10月份的房價，一半是火焰，一半是海水——有關(guān)部門發(fā)布的數(shù)據(jù)稱，“10月房價漲幅創(chuàng)兩年新高”，房價看起來仍然紅似火。而與此同時，全國許多城市普遍出現(xiàn)了商品房市場交易量急劇萎縮的狀況，市場顯然已經(jīng)清淡如水。如何解讀這一現(xiàn)象？統(tǒng)計數(shù)據(jù)為何不能反映這一點？有關(guān)部門之間各自發(fā)布的房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)為何經(jīng)常發(fā)生沖突？問題到底出在哪里？
11月15日，多家媒體刊發(fā)了國家發(fā)改委和統(tǒng)計局聯(lián)合發(fā)布的最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)：2007年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，為2005年7月中國擴大月度房價調(diào)查范圍以來的最大單月漲幅，漲幅比上月高0.6個百分點；環(huán)比上漲1.6%，漲幅比上月低0.1個百分點。
媒體在報道時，用了“10月房價漲幅創(chuàng)兩年新高”這樣的標題，有的還得出了“各大中城市的房價依然在你追我趕，并無趨緩跡象”這樣的結(jié)論。
這種信息給民眾帶來的感覺是顯而易見的：房價在快速上漲，如果不抓緊買房，今后將不得不付出更高的價格。經(jīng)濟學(xué)家盧卡斯認為，公眾對未來良好預(yù)期容易轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的需求，從而進入消費決策。房價快速上漲信息給人們心理上帶來的驅(qū)動作用無疑將使部分潛在的購買力直接轉(zhuǎn)化為消費行動，進而，成為房價上漲的推動力。
但是，有關(guān)部門發(fā)布的房價漲幅數(shù)據(jù)遺漏了一個極其重要的因素，即成交量的變化。經(jīng)濟學(xué)家在研究某種商品的價格走勢時，不僅看價格，也看交易量，因為基于不同交易量的價格有著截然不同的市場解讀，通過兩種數(shù)據(jù)的結(jié)合才能得出相對準確的結(jié)論。然而，我們有關(guān)部門所發(fā)布的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，交易量卻是缺位的，這是由統(tǒng)計方式的局限性所決定了的——發(fā)改委和統(tǒng)計部門發(fā)布的數(shù)據(jù)屬于抽樣統(tǒng)計，無法反映具體的交易量。這樣，某種商品目前的價格變化與未來的走勢之間就容易失去原本非常緊密的聯(lián)系。
事實上，在10月份房價大漲的同時，全國許多大城市的房市卻一片低迷。不妨先看看有著風(fēng)向標之稱的深圳市的狀況。據(jù)11月15日的《南方都市報》報道：目前深圳樓市一片蕭條，處于“有價無市”的局面。深圳部分樓盤價格已經(jīng)變“虛”，無論是新房還是二手房的交易量都已經(jīng)大幅萎縮。目前，一手房市場已有公司變相降價，通過“買房送精裝修”、“送全套家具家電”等各種方式來進行促銷。
據(jù)悉，深圳市的房市交易量已經(jīng)連續(xù)4個月下滑。深圳市國土房管局發(fā)布的相關(guān)信息證實了這一點：今年以來深圳每天房屋成交量為300套左右，但10月份卻異常慘淡，“十一”黃金周的7天內(nèi)，市場總共成交只有82套。世華地產(chǎn)關(guān)內(nèi)住宅部營業(yè)副總經(jīng)理梁文輝認為，房產(chǎn)商擔(dān)心降價會引發(fā)樓市大崩盤，因此目前正在普遍“咬緊牙關(guān)”集體在扛著。某業(yè)內(nèi)人士甚至判斷，政策環(huán)境的變化可能會使深圳房價回落到2006年底的水平，下降幅度為40%。
目前上海、北京、珠海等大城市，房市的成交量也都呈明顯下降趨勢。而這種至關(guān)重要的現(xiàn)象都未能在統(tǒng)計數(shù)據(jù)中得以體現(xiàn)。
沒有成交量配合，房價漲幅數(shù)據(jù)的實際參考價值就大大降低。因為在這種情況下，房價的漲幅實際上是由少部分住房的交易價格所決定的，而這很容易被人造假，導(dǎo)致統(tǒng)計數(shù)據(jù)的失真。事實上，我國有關(guān)部門在統(tǒng)計房價變動情況時，很多原始數(shù)據(jù)直接來源于房地產(chǎn)開發(fā)公司，而許多房地產(chǎn)開發(fā)公司并不配備專職統(tǒng)計人員，基本都是臨時指派人填寫統(tǒng)計表格，因此，這些原始數(shù)據(jù)的真實性本身就難以保障。
在我國的房地產(chǎn)市場，信息的壟斷性特征極其明顯。公眾獲取房市信息的渠道只有兩個：有關(guān)部門和開發(fā)商等房市中的既得利益者，公眾對后者發(fā)布的信息缺乏信任，有關(guān)部門發(fā)布的信息幾乎成為公眾判斷房價未來走向的惟一參考。面對“10月房價漲幅創(chuàng)兩年新高”這樣的表述，公眾該作何選擇？
實際上，即便不考慮交易量因素，目前有關(guān)房價本身的統(tǒng)計數(shù)據(jù)也可能是失真的。一個最明顯的例子是，有關(guān)部門之間發(fā)布的統(tǒng)計結(jié)果經(jīng)常發(fā)生沖突，甚至有的是上漲有的是下跌，可謂差之千里，讓公眾無所適從。為什么會出現(xiàn)這種匪夷所思的局面呢？有關(guān)部門的統(tǒng)計方法不同使然。
在1997年之前，房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)數(shù)據(jù)主要是由建設(shè)部發(fā)布，其對房價的統(tǒng)計口徑為“全國商品住宅銷售平均價格”等指標，是按合同登記備案的總額和總面積來計算平均房價的。之后，國家統(tǒng)計局、國家發(fā)改委等部門也相繼發(fā)布房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)，其公布的住房價格指數(shù)屬于抽樣統(tǒng)計，主要是按類別抽樣房價進行加權(quán)平均計算房價漲跌。
甚至同一部門的統(tǒng)計方式也隨著時間的變化而改變。比如，國家統(tǒng)計局一開始采用“全國商品房平均售價”、“全國商品住宅銷售平均價格”等指標，從2005年8月起，國家統(tǒng)計局又轉(zhuǎn)而采用“全國70個大中城市房屋銷售價格”這一指標。由于統(tǒng)計口徑、統(tǒng)計單位、統(tǒng)計方式不斷調(diào)整，各有關(guān)部門之間的統(tǒng)計結(jié)果經(jīng)常發(fā)生沖突。目前，公眾甚至不知道哪種統(tǒng)計數(shù)據(jù)更接近真實，而有關(guān)部門也不做任何說明，只管各自發(fā)布自己的數(shù)據(jù)，以強化自己在房市中的話語權(quán)。
另外，許多地方為了掩蓋房價的真實狀況，基本上都是將郊區(qū)的房價并入中心城區(qū)房價一起算平均值，由此得出的房價漲幅也嚴重失真。某地報出的平均房價為每平方米4000元，有人轉(zhuǎn)遍整個市內(nèi)的所有樓盤沒有一個是低于這個價格的。這說明房價統(tǒng)計數(shù)據(jù)經(jīng)過諸如“跨區(qū)平均”這樣的技術(shù)處理，已經(jīng)嚴重脫離現(xiàn)實。
因此，“10月房價大漲9.5%”這一數(shù)據(jù)在發(fā)布時不僅遺漏了交易量，其本身固有的諸多統(tǒng)計缺陷也不足以真實反映當(dāng)前的實際房價漲幅，這樣既容易誤導(dǎo)消費者的消費決斷，也容易誤導(dǎo)中央政府的宏觀調(diào)控決策。有關(guān)部門應(yīng)該正視統(tǒng)計缺陷，及時進行論證和修正，以使統(tǒng)計數(shù)據(jù)更準確地反映房價實際狀況。
(王蘋 作者系新浪華東地產(chǎn)專題策劃，財經(jīng)專欄作家)
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