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　　建設部副部長齊驥向媒體透露的三年9000億元的保障性住房投入計劃，投入規模較大。平均每年3000億元的規模相當于2007年全國房地產實際完成投資額2.5萬億的12%，全國固定資產投資總額的2.6%，對于上下游鋼鐵、水泥等行業將直接創造新的需求。這一計劃既是對十七大“住有所居”改善民生政策的落實，也是刺激經濟增長的財政手段。

　　計劃規模龐大

　　年均3000億的投資規模相當于2007年全國財政收入的6%，基本建設支出的60%，在財政支出中似乎還未出現某一項細分支出占到如此高比例。假設700套保障性住房套均面積70平方米，平均每年1.6億平方米的供應相當于2007年商品房竣工面積的27.6%，再假設這些保障性住房完全擠占商品房市場，則每年因土地出讓金、開發企業納稅等減少的財政收入估計將超過1000億，也就是說相對目前將產生約每年4000億的財政赤字。

　　在大規模減免各項稅收的財政政策背景下，很難預計政府財政收入仍有大幅增長，因此我們預計單純財政支出在保障性投資計劃中可能僅占一小部分，更多的可能是采取政府與企業合作開發經營模式。

　　企業獲利機會不大

　　對于廉租房，可能采取的形式是政府財政投入開發或者企業承包開發并收取租金。如果企業參與，即使按照1000元/平方米單位的低開發投入，10元/平方米.月的較高租金水平，8年多的投資回收周期也沒有吸引力。

　　對于經濟適用房，當前主要采取的是政府限定開發企業利潤的承包開發模式，毛利率一般限定在3%-10%，一方面這種毛利水平明顯低于普通商品住宅，另一方面經濟適用房如果定價過高開發商甚至可能承擔風險，因此參與經濟適用房對開發企業而言更多的將是一種避險策略，不太可能孕育新的開發市場大蛋糕。

　　短期沖擊 長期有益

　　齊驥提到計劃供應200多萬套廉租房、400多萬套經濟適用房，可解決740多萬戶家庭住房困難，面對人群大致是相當于城鎮人口總數5%的貧困人口，占比仍較有限。

　　在兩種主要保障性住房形式中，廉租房的對象人群應是最低收入人群，可以認為這不是商品住宅供應的主要對象；經濟適用房由于要求一定量的購房款，其對象人群應相對富有，本屬于購買商品房的臨界人群，將是保障性住房分流商品住宅的主要對象。但是從現有情況看，經濟適用房普遍位置遠離市中心、建筑本身和配套設施品質較低，而且未來政府對經濟適用房的流轉必然進行嚴格限制使其不具備投資價值，因此對商品住宅的主要需求對象分流應十分有限。

　　長期來看，保障性住房供應可有效分流低收入人群，起到改善民生和釋放內需的作用；同時也將商品住宅市場對象明確為中高收入人群，能夠引導開發企業正確進行產品定位。

　　總結上述分析，我們認為本次9000億保障性住房投資計劃主要的影響在于改善民生和部分帶動投資，但對商品住宅市場走勢不會產生大的影響。影響后者的主要因素還是房地產相關金融政策的變動及其執行力度以及實際造成的需求釋放。(國海證券研究所 趙鐸）