央行和銀監(jiān)會聯(lián)合公布的《補(bǔ)充通知》通過統(tǒng)一以家庭為單位(包括借款人、配偶及未成年子女)的第二套以上房貸的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，一定程度上理順了房貸市場的認(rèn)定秩序，有利于形成公平競爭的局面，提高了投機(jī)炒作和待價而沽者的成本和難度。同時在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。
對于中國的房地產(chǎn)市場來說，央行與銀監(jiān)會先后出臺的兩個通知對其影響無疑是巨大的，然而在實際操作過程中，此次“二套房新規(guī)”能否真正落實仍面臨著一些考驗。
首先，借款人與貸款人信息不對稱和信息甄別問題。對商業(yè)銀行來講，當(dāng)前的《補(bǔ)充通知》只是實現(xiàn)了第二套房貸認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一，而這只解決了商業(yè)銀行發(fā)展房貸業(yè)務(wù)的一個最基本層面的問題——怎樣甄別第二套房貸問題。實際上，對商業(yè)銀行來講，最大的挑戰(zhàn)可能來自于如何甄別的問題。
從當(dāng)前的現(xiàn)實狀況看，借款人與貸款人存在著明顯的信息不對稱。造成這種信息不對稱風(fēng)險的原因主要集中在借款人有用信息條塊分割的制度性問題。其一，借款人的收入真實信息的甄別系統(tǒng)，一方面來自于借款人所在單位的收入證明，另一方面來自于稅務(wù)部門的納稅證明。顯然，就借款人的收入證明來講，其真?zhèn)蔚恼鐒e工作不僅依賴于所在單位的誠信問題，也依賴于個人的誠信，在信用體系覆蓋度不高、個人信用評級尚處于起步的時期，借款人收入證明的可靠性存在著公信力低的挑戰(zhàn)。當(dāng)然，應(yīng)該說借款人在稅務(wù)部門的納稅證明可以起到一定的印證作用，但這又受到信息條塊分割所帶來的不便；其二，是借款人的住房登記信息，目前這一信息主要分布在各地房管部門和建設(shè)部門，不僅查證困難，而且具有明顯的地域色彩，不利于對異地購房的規(guī)范；其三，婚姻登記和個人戶口信息主要集中在民政部門和公安部門等，也造成了信息系統(tǒng)的制度性分割問題。
借款人有利信息的條塊分割的制度性問題，客觀上提高了貸款人認(rèn)定借款人是否滿足房貸要求的信息搜集成本。因此，如何實現(xiàn)信息的大集成，疏通信息系統(tǒng)間的制度性隔閡將直接影響房貸新政的成效。
其次，信息真?zhèn)蔚呢?zé)任認(rèn)定問題。客觀地講，商業(yè)銀行有條件把這種信息收集成本轉(zhuǎn)嫁到借款人身上，《補(bǔ)充協(xié)議》也對個人提供虛假信息設(shè)置了明確的懲罰條款，借款人也可以通過從不同信息系統(tǒng)申請信息證明來提高信息的權(quán)威性和真實性。然而，在當(dāng)前不同信息系統(tǒng)不完善，管理質(zhì)量差異大，信息更新不及時和不健全的情況下，權(quán)威的信息系統(tǒng)證明也存在失真和失效等問題。面對信息非借款人故意造假所導(dǎo)致的個人信息失信問題，如何進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定實際上尚未有相對系統(tǒng)的解決方案。如果把責(zé)任全部歸結(jié)到借款人，必然存在借款人代人受過的情況，而如果追究有關(guān)信息系統(tǒng)管理部門的責(zé)任，就目前來看還較為困難。
在此，可引用的一個重要的法律依據(jù)是《國家賠償法》，不過該法目前尚無詳細(xì)而系統(tǒng)的認(rèn)定規(guī)定，而且相對于國家賠償標(biāo)準(zhǔn)，由于信息失真給商業(yè)銀行所帶來的損失可能遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于當(dāng)前所設(shè)定的國家賠償標(biāo)準(zhǔn)。顯然，要解決這方面的問題，一方面需要提高相關(guān)信息系統(tǒng)部門的信息管理質(zhì)量和真實性復(fù)核，另一方面需要完善《國家賠償法》、《行政訴訟法》等方面的法律體系。同時，需要適當(dāng)?shù)亻_發(fā)相應(yīng)的保險業(yè)務(wù)體系來分散這方面的風(fēng)險。
最后，商業(yè)銀行的房貸風(fēng)險管控水平問題。央行和銀監(jiān)會在房貸新政中對第二套房貸的統(tǒng)一認(rèn)定，其實質(zhì)是通過統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)降低房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險烈度，來引導(dǎo)商業(yè)銀行對房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵭酗L(fēng)險分類監(jiān)管。因為不論是對二套房貸以上提高首付比例，還是提高貸款利率都含有明顯的風(fēng)險溢價成分。然而，由于目前商業(yè)銀行對房貸潛在風(fēng)險的認(rèn)識仍然不足，使其對房貸新政仍存在著限制自身業(yè)務(wù)發(fā)展的誤解。
這種誤解包括兩方面的問題。其一，對于房貸中，借款人第一套房貸的風(fēng)險系數(shù)和風(fēng)險發(fā)生概率情況如何，第二套、三套及以上房貸的風(fēng)險系數(shù)和風(fēng)險概率又如何？等等，目前仍然缺乏相應(yīng)的系統(tǒng)研究，更多的是拘泥于央行和銀監(jiān)會所設(shè)定的首付不低于40%，貸款利率不低于基準(zhǔn)的1.1倍等基礎(chǔ)性的框架上；其二，銀行的風(fēng)險定價能力的科學(xué)性、合理性和有效性仍然不足。由于商業(yè)銀行對諸如不同性質(zhì)的房貸等風(fēng)險資產(chǎn)的風(fēng)險權(quán)重等基礎(chǔ)性研究不夠系統(tǒng)、全面和深入。如何為風(fēng)險資產(chǎn)確定風(fēng)險溢價，如何為借款人授信等實際上都面臨著基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的瓶頸考驗。
由此可見，要真正使房貸新政作為金融系統(tǒng)和社會各界正確看待當(dāng)前房地產(chǎn)市場的自覺意識，一方面，需要加強(qiáng)相互割裂的個人信息系統(tǒng)的互通互訪，逐漸形成一個統(tǒng)一的信息系統(tǒng)，并加強(qiáng)信息質(zhì)量的管理和確立責(zé)權(quán)清晰的功能體系；另一方面，商業(yè)銀行也需要進(jìn)一步加強(qiáng)風(fēng)險管控水平和基礎(chǔ)性風(fēng)險分類、研究能力。同時，銀監(jiān)會有必要對二套以上的房貸，提高其風(fēng)險資產(chǎn)的計提權(quán)重，如一套房貸的風(fēng)險權(quán)重系數(shù)為0.5，二套可以按照0.8-1.0，三套以上則可以適當(dāng)繼續(xù)提高其風(fēng)險權(quán)重系數(shù)。從而，通過資本充足率的硬約束來提高商業(yè)銀行加強(qiáng)基礎(chǔ)風(fēng)險研究等問題的自覺意識。
日前，央行和銀監(jiān)會聯(lián)合公布了《補(bǔ)充通知》，對第二套以上的房貸標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定問題做出了“以家庭為單位”的統(tǒng)一規(guī)定。管理層的此舉理順了房貸市場的認(rèn)定秩序，有利于形成公平競爭的局面，提高了投機(jī)炒作和待價而沽者的成本和難度，同時在一定程度上降低了銀行房貸業(yè)務(wù)風(fēng)險。作者認(rèn)為，為了更充分發(fā)揮房貸新政的效用，有一些具體問題需認(rèn)真面對。(劉曉忠)
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