發表評論 從明年2月1日起，市民買房時所要交存的公共維修基金計算方式將發生重大變化，按照建設部新近頒布的《住宅專項維修基金管理辦法》，該項基金不再按照房款比例，而是按照每平米的建筑安裝工程造價的比例收取。應該說，這樣的計算方式更合理，因為該項基金只是用于未來維修房屋，更多地與建筑安裝成本有關，而與房價無關。
不過，如果不根本改革目前公共維修基金的整體管理結構，計算方式的如此變化，對業主沒有什么好處。按照專家們的估計，迄今為止，北京市應當已經收取了80億住宅公共維修基金，但從來沒有一個小區成功地申請使用這筆錢用于房屋的維修，盡管這本應是收取這筆錢的惟一目的。
出現這種局面的惟一原因是，現行法規關于公共維修基金的制度設計存在嚴重問題，導致其產權歸屬嚴重扭曲。
公共維修基金是由業主在購買房屋時繳納，預作未來房屋維修之用。因此，這筆錢的初始產權歸屬十分清楚：它屬于業主，更準確地說，屬于同一個物業、或者小區的全體業主共同所有。而且，這筆錢完全是現金，全體業主對其享有永久的排他性所有權，而不像公共綠地那樣只有70年使用權。
但是，現行法規所建立的制度安排，卻模糊了這種產權性質，甚至使產權歸屬悄悄轉移。
首先，法規要求，業主或者是在購買房屋、支付房款時，同時向開發商繳納這筆錢。這種制度設計很容易使業主誤以為這是房款的組成部分，屬于開發商；或者在辦理房屋過戶手續時向房屋行政管理部門交納，會被業主誤以為是一筆政府征收的稅費。這種混淆導致很多業主不清楚這筆錢其實應當歸自己。
其次，政府的托管也反客為主。法規規定，北京市居住小區管理辦公室代為管理。待住宅物業管理委員會成立后，市小區辦將代管的商品住宅維修基金移交給小區管委會管理，或經小區管委會同意交由物業房屋管理企業代管。據此，政府相關部門只是資金托管機構，但在現實中，它卻儼然成為資金的所有人。尤其奇怪的是，政府為收取這筆錢早早就制定了法規，但當小區申請使用本屬于自己的那筆錢時，相關部門卻說：如何使用這筆錢，沒有相關法規支持。
但是，無論相關部門提出何種理由，這種反客為主支配公共維修基金的做法都沒有法理依據，也不合乎私人產權保障的法律原則。住宅公共維修基金的產權歸屬沒有任何含糊之處：它屬于、且只屬于小區業主。各個小區之間也沒有必要共享維修基金，每個小區只有權支配自己的基金，否則就是侵犯其他小區業主的私人財產權。
基于這樣的邏輯，在小區內，這筆公共維修基金的支配者，就是全體業主大會或者它選舉產生的業主代表大會或業主委員會。現在，有的小區的物業服務公司申請使用這筆錢，這是沒有法理依據的。
由此也可以看出，要使公共維修基金用得其所，前提是理順小區自治機構與物業服務公司的關系，尤其是理順小區自治與政府監管的關系。在小區內，業主自治機構是惟一的治理機構，政府相關部門只能據其公共管理職能，監管小區的自治活動，而不能占有其財產；物業公司只是提供服務，但無權支配小區的物業和資金。
因此，住宅公共維修基金究竟怎樣收取，恐怕也需要反思。原則上，這是小區自治范圍內的事務，應當由小區業主自己決策。比如，不一定是一次性收取，也可以分期收取。收取上來的錢，也應當由小區自治機構自行占有、支配，享有其收益，并自行決定如何使用。只有這樣，才能夠確保業主的錢，按照業主的意愿用于增進業主的利益。
□仲秋(北京 經濟學家)
圖片報道 |
更多>> |
|
