知》除了要求信托公司關(guān)注宏觀經(jīng)濟(jì)政策變化外，還強(qiáng)調(diào)應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的管控能力進(jìn)行提高，尤其是資金的運(yùn)用監(jiān)管。

　　“《通知》進(jìn)一步要求信托公司在開展新的房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)，要審慎選擇交易對(duì)手，嚴(yán)格把好合規(guī)管理關(guān)和風(fēng)險(xiǎn)控制關(guān)。并進(jìn)一步做好存續(xù)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的后續(xù)盡職管理工作，排查風(fēng)險(xiǎn)隱患，密切跟蹤房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)行情況和即將到期房地產(chǎn)信托項(xiàng)目的兌付準(zhǔn)備情況等。”該人士透露。

　　上海國際信托內(nèi)部人士認(rèn)為，今年下半年以來熱情高漲的房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)，是引發(fā)此《通知》的關(guān)鍵。

　　“在今年年底房企融資需求旺盛時(shí)刻，監(jiān)管層不希望信托公司為了利潤而過于擴(kuò)張房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，防止房企利用信托平臺(tái)盲目融資，違規(guī)挪用資金。”該人士表示，每到年底，出于投資、做賬等需求，在難以獲得銀行貸款時(shí)，往往會(huì)出現(xiàn)一些房企的信托“過橋融資”。

　　關(guān)于《通知》下發(fā)的時(shí)間考量，上述信托公司內(nèi)部人士表示，房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟(jì)以及貨幣政策的影響最大，現(xiàn)在一邊是房企投資沖動(dòng)所帶來的地王競賽以及泡沫擔(dān)憂，一邊是短期內(nèi)仍然難以明朗的宏觀政策，這個(gè)時(shí)候上海銀監(jiān)局下發(fā)《通知》是讓信托公司更有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

　　熱情難減

　　盡管短期風(fēng)險(xiǎn)已盡人皆知，但從今年在房地產(chǎn)業(yè)務(wù)上的表現(xiàn)來看，信托公司仍難以抑制逐利沖動(dòng)。

　　今年下半年以來，房地產(chǎn)信托規(guī)模迅速飆升。用益信托工作室數(shù)據(jù)顯示，今年7~10月，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的發(fā)行始終處于強(qiáng)勢狀態(tài)，連續(xù)4個(gè)月產(chǎn)品發(fā)行規(guī)模位列各投資領(lǐng)域之首。

　　作為信托投資領(lǐng)域的“三駕馬車”之一，房地產(chǎn)信托一直是信托公司的重要業(yè)務(wù)，支撐著信托公司的經(jīng)營業(yè)績。

　　上述信托公司內(nèi)部人士透露，僅集合信托中的房地產(chǎn)投資就已經(jīng)占到了該公司總投資的10%，倘若再加上單一信托中的房地產(chǎn)投資部分，這一額度將更大。“我們房地產(chǎn)信托的投資力度在上海還不是最大的。”

　　雖然規(guī)模為10%，但給其帶來的業(yè)績貢獻(xiàn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過10%。“在2008年房企融資最為饑渴時(shí)，信托公司對(duì)很多項(xiàng)目的投資回報(bào)率直接要求20%以上，有的甚至高達(dá)30%。”該人士說。

　　他表示，現(xiàn)在要求的房地產(chǎn)信托回報(bào)率，只有萬科等大房企才有可能比較低，其他中小房企的項(xiàng)目仍然要求較高，當(dāng)下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率仍大大高于其他領(lǐng)域投資。

　　在這樣的利益誘使下，這些早已荷包滿滿的信托公司不僅紛紛加強(qiáng)房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)，甚至開始圖謀做大地產(chǎn)投資。

　　據(jù)了解，平安信托分別與金地集團(tuán)、綠城集團(tuán)簽訂了3年100億元和150億元的戰(zhàn)略合作意向，中鐵信托與藍(lán)光地產(chǎn)簽訂了20億元的戰(zhàn)略合作意向。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年第三季度，僅信托公司對(duì)開發(fā)商大規(guī)模的戰(zhàn)略投資已達(dá)540億元。

　　“信托公司很難舍棄利潤誘惑，這也是監(jiān)管部門屢次警示房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)但很難改變現(xiàn)狀的原因。”普益財(cái)富信托部研究員趙楊表示。

　　上述信托公司內(nèi)部人士則表示，只要銀監(jiān)會(huì)沒有明確的禁止舉措，房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)在今年年底明年歲初仍將繼續(xù)火熱。(中國房地產(chǎn)報(bào)記者 張曉赫)