發表評論 伴隨著冬天的腳步，國內房市也漸襲寒意。
最早的寒氣出現在南方城市深圳和廣州。據統計，2007年10月，深圳新房均價回落至14797元/平方米，較9月份下跌一成。與此同時，二手房交易量銳減，2007年10月份交易量下降36%。10月份廣州商品房成交量面積僅為55萬平方米，比9月份下跌18%。
上海房市也寒意漸濃。2007年10月份，上海新房成交量下降兩成多，11月份再降兩成。11月市商品房成交均價由10月份每平方米11500多元下降到10700多元，跌幅達7個百分點。2007年年底，房產成交量依舊慘淡。
寒流也影響到北京。北京市建委發布的信息顯示，2007年11月份新開樓盤45個，均價14966元/平方米，比10月份新樓盤開盤均價15324元/平方米下降358元，一路瘋漲的房價半年來首次回落；2007年11月的銷售量劇減，僅為13073套，為半年來銷售量最少的一個月。與此同時，高檔住宅銷售也開始放緩，尤其是售價超過18000元/平方米以上的住宅，月銷售量不到10套，個別區域新上市的項目售價甚至低于區域均價。原本紅火的二手房市場供求關系也出現了微妙的變化:以往為1∶4甚至1∶10的供需比降到1∶3以下。2007年年底，成交量的持續萎縮使得房源突然充足起來，從“有價無市”進而演變成“有房無市”。
仔細觀察不難發現，房價動搖是從2007年國慶節開始的。2007年“十一”黃金周前夕，在多次加息和提高人民幣存款準備金率后，央行宣布提高購買第二套房首付和利率。這記重拳使得一向房產銷售火熱的黃金周冷清不少。而此后，房價一路跌勢，讓開發商亂了陣腳。為促進銷售，個別樓盤推出多種優惠活動，采取送精裝修、免物業費、送車位等辦法變相打折。
房產市場打個噴涕，地產中介就得感冒。成交量的銳減使得房產中介叫苦不迭，不得不面對“無米下鍋”的窘境，許多地產中介開始裁員自保。前幾天，記者致電一位在深圳地產中介公司工作多年的朋友，她竟然已經在一家化妝品公司工作快一個月了。問其原因，回答是無奈的自嘲:“樓盤賣不出去,只好我出去了。”
種種跡象顯示,2007年前三季度一路狂飆突進的房價已經剎住了腳步。于是，人們開始追問，房價是否面臨拐點?
高價背后的泡沫
面對房價的突然調頭，有人感到驚訝和不解。但是，在弄清楚房價下降的原因之前，還是先看看房價是如何漲上去的吧。
深圳是去年房價上漲的領頭羊。相比國內其他城市，深圳房地產市場交易機制比較便捷。一位房產中介介紹說：“在其它城市需一兩周辦完的交易，在深圳只需兩三天就能完成。”許多投資者正是相中這種交易的便利，而從房價較高的長三角地區，轉投當時房價相對較低的珠三角地區，使深圳等地成為熱錢聚集地，在很短的時間內房價就被推漲50%。
流動性過剩的背景下，銀行資金大量流入房地產市場，也使得國內其他城市房價飚升。2007年第三季度，全國70個大中城市房屋銷售價格上漲8.2%，新建商品房銷售價格同比上漲9%。其中北京上漲13.5%，深圳上漲17.6%。而資產價格的上漲反過來又拉動了房地產貸款的快速增長，同時購房貸款增速加快。2007年9月末，全國商業性房地產貸款余額4.62萬億元，比年初增加9410億元，同比增長29.6%，增速比上年同期快5.2個百分點。其中，房地產開發貸款余額1.76萬億元，比年初增加3491億元，同比增長26.9%；居民購房貸款余額2.86萬億元，比年初增加5924億元，同比增長31.4%，增速比上年同期提高13.5個百分點。據了解，個人房貸的增量占到四大國有商業銀行新增貸款總量的61%以上。
與此同時,違規房貸也在暗流涌動。一些房地產開發商及住房投資者采取“假按揭”、“假二手房”、“高估價”的方式套取銀行的信貸資金，以此來推高房價，埋下銀行風險隱患。數據顯示,深圳高房價的背后,其中70%以上的買房者都是投資行為而非為了自用。
專家指出，從美國爆發的次級按揭貸款危機可以看到，如果不對國內銀行信貸進行全面的控制，不擠出對房地產越吹越大的泡沫，那么國內商業銀行面臨的風險將會越來越大，對我國金融業的發展與穩定是非常不利的。
市場在觀望
“現在房價還是太高,尤其是一些距市區較近的區域,我準備再等等看。”看到媒體發布的房價下降的消息,一直準備給兒子買套新房的北京西城區林大爺如是說。事實上,他的觀點代表當前很多持幣觀望人的想法。調查顯示,69%的人認為現在價格尚未降到合理位置，目前還不是買房的最佳時機。
不只購房者,開發商也在觀望。去年底，深圳推出的6宗居住用地掛牌出讓土地使用權，全部以“流拍”告終，這是開發商對未來深圳樓市走向不明朗的一種直接反應。在北京，房價成為即將上市的樓盤諱莫如深的話題，絕大多數項目尚未將產品價格公布。開發商坦言：目前市場走向不明，價格只能等到開盤前再定。
但是，多數開發商對房價預期樂觀：少數高檔住宅價格松動只是個別現象，不代表房價整體普降。去年前三季度價格上漲太快，個別項目上漲出現非理性因素，目前只是房價理性回歸的表現。他們認為，只要市場供大于求的狀態沒有改變，房價就不會出現拐點。他們相信，政府宏觀調控的目標，只是“抑制房價過快上漲的勢頭”，而不是真正要讓房價降下來。今年房價還會在高位運行，但增幅會放緩。就在買賣雙方相互觀望時，決策部門已經行動起來。2007年11月以來，政府加強了對房產市場的調控手段。2007年11月21日,國務院下發通知,要求所有投資規模在5000萬元以上的固定資產投資項目,必須上報國務院審批。12月,國務院派出12個督察組對各地房產政策執行情況進行檢查；中央經濟工作會議確定了2008年將實施從緊的貨幣政策，嚴格控制貨幣總量和投放節奏，嚴格控制新開工項目。隨后,出臺《耕地占用稅暫行條例》,出臺《土地儲備管理辦法》,年內第10次提高存款準備金率至14.5%……
專家指出,消費者持幣觀望是因為當前房價存在泡沫成分。事實上,去年并沒有太多的促使房價快速上漲的因素，有的項目隨著宏觀調控政策出臺持續漲價,主要是開發商對市場預期過于樂觀，房價基本是生拔上來的，而在目前集體銷售冷清的狀態下，虛高的價格不可避免地遭到市場冷遇。
房價回歸理性
專家認為，貨幣政策由“穩健”改為“從緊”，這對嚴重依賴銀行貸款的房地產業來說，其影響是不言而喻的。不僅地產商從銀行獲得貸款難度加大，而且對去年瘋狂上演的買地拿地、捂盤惜售的做法也會是沉重打擊。開發商不宜盲目樂觀，市場并非其想象得那樣好。尤其對于那些經濟實力有限，過份依賴銀行間接融資的中、小地產商,可能還沒來得及享用高房價盛宴，就不得不迎接降價的凄風冷雨。
與其他調控政策相比,銀根緊縮政策對房地產的影響是非常大的。據了解，去年底上海等城市由于收緊貨幣政策，出現了無法辦理按揭貸款的情況。同樣，北京多個項目也開始要求購房者全款購買。而之后央行明確了以家庭為單位來認定房貸次數。這就意味著房貸認定標準將幾乎沒有彈性，再次傳遞出決策層對炒樓及投資性需求強力擠壓的政策意圖。在這種資金壓力下，通過降低房價，迅速回流在建項目資金無疑是開發商不得不倚仗的資金來源。
事實上，接二連三的政策變故已讓中小地產開發商有所行動。據鏈家地產一位資深房產中介透露，目前開發商都瞄準了2008年一、二月份的信貸形勢。新一年的貸款指標開始釋放，信貸緊張情況將有所緩解，如果政策相對寬松，則房價還可維持；如依舊緊縮，則不得不另謀出路了。據了解，一些手中有土地而缺少開發資金的中小房地產企業,正積極籌劃讓手中的土地進入市場開發,以免被收回,或將現有項目轉讓套現。屆時，實力較大的房地產企業會不失時機地收購中小企業及優質地產項目，從而實現規模的快速擴張。
雖然多數房產專家對房產泡沫有共識，但他們均表示，如果房價沒有出現長時間的持續下跌，就不能因此確定房價拐點來臨。2008年房價走勢尚不明朗，有可能隨著調控政策的落實出現全國范圍的走低，但也不排除經過局部波動、短暫休整后可能重拾升勢。畢竟，在我國的大中城市，尤其是北京、上海等大都市，房價上漲的根本動力在于城市化進程帶來大量人口涌入，從而推動了內在的住房需求。也許，告別過快漲幅，經過一輪卓有成效的調整后使房價回歸理性才是我國房地產市場的正途。可以預見到的是，房貸新政的調整將帶來房地產行業新一輪的洗牌，并購重組的步伐將加快，市場優勝劣汰的結果必然是少數實力雄厚、運作規范的地產開發商在競爭中脫穎而出；而在這一過程中，房價也將告別瘋漲，逐漸回歸理性。
黨的十七大提出了“居者有其屋”的要求。2008年，包括建設、金融、國土資源等與房地產有關的各項政策無疑都要圍繞這一要求展開。建設部政策研究中心副主任王玨林指出，2008年規范房地產業發展要雙管齊下,一方面要清查房地產市場，尤其是囤地、囤房、虛假廣告、缺斤少兩的行為；清查房產銷售環節、中介環節違法、違規問題。以此來維護廣大消費者的權益和利益。同時，要確保住房保障的政策配套和落實，建立好保障房屋的供應體系、分配體系和監管體系，使更多的城鄉居民能夠成為保障房屋的受益者，也能使更多的城鄉居民感到建立這種保障制度是符合我國實際和公平的。他認為,當前我國的房地產市場還不成熟，正處于調整和規范期，通過法律的建立、政策的配套，未來市場會更加平穩、健康。(溫源)
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