最近，房市調(diào)控措施一浪緊過一浪。剛剛完成的2007年度報(bào)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地審批結(jié)果顯示，各地被核減的申報(bào)用地面積占到了全部申報(bào)面積的31.81%。這意味著，2007年地方省份計(jì)劃中的用地面積被中央政府砍掉了3成多。土地閘門再次出現(xiàn)了明顯的收緊信號(hào)。
同時(shí)，國(guó)家發(fā)改委和商務(wù)部聯(lián)合頒布了《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)》，將“普通住宅地開發(fā)建設(shè)”從鼓勵(lì)投資類別中刪除。并明確表示，我國(guó)將繼續(xù)限制外商投資于高檔賓館、別墅、高檔寫字樓和國(guó)際會(huì)展中心的建設(shè)、經(jīng)營(yíng)，并新增對(duì)外商投資房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易及房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司的限制。
而在此之前，央行、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布通知：對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的1.1倍。
我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)信息嚴(yán)重不對(duì)稱的市場(chǎng)，相關(guān)信息基本上掌控在地方政府和開發(fā)商手中，由于一些地方政府的信息公開工作不到位，媒體和公眾只能通過開發(fā)商獲取相關(guān)信息，這為開發(fā)商利用信息壟斷優(yōu)勢(shì)制造供不應(yīng)求假象，哄抬房?jī)r(jià)創(chuàng)造了良好條件。那么，在土地、投資等等同時(shí)收緊的情況下，開發(fā)商等既得利益者會(huì)不會(huì)利用這一契機(jī)進(jìn)一步減少市場(chǎng)的有效供給，從而拉高房?jī)r(jià)？
至少，對(duì)于這種可能性的存在有關(guān)部門不應(yīng)掉以輕心。應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，即使在我國(guó)土地供應(yīng)沒有收緊、金融信貸比較寬松、房地產(chǎn)投資持續(xù)大幅度增長(zhǎng)的時(shí)期，我國(guó)房?jī)r(jià)依然在快速增長(zhǎng)，何況收緊時(shí)期？房?jī)r(jià)伴隨投資的擴(kuò)大而上漲，源于市場(chǎng)的有效供給不足。建行最新發(fā)布的研究報(bào)告指出：2001年初至今年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)商累計(jì)購(gòu)置土地面積21.62億平方米，但實(shí)際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購(gòu)置面積60%，相當(dāng)數(shù)量的土地被囤積和倒賣，未能形成有效供給。
在土地供應(yīng)驟然收緊之時(shí)，如果開發(fā)商囤積的土地不被開發(fā)，不能產(chǎn)生新的有效供應(yīng)，甚至，房地產(chǎn)開發(fā)商變本加厲地囤積土地，制造緊張氣氛，那么，就會(huì)給市場(chǎng)造成房地產(chǎn)開發(fā)將因土地收緊受限，商品房供應(yīng)將大為減少的誤導(dǎo)，從而，助推房?jī)r(jià)上漲。
另外，在總面積不變的情況下，建造小戶型比建造大戶型所產(chǎn)生的商品房有效供給，甚至可以高出一倍左右。如果房地產(chǎn)開發(fā)商繼續(xù)抵制90平方米住房占70%的政策，繼續(xù)縮減中小戶型住房的供應(yīng)量，將使有限的土地建造出來(lái)的房屋總套數(shù)大為減少，這也有可能被開發(fā)商等既得利益者利用為推高房?jī)r(jià)的借口。
因此，在調(diào)控措施一再收緊的同時(shí)，必須采取相應(yīng)措施增加商品房的有效供給，至少也要做到不使商品房的有效供應(yīng)出現(xiàn)大幅回落。
首先，應(yīng)該加大對(duì)90平方米住房占70%政策的執(zhí)行力度，從規(guī)劃審批環(huán)節(jié)甚至土地拍賣環(huán)節(jié)，就要求某塊土地必須用于建造多少比例的中小戶型住房。反之，如果在土地收緊的同時(shí)繼續(xù)聽任大戶型住房一枝獨(dú)秀，無(wú)疑將使商品房的有效供給不足現(xiàn)狀雪上加霜。
其次，應(yīng)該對(duì)全國(guó)已經(jīng)出讓的土地進(jìn)行徹底清查，凡是超過兩年未開發(fā)的土地，政府應(yīng)該依法無(wú)償收回，進(jìn)行二次出讓以盤活土地，這樣一來(lái)，勢(shì)必會(huì)給土地囤積者造成巨大壓力，迫使其提高開發(fā)效率，增大商品房的有效供給，最大限度地滿足市場(chǎng)有效需求。
另外，還必須嚴(yán)厲抑制炒房等投機(jī)行為。嚴(yán)重的投機(jī)行為一直是我國(guó)房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲的重要推手，一些媒體和研究機(jī)構(gòu)根據(jù)調(diào)查得出結(jié)論，認(rèn)為炒房行為甚至占到整個(gè)房市交易額的一半以上。這是導(dǎo)致大量商品房雖然被建造出來(lái)但無(wú)法滿足真正需要住房者需求的一個(gè)重要原因。縱觀世界各國(guó)，幾乎都嚴(yán)厲抑制炒房行為，我國(guó)也應(yīng)該對(duì)這一行為進(jìn)行嚴(yán)厲限制。
收緊措施的密集出臺(tái)，使人們看到了政府抑制房?jī)r(jià)的決心。但要使相關(guān)政策真正產(chǎn)生效果而不是被既得利益者所利用，就應(yīng)該采取相應(yīng)的配套措施，加大商品房市場(chǎng)的有效供給，防止緊縮政策被不法商人所利用。(賈圖)
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