- 財政部專家稱出臺物業稅才能真正降房價
在房地產保有環節開征房地產稅這樣的財產稅,可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種經濟參數和稅負約束。
我國房地產業的健康發展牽動全局,是緊密聯系各方利益、公眾感情、社會和諧的大事。現行制度框架下,在房地產保有(持有)環節上稅種與稅負的合理設計嚴重缺失,尚未出臺每隔一段時間重評一次稅基、對非經營性房地產也可覆蓋的物業稅(更規范的表述可稱為房地產稅,以下皆直稱為房地產稅),遠遠不能適應現實生活的客觀需要。
我國1994年具有里程碑意義的財稅配套改革,已在中央和以省為代表的地方之間,初步形成了分稅制框架,而在省以下,卻遲遲未能形成有長效機制的地方稅體系和真正進入有一定規范性的分稅制狀態(各地在省以下實為五花八門、復雜易變、討價還價色彩仍十分濃厚的分成制與包干制),地方政府過于注重辦企業和粗放擴張GDP,過于依賴土地批租(一級市場)的“土地財政”收入,短期行為廣為人們所詬病,都與此種制度安排不合理、制度建設不到位有內在聯系。開征房地產稅,可以使地方政府得到一種大宗、穩定、隨自己職能履行而不斷“水漲船高”式增長的支柱稅源,使其改進轄區投資環境、提升公共服務水平的努力,與自己的財源建設內在契合,從而內生地形成轉變政府職能、行為長期化的可持續動因,并促進財稅、行政等方面的通盤配套改革的深化與逐步到位。
在房地產保有環節開征房地產稅這樣的財產稅,還可以在房地產供需雙方行為合理化導向上形成一種經濟參數和稅負約束,其正面效應對于我國這樣一個城鎮化方興未艾、土地稀缺性極高、房地產市場波動對經濟生活影響極大的國家來說,值得特別重視。具體而言,這種正面效應,一是可以增加住房市場上中小戶型的需求比例,從而有利于集約利用土地,促進城市化健康發展和經濟增長方式轉變；二是可以減少已建成房屋的空置率,活躍租房市場,提高社會中不動產資源配置的效率；三是可以促使不動產投資、投機(二者并無絕對界限)行為收斂,有利于減少住房價格過快上漲及其導致的市場大起大落的可能性,促進房地產業長期健康發展。
我國在改革中已推出的“土地出讓金”,其性質是土地使用權的價格,即憑借所有者身份對使用權持有人收取的地租；而房地產稅,其性質是不動產保有環節上使用權持有人所必須繳納的法定稅負,收取者(國家)憑借的是社會管理者的政治權力。“租”與“稅”兩者是可以合理匹配、并行不悖的關系,不存在重復征收的問題。發達市場經濟的地方政府其實也是“土地財政”,但是基本特征有所不同,該“土地財政”資金來源比較合理,即主要從不動產保有環節上取得,而我國基本依靠“土地出讓金”,必然推動土地價格日漸高企。
前些年,在沒有每隔若干年重評一次稅基的房地產稅制度框架的情況下,土地出讓金的生成價位較高,而一旦推出房地產稅,其生成價位會因交易者預期的改變而相對較低,這種差異也并不是開征房地產稅的硬障礙。在中國漸進改革已形成“路徑依賴”的情況下,我們完全可以設計“老房地產”與“新房地產”有所不同的稅務區別對待辦法。其實,在開征房地產稅方面,歐美國家有多年積累的豐富經驗,我國完全可以結合本國國情與實際,借鑒吸收而形成“后發優勢”。當然,中國近些年的“小產權房”、歷史上形成的“經租房”等問題,確是其他國家一般沒有的情況,需要穩妥處理,但在配套改革中,這些都是可以設計對策方案、漸進合理解決的。
物業稅改革“牽一發而動全身”,高度敏感,如果進入立法程序,必須積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議,允許爭論,在一些關鍵點上可采取聽證會方式加強透明度和不同意見的溝通,多試點,從而增進各方對此項重要改革的認知。
賈康 作者系財政部財政科學研究所所長
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