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　　已經(jīng)呈現(xiàn)出回暖跡象的廣州寫字樓市場，明年即將迎來新項(xiàng)目大面積竣工的井噴年。

　　據(jù)中立地產(chǎn)方面提供的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，光是珠江新城，預(yù)計(jì)在明年竣工的寫字樓項(xiàng)目就達(dá)到10個(gè)，寫字樓部分的建筑面積達(dá)到近100萬平方米的水平。

　　如此高的新增寫字樓面積，是否將意味著空置率的提高和租金水平的下降？廣州高力國際的總經(jīng)理林國東和中立地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人均表示不一定，因?yàn)槊媾R的變數(shù)還很多。

　　第三季度寫字樓市場已經(jīng)回暖

　　由于宏觀經(jīng)濟(jì)的不景氣，今年廣州的寫字樓市場原來不太被看好，不過，隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的逐漸回暖，第三季度廣州寫字樓市場卻逐步走出了陰霾。廣州高力國際市場研究及項(xiàng)目咨詢部董事陳厚橋表示，今年第三季度，廣州甲級寫字樓租金上升4.3%，寫字樓市場需求量正在增長；空置率則從第二季度的25.91%下降到22.84%。

　　中立地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，就近期各在售樓盤的成交情況分析，廣州一手寫字樓買賣市場呈現(xiàn)全面穩(wěn)定態(tài)勢，自用型買家亦開始重新主導(dǎo)市場需求。其中，珠江新城最近有兩項(xiàng)大宗寫字樓交易的記錄。無限極(中國)有限公司和上海浦東發(fā)展銀行分別在富力盈悅國際大廈置業(yè)，投資金額分別達(dá)到3億元和4.2億元之巨。

　　未來三年寫字樓竣工量達(dá)到高峰

　　然而，開始走紅的寫字樓市場卻面臨新的變數(shù)。中立地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，即將正式公開出售的新盤有中洲交易中心、匯美大廈、南國商苑、圣豐大廈、祥龍大廈、珠江國際大廈、達(dá)鏢廣場、科匯金谷等，總建筑面積超過70萬平方米，以中、高端物業(yè)為主。其中，大部分樓盤已取得預(yù)售證，現(xiàn)處于咨詢登記的儲客階段。

　　隨著西塔等大體量建筑的竣工，明年的寫字樓供應(yīng)量還將更為驚人。光是珠江新城，預(yù)計(jì)將有廣州國際金融中心、保利中心、匯美大廈、佳兆業(yè)中心、全球通大廈、南國商苑、廣東煙草大廈、東田商貿(mào)中心、廣州中國名牌大廈、廣州遠(yuǎn)洋大廈等十個(gè)項(xiàng)目在明年竣工，光是寫字樓部分的建筑面積，就達(dá)到942463.53平方米。林國東介紹說，2010年的寫字樓竣工面積估計(jì)還不是最高的，預(yù)計(jì)在2012年前后，將達(dá)到階段性的供應(yīng)高峰。

　　2010年新增供應(yīng)的井噴將對寫字樓市場帶來較大的競爭壓力，因此有不少項(xiàng)目希望搶在明年之前搶占市場的先機(jī)。即將完工的保利中心最近開始招商，中立地產(chǎn)介紹說，其租金約莫在150-160元/平方米/月。對此，有不愿意透露姓名的行家認(rèn)為，就該項(xiàng)目76%的實(shí)用率和全部單位都可以一線望江等條件來說，對比附近不少項(xiàng)目，如此的租金還是相當(dāng)劃算的，選擇以較低的價(jià)錢入市，估計(jì)是希望盡快地完成招租工作，與明年出現(xiàn)的竣工高峰期拉開一個(gè)時(shí)間差。

　　高素質(zhì)物業(yè)入市，租金未必回落

　　當(dāng)然，新項(xiàng)目的大面積竣工是否就一定意味著樓價(jià)和租金走低？林國東和中立地產(chǎn)的相關(guān)負(fù)責(zé)人都認(rèn)為未必。他們認(rèn)為，展望未來，預(yù)期利率在中短期內(nèi)仍然走低，私人投資者對投資寫字樓的興趣依然濃厚，中小型公司亦乘勢物色合適單位，為遠(yuǎn)期業(yè)務(wù)發(fā)展需要作好準(zhǔn)備。租賃市場方面，由于主要經(jīng)濟(jì)體系步向復(fù)蘇，企業(yè)看好2010年的業(yè)務(wù)收入增長表現(xiàn)，其態(tài)度亦由側(cè)重減低成本漸趨較為樂觀，寫字樓租賃市場預(yù)料可被帶動(dòng)。而眾多優(yōu)質(zhì)盤源的集中上市，一方面雖然會帶來供應(yīng)量的提升，但優(yōu)質(zhì)物業(yè)也很有可能使寫字樓租金與售價(jià)出現(xiàn)較為明顯的、階段性的上升，2007年廣州就曾經(jīng)出現(xiàn)過這樣的先例。