真正促使房價上漲的原因，是不斷增加的把房子當作股票等投資品一樣來炒作的投機者，那么，為何會出現這么多的投機者？誰是房地產商的幫兇？對于房屋需求者來說，購房的決策也主要是根據市場信息，在我們鋪天蓋地的、大張旗鼓的宣傳、預測房價繼續上漲的信息導向下，急需住房者自不必說，未來的購房者會提前購買，投機者會無限制的放大……
剛剛公布的10月份全國70大中城市的房價同比上漲了9.5%。當普通百姓近幾年來為房價天天上躥搞得焦躁不安時，當人人都覺得房地產泡沫嚴重，可泡沫仍在膨脹時；我們真該冷靜一下，好好理一理房價天天上漲的真正原因，難道這幾年真正的房子需求者真有如此之多？
真正促使房價上漲的原因，是不斷增加的把房子當作股票等投資品一樣來炒作的投機者，那么，為何會出現這么多的投機者？誰是房地產商的幫兇？
憑心而論，此輪房價上漲的導火線是緣于政府對土地的宏觀調控，可政府在房價上漲后馬上就增加了甚至比原來更多的土地供應。如今年廣州的土地供應量達到了前兩年供應量之和的2倍；北京市總量約1.12萬公頃的商品房用地將從今年開始分批推向市場。1.12億平方米的商品房供應量，這是北京當前4年的銷售量之和；可是，越增加供給，冒出來的買房者就越多，似乎是把中國的土地全造成房子，也不夠全世界的投機者來買。中國房地產成了少數有錢人快速積聚財富的首選投資品種，但仍沒跑出經濟學、投資學的原理之外。
從住房供給者或地產商來說，最大利益化是他的最終目的，地產商是供房還是捂地，就看怎么做更賺錢了，但無論做出怎樣的結果，它的決策都來自于市場信息。如果市場總是提供一種房價仍會上漲的信息，市場涌現大量投機者的話，那么，地產商的最大利益化就是等一等，捂住地看漲。如果市場提供的信息以房價要下跌或要大跌的信息，那么，房地產商的決策就是趕緊造房，把手中的物質套現。
從住房需求來說，大致可以分為三類，一類是急需住房者，但這是極少數；二類是未來購房者，也稱潛在的住房需求者，短期住房要求不迫切，此類為數不少但也有限，甚至視經濟發展階段來定；最后一類就是投機者，此類最關心的是住宅在未來是否能夠盈利，比錢存銀行盈更大的利，此類從數量上無法估計。只要存在一個良好的預期，即能夠確信未來房價繼續上漲，投機者在理論上將無數。但是，如果不看好后市，投機者馬上消失。
對于房屋需求者來說，購房的決策也主要是根據市場信息，在我們鋪天蓋地的、大張旗鼓的宣傳、預測房價繼續上漲的信息導向下，急需住房者自不必說，未來的購房者會提前購買，投機者會無限制的放大。此時，相對于有一定周期、并且有限的住房供給，住房需求的無限性顯得尤其突出，供求缺口巨大，這就是我國目前政府不斷加大住房供給，可住房天天在漲的經濟學解釋。在我們天天擔憂房價上漲的宣傳中，對住房需求者個體來說，“馬上買”是他的最優策略，也正是這種個體的理性集合，最終導致了集體的非理性。因此，如果人們把住房當作股票一樣來投資升值的話，房地產市場的供求矛盾將會十分尖銳，短期內，無論你提供多少套住房，總是會被無數的投機者淹沒。中國房地產泡沫的根在投機。
中國目前房地產市場狀況，可以說基本上是由投機者一手造成的，投機之風不除，百姓一日不得安寧。在無數的投機者買房的巨大需求下，房價、地價節節攀升。難怪像郎咸平、易憲榮這樣有真知灼見的學者屢屢遭遇尷尬。
筆者無數個晚上，漫步在上海新天地，放眼望去，當看到新天地附近漂亮高大的住宅樓，僅有零星的幾家燈火時，不免一次次的感慨：最好的地段、最漂亮的屋居，怎么常常是空著呢？這些珍貴的資源往往是被閑置，難道這就是現代社會的特征？這樣下去，要不了多久，我國的許多大城市將和農村目前的空心村一樣，變成城市中心空心化。因此，從上海市中心城區商品房大量閑置的狀況，我們大致可以觀察到目前我國房地產投機盛行的外貌。香港總人口近700萬，50%的人口集中在總面積不到100萬平方公里的港島和九龍地區。東京市區面積600萬平方公里，市區人口900萬。我們可以計算，按照東京的人口密度(不到香港市區人口密度的一半)，北京和上海的市區人口可達3000萬人，深圳的市區人口也可達1200萬人，可容納人口是現有市區人口的2倍以上。所以，我國目前幾個大城市人口應該還有非常充分的延展空間。
所以，如果我們的“預言家”、媒體一直是給公眾一種房地產泡沫、未來房價下跌、高征資源占用稅、打擊投機者的信息。房地產市場的情況是什么樣呢？潛在的或未來的購房者將按正常的計劃購房，投機者會投機停止，并且手中有房的投機者急于賣出房屋，這一定程度上會增加供給。更有趣的是，地產商短期內會不遺余力地增加供給，他要急于套現啊。這樣，市場的供求矛盾馬上發生逆轉，中國此一輪的地產風波可休矣。
這一方面，我認為深圳做得不錯。前不久，媒體報道：深圳二手房交易量2年來首次下降，不久又報道：深圳商品房交易提前遇寒冬。居民一看到這個消息，誰還急著去買？目前深圳居民能睡安穩了，地產商心里倒盤算起來。
因此，當我們的媒體在不厭其煩地報道房價不斷上漲的消息時，當我們的“預言家”在預測房價繼續上漲時，我們不自覺地成了房地產商的幫兇。這一點，任志強先生深諳其道，所以，時不時就出來吆喝吆喝，他連2008年后北京的房價都知道，你不聽他的還不吃虧。
(郭興方 作者單位：河南大學金融與證券研究所、副教授、經濟學博士)
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