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　　中國住宅市場，經歷了自1998 年以來持續增長繁榮之后，2008年起全面步入調整期。由于全球經濟衰退態勢在2009年不會得到根本性改變，由此帶來對國內經濟的實質性負面影響將持續甚至惡化，這些影響都將對諸多行業產生作用，進而直接抑制房地產投資及消費需求和信心，這是住宅市場面臨的最大威脅。因此，2009年住宅市場的“調整進行曲”將依然繼續。

　　　　關于市場

　　　　市場供應繼續下降

　　由于全球金融危機尚未見底，2009年，國內經濟發展困難仍然會比較大，消費信心不足，需求啟動緩慢。就房地產行業而言，1/3是經濟的問題，1/3是金融的問題、1/3是地產的問題。目前這三個方面均受到嚴重影響，價格下調、成交緩慢、觀望情緒嚴重，典型的買方市場，雖然有政策的刺激，市場信心的恢復仍然需要時間。

　　據中原地產的數據統計顯示，2008年全年，北京住宅市場上市面積約1155.5萬平方米，上市套數9.8萬套，延續了自2004年的下降勢頭，較2007年供應面積減少11.6%，供應套數減少18.6%。從供應勢頭看，2008年的供應增加呈現出“雙高峰”的分布；同時，2008年下半年市場新增供應量較上半年下降了12.7%，顯示了經濟轉冷、成交量下降的市場格局已開始向供應端傳導。

　　2008年開發商開盤入市的力度也明顯下降，尤其是奧運會后的8、9、10三個月，開盤項目個數同比下降了近五成。供應減少、銷售下降，市場的供需雙方處于僵持局面，不僅僅是購房人，包括開發企業也對后市的預期較為悲觀，市場的艱澀、資金鏈的緊繃令開發企業放緩了新盤供應的節奏，2009年上半年，如果市場仍未出現回暖，新盤上市量將進一步減少。

　　據亞豪機構統計數據顯示，2009年1月北京僅13個項目計劃推出新盤，僅相當于2008年1月開盤項目數量的三成，2009年1月不僅樓市供應量大幅縮減，純新盤項目上市量更是出現明顯萎縮。

　　2009年保障性住房將進一步增加供應。根據土地供應計劃判斷，2009年普通住宅、限價房、廉租房、經濟適用房等各類保障性住房將開工850萬平方米，迎來供應高峰，保證更多中低收入家庭的需求。這將給整個商品房市場，特別是郊區商品房項目帶來巨大的壓力。

　　由于“70／90”政策難以動搖，并且政府計劃今年推出政策性住房800多萬平方米，因此，預測今年住宅產品整體戶型面積偏小，并且在戶型空間格局也將出現拼裝產戶型。比如，將出現90平方米左右的三居或復式戶型，兩個80平方米左右的戶型將拼裝成一個大三居或四居等，戶型將更加緊湊多樣。

　　　　樓市整體交易量回暖緩慢

　　2009年房地產市場的觀望情緒仍將持續。購房人買房更加理性，樓市整體交易量回暖緩慢。隨著政府一系列保障經濟、穩定房地產市場政策的出臺，部分自住型需求及長期投資需求將開始釋放，但在整體經濟形勢轉冷的大環境下，預期成交量將呈現小幅上漲的態勢。

　　據中原地產的統計數據顯示，2008年住宅市場成交量僅有665.3萬平方米，成交套數僅為5.8萬套，較2007年巨幅下挫。與2007年相比，成交面積下降了60%，成交套數下降了59%。

　　比較供應量與成交量，可以發現，2008年市場呈現出明顯的供過于求現象。據北京市房地產交易管理網的數據統計顯示，2008年，房屋銷售存量達到了18.5萬套，而2007年時為13.3萬套，2008年比2007年多出了5.2萬套。其中，住宅存量2008年達到了11萬套，而2007年僅為7萬多套，也就是說，2008年的住宅存量較之2007年多了近4萬套。如果按照2008年的銷售量看，如此龐大的住宅存量基本上需要一年的時間來消化。并且，2008年全年多次出現了供過于求的現象。據亞豪機構統計數據顯示，2008年 1月、4月、6月、7月、9月均出現了供大于求的現象，其中，6月份的供需差最大，達到了31.5萬平方米。

　　與2007年上半年購房者狂熱的非理性購房的火爆場面相比，2008年排長隊買房、托人找關系買房的現象已經一去不返了。在政府調控、開發商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發商挖空心思地打折、降價促銷，但是也不能讓購房者心動。購房者對樓市的預期發生了改變，樓市也從賣方市場轉向了買方市場。

　　據亞豪機構預測，2009年樓市供大于求的基本面不會發生明顯的變化，交易量回暖的節奏比較緩慢。從市場規律來看，在樓市預期不發生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市的消費才會真正地調動起來，而這就需要開發商大幅降低產品的價格。然而，2009年入市的項目多是2006、2007年高價拿地的項目，如果市場銷量仍未復蘇，一旦部分開發企業資金鏈斷裂，將可能出現大面積低價拋售的現象，加重市場悲觀預期，市場仍會處于相持階段，整體的交易量自然也難迅速回升。

　　　　房價下降趨勢仍大

　　經歷2008年下半年房地產初冬的洗禮，部分小開發商、或者同期在售量較多的開發商，考慮到國內經濟不會在短期內扭轉下滑的態勢，為了快速回籠資金，使公司能正常運轉，2009年必將降價銷售，同時根據不同情況，確定當期的打折策略。

　　據中原地產的數據顯示，2008年，北京普通住宅價格出現下降趨勢，單價較2007年下降了7.53%，部分樓盤降幅達20%以上。從月度走勢看，8、9兩月是全年的價格高點，同時也是成交的低點。由于受到政策刺激，自10月開始，價格出現明顯的下降趨勢，同時成交也開始出現回暖跡象。

　　由于2008年的房屋存量巨大，加之2009年還將有相當數量的供量，這也使得房價下行的壓力增大。交通銀行研究部在《2008-2009中國銀行業發展報告》中指出，高庫存對價格的壓力在不斷累積，如果需求進一步萎縮，全國房屋銷售均價可能進一步回落。

　　而官方的聲音也是如此，住房和城鄉建設部副部長齊驥指出，目前各地房價出現了一定程度的回落，但是仍高于普通居民支付能力。隨著“價格和支付能力”這一市場的核心矛盾逐漸浮現，要刺激市場需求回升，最好的“藥方”仍然是降價促銷。而國辦去年底發布的《關于促進房地產市場健康發展的若干意見》也建議，房地產開發企業要以合理的價格促進商品住房銷售。

　　“企業必須充分認識到，房地產市場的調整是市場客觀規律的表現�！敝袊�房地產協會副會長朱中一在焦點房地產網日前主辦的“中國地產新視角高峰論壇”上指出，企業應該主動順應市場，以合理的價格和過硬的質量促進商品房的銷售。

　　SOHO中國董事長潘石屹同樣在該論壇上表示：“我很擔心，特別覺得更差的是住宅，尤其是離經濟適用房地理位置比較近的住宅，2009年和2010年壓力都會很大。我看政府出臺了一個政策，要在未來兩年內建上700萬套的保障性住房，700萬套是一個很大的數字，是一個天文數字。1997年香港收回之后，只宣布了一個要建8.5萬套相當于我們的保障性住宅，兩年之后香港的房價跌了50%�！�

　　不過，也有開發商認為房價仍將上漲。一貫喜歡“語不驚人死不休”的華遠集團總裁任志強則在市場一片喊降聲中認為，房價必漲無疑。

　　對于由此判斷的理由，任志強在論壇上解釋說：“去年是從高往低走的一條線，今年的房價一定是從低往高走的一條線。所以，要說2009年的趨勢，最后一定是上漲的趨勢，即使在全行業虧損的情況下，我認為房價也一定是從低向上走的趨勢�！�

　　另有開發商表示，由于成本所限，降價的空間將有限。近期市場上開盤的項目，多數是開發商在前兩年地價最高的時候拿的地，因此項目成本很高，降價空間不會太大。(趙麗萍)

　　　　關于保障性住房

　　　　保障性住房建設成為焦點

　　對于2009年來說，保障房無可置疑地成為了一個關鍵名詞，在日前召開的全國住房和城鄉建設工作會議上，住房和城鄉建設部部長姜偉新提出，2009年要全面推進保障性住房建設。計劃以實物方式為主，結合發放租賃補貼，解決260萬戶城市低收入住房困難家庭的住房問題；解決80萬戶住在煤礦、林區、墾區棚戶區的住房困難家庭的住房問題；新增經濟適用住房130萬套。

　　住房和城鄉建設部副部長齊驥表示，雖然從2009年到2011年國家計劃平均每年新增130萬套經濟適用房，但是仍有相當部分群眾既不符合經濟適用房的購買標準，又無力購買商品住房，所以2009年還會借鑒地方經驗，醞釀出臺解決“夾心層”住房困難問題的政策措施。

　　北京市發展和改革委員會主任張工表示，北京市將重點落實好今年850萬平方米保障性住房建設任務。2009年，北京市將研究取消二套房限制，適當減稅讓費，刺激改善性需求。大力發展二手房市場，推進存量公房上市交易，實現與保障性住房及部分拆遷安置房源銜接，促進住房一、二級市場良性聯動。試點開展政策性租賃住房建設，擴大住房租、售市場聯動效應，保證拆遷被動住房需求。

　　對于2009年保障房對房價走勢的影響則各有說法。齊驥認為，保障性住房供應的增加，一方面可以解決低收入群體的住房困難，另一方面也使得住房市場的供應結構比較清晰。隨著大量保障性住房的投入，使得不少低收入群體不再摻雜在商品房市場中，反而有利于平穩商品房市場的價格。

　　“長期來看，加大保障性住房建設確實不會損害樓市秩序，反而有助于低收入群體退出商品房市場，但有兩個潛在的問題需要警惕：一是由于未來3年保障性住房供應占住房供應總量的五成左右，比重巨幅提高必定會影響市場供求狀況；二是國家政策規定經濟適用房面向城市低收入家庭供應，但很多地方卻將其擴大到中等收入家庭，甚至包括公務員，這不可避免地會沖擊到中低檔住宅，因此也要注意經濟適用房門檻過低。針對保障房2009年還會有配套政策出臺,目前的政策還不夠細化�！鄙虾Ｒ拙臃康禺a研究員綜合研究部部長楊紅旭指出。(記者 張蓓)

　　　關于房地產企業

　　　　房地產企業面臨生存挑戰

　　2009年的房企無法回避的最大問題就是調整中的生存問題，核心是企業的資金鏈是否安全。這包括融資渠道的暢通和企業自身回籠資金的速度。

　　長期以來，中國房地產開發模式多是快進快出，在銷售節奏放慢的情況下，房企面臨的資金壓力開始凸顯。2007年，在浮華的市場表象下，開發商一年的土地購置費用就接近其全年的營業收入。而2007年末開始的貨幣緊縮政策及全球資本市場的動蕩，都大大惡化了開發商原先依賴的融資環境。

　　據中原地產研究中心的監測數據，2008年十家知名發展商在售樓盤的數量比2007年平均增加40%，但銷售面積卻僅和2007年持平，市場低迷可見一斑。

　　與此同時，2008年各開發企業建設規模仍在迅速擴張。數據顯示，一些知名開發商目前已領取預售許可證而尚未售出的樓盤面積，已相當于各自12-13個月的銷售量。如果再加上其在建但尚未領取預售許可證的樓盤，庫存壓力則會更加驚人。

　　從統計的數字來看，2008年以來，尤其是上半年，開發商自籌資金和開發貸款同比仍有較快增長，但到了年底，除自籌資金以外，開發貸款增速不斷下降，其余資金來源方式則已明顯萎縮，可見房地產資金供給的情況已經不容樂觀。2008年9月，北京師范大學金融研究中心主任鐘偉就曾預測，房地產行業全年的資金缺口有6730億元，原因在于需求出現觀望和萎縮。同時，緊縮的貨幣政策和銀行對房地產行業波動性的憂慮，給房地產商向銀行申請貸款帶來了困難。同時，當房地產市場開始走向調整，銀行方面也進一步收縮對房地產市場的貸款，以避免承受因為房地產市場衰退所帶來的風險。

　　銷售市場的低迷，大量庫存的積壓，使開發商的現金流捉襟見肘。雖然2008年底國家出臺了多項政策替開發商“松綁”，拓寬房地產企業融資渠道，尤其是地方政府采取了更加直接和明顯的扶持行動，但鑒于低迷的市場和惡化的外部融資環境，資金短缺這一當前開發商最大的問題在2009年仍將在一定程度上存在。

　　整體來看，一線品牌發展商雖然銷售也受到沖擊，但其行業領導地位和上市公司背景，使得他們在融資方面仍有一定優勢。2008年中海、保利、萬科、龍湖等品牌企業依然取得了與 2007年持平的銷售面積和銷售收入，同時市場份額也有明顯提高。可見調整市道反而使強者更強，行業新一輪的洗牌也必將加速進行。

　　目前，一些未能成功上市卻大量儲備土地資源的發展商開始紛紛從企業債市場或者信托市場尋求資金支持，實力較小的開發商受資本市場和樓市雙重不景氣打擊，承受著巨大的資金壓力，不得已通過大幅降價以換取銷售資金回籠。由于政府的態度仍然是加大保障房供應，同時市場的歸市場，因此企業的自救和整合力度將在很大程度上決定自身的命運。

　　不過，根據仲量聯行的研究報告，目前，引入房地產投資信托基金以及放寬對保險公司直接投資于國內房地產市場的限制這兩項方案正在審議之中，這些政策的最終出臺，可能使2009年整個商業地產投資市場的發展格局發生根本性的變化。房地產投資信托基金的引入，不僅將為房地產開發商提供一個新的融資渠道，同時也能使更多的個人和企業參與房地產市場的投資。與此同時，目前保險公司成為房地產市場主要投資商的勢頭已初露端倪，它們將對房地產市場提供進一步的資金支撐。(記者 陳聯科)

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