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　　近來，深圳房價下跌，許多人發現房子價值出現縮水，所欠銀行的購房貸款數額甚至超過了房子現在能賣出的市場價，一些房主選擇把房子扔給銀行，不再償還銀行的貸款。房子“斷供”曾在美國引發次貸風波，牽累了全球經濟。同樣是“斷供”，這次是否會導致我國的房貸危機呢？

　　最近幾個月，深圳地區房價跌幅明顯，有些樓盤價格的跌幅超過了首付，使未付款項總額超過了目前的市場總價，于是出現了“斷供”現象。由于美國次貸危機的前車之鑒，因此，社會各界對于深圳樓市的“斷供”現象給予了廣泛關注。

　　從廣義上講，只要按揭借款人不再向銀行償還剩余按揭貸款，就是“斷供”。按揭的主體可以是個人，也可以是企業；按揭的客體可能是房產，也可能是汽車等。導致“斷供”的原因也有很多，可能是借款人由于經濟狀況惡化而無力償還貸款，也可能是支付愿望發生改變，如市場變化、抵押品市值不足以償還剩余按揭貸款而選擇“斷供”等。作為一種經濟現象，其實“斷供”是一直存在的。它會產生多大的經濟影響，要根據發生的行業、范圍、程度來決定。

　　應當指出的是，當前我國房地產領域出現的“斷供”現象，不會導致“中國式次貸”或“深圳式次貸”問題，也不足以引發普遍的金融危機。這可以從量、度以及誘發因素等多方面予以分析：

　　首先，當前出現的房屋“斷供”現象，主要集中在深圳個別區域，涉及的“面”比較窄，涉及的“量”比較小。中國人民銀行深圳中心發布的統計數據顯示，2008年5月末，深圳個人住房貸款的不良率為0.67%，比年初略微上升了約0.04%。可見，當前我國房地產領域出現的“斷供”現象，雖然是一個值得關注的現象，但是并沒有形成普遍性的浪潮。

　　其次，現階段，房屋貸款人選擇“斷供”的原因，主要是“負資產”的出現。根據國家發展改革委、國家統計局調查顯示，2008年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%。盡管不少城市觀望情緒較濃，房價不斷調整，但從全國來看，房價在一定程度上的調整，以及某些地區、某些樓盤價格的下降，在總體上尚不足以引起“負資產”的普遍出現。無論是房地產價格的波動，還是由此帶來的“負資產”問題，在我國都沒有達到美國次貸危機爆發時的程度。而美國爆發次貸危機時，雖以加州等房地產泡沫嚴重地區為主，但全國房地產價格都出現了顯著的下降，“負資產”現象非常普遍。

　　再次，深圳出現的“斷供”問題，實際上只涉及到貸款購房者和銀行，與整個金融市場的聯動能力有限，并不會在短時間內造成普遍性的影響。在我國銀行貸款發放管理中也存在一些問題，如個人信用缺乏足夠的審查、商業銀行過于迷信住房抵押貸款的安全程度等，但總的來看，各商業銀行對國家貸款政策的執行仍然比較嚴格，首付比例尤其是第二套住宅首付比例，都遠高于美國次級抵押貸款的水平，信用風險并沒有達到美國次級貸的程度。因此，當前出現的深圳“斷供”現象與美國的次貸危機相比，雖有相似的誘因，卻是不一樣的實質和路徑，不足以引發金融危機。

　　當然，美國次貸危機的爆發，提醒我們對“斷供”這一新的動向應引起高度重視和警惕，尤其是銀行業要有足夠的風險意識和防范措施。房地產市場降溫是深圳出現“斷供”現象的誘因。目前，雖然全國70個城市房價同比仍有所上漲，但市場觀望情緒較濃、成交量萎縮、房價還在不斷調整。這種市場氛圍還會持續多久，深圳的“斷供”個案是否會蔓延到其他城市，都需要加以研究并給予必要的防范。

　　從這個意義上來說，深圳樓市的“斷供”現象，是對我國房地產金融管理的一種警示。一方面，我們應當抓緊時間，采取積極措施，化解有關問題；另一方面，應當大力完善風險控制體系，構建安全房產金融。這有以下幾個具體舉措：

　　一是加強住房按揭貸款的風險控制，加強對交易風險的度量和管理。在我國，住房按揭貸款被各家商業銀行視為低風險的優質資產業務，是各家商業銀行大力發展的主要業務。美國次貸危機、深圳“斷供”現象的出現，表明住房按揭貸款雖是優質資產，但也會引發風險的產生與積累。這就需要深化銀行內部改革，增強銀行風險防范能力；完善不良貸款的監測制度，做好客戶風險的監管工作等。

　　二是完善個人信用評級與管理庫，提高個人房貸資產質量，加強個人住房信貸監管。當前，我國還沒有較為完整的個人信用記錄和較為嚴格的個人信用評價體系，對借款人并沒有進行審慎完善的分類和區別對待。這就需要繼續完善個人誠信系統，重點加強與稅務等政府管理部門的合作，健全個人信用體系；完善相關法律法規，加強對失信、違約的懲處等。

　　三是研究市場規律，完善宏觀調控，促進房地產市場健康穩定發展。房價是影響抵押貸款發放、借款規模與借款折扣的關鍵因素，房價的波動會極大影響抵押貸款的價值，影響借款人還貸的意愿與積極性。穩定的房地產市場及合理的房價，是個人住房信貸市場健康發展的重要保證，也是建設和諧樓市的必需。為此，需要認真總結近年來宏觀調控的經驗，加強對市場規律的研究，有效構筑起安全的房地產金融體系，以促進房地產業的健康發展。

　　張永岳(作者系華東師范大學商學院院長、教授、博士生導師)