中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)盛產(chǎn)富豪漸成常態(tài)。10月10日公布的“2007胡潤(rùn)百富榜”顯示，內(nèi)地前一百名富豪中有43位涉足房地產(chǎn)業(yè)，前十名里更有6位涉足房地產(chǎn)業(yè)。
如此高的集中度由來已久，預(yù)計(jì)還將持續(xù)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間，而這其中的吊詭之處主要在于：
其一，上述情況明顯背離于當(dāng)今產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。近年來，全球富豪榜單中已很難找到房地產(chǎn)商名號(hào)，在新經(jīng)濟(jì)(行情論壇)背景下，財(cái)富得以大量聚集的產(chǎn)業(yè)一般具有兩點(diǎn)特質(zhì)，邊際成本低或者規(guī)模效應(yīng)大，微軟和沃爾瑪分別代表了兩種發(fā)展方向，而作為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)代表的房地產(chǎn)業(yè)則很難突破成本與規(guī)模瓶頸。
其二，上述情況明顯背離于中國(guó)企業(yè)，尤其是民營(yíng)企業(yè)比較優(yōu)勢(shì)所在。一般而言，由于受政策、資本、技術(shù)等條件制約，中國(guó)的民營(yíng)企業(yè)大量集中在勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)中，中國(guó)經(jīng)濟(jì)賴以高速發(fā)展的最主要?jiǎng)恿?#8212;—出口，也主要來自于中低端制造部門，而房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的資金、政策支持，通常更易為國(guó)有企業(yè)所取得。
那么中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)又是如何“批發(fā)”出大量富豪的呢？一個(gè)顯而易見的解釋是，產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率的主要決定因素是進(jìn)入壁壘。具體到中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的情況來看，由于他們能夠進(jìn)入并立足的產(chǎn)業(yè)往往存在眾多現(xiàn)實(shí)或者潛在中的競(jìng)爭(zhēng)者，因而其總體利潤(rùn)率難以令人樂觀，與集中在金融、電信、能源、交通等行業(yè)中的國(guó)企寡頭相比，民營(yíng)企業(yè)更是相形見絀。
受種種復(fù)雜因素影響，房地產(chǎn)業(yè)恰是目前比較少的，對(duì)內(nèi)開放度較高而對(duì)外開放度較低的產(chǎn)業(yè)。1994年“首屆中國(guó)房地產(chǎn)綜合效益百?gòu)?qiáng)企業(yè)”幾乎全部為國(guó)企，而到了10年后的2004年，中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)中的國(guó)有成分已退縮至40%，民營(yíng)企業(yè)和三資企業(yè)的占比分別為42%和18%。
排除掉外資企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)，民營(yíng)企業(yè)相對(duì)于國(guó)有企業(yè)的效率優(yōu)勢(shì)并不令人費(fèi)解，再加上中國(guó)的土地資源管理、信貸風(fēng)險(xiǎn)管理、工程建設(shè)管理、房屋銷售管理等環(huán)節(jié)中存在諸多漏洞，“夾縫”中成長(zhǎng)起來的民營(yíng)房地產(chǎn)商通過種種或明或暗的經(jīng)營(yíng)手段迅速積聚起大量財(cái)富可謂“當(dāng)然”。
值得指出的是，伴隨近年來房?jī)r(jià)一路飛漲，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)離奇但又合乎邏輯地表現(xiàn)出兩點(diǎn)跡象：
其一，從產(chǎn)權(quán)形式上來看，房地產(chǎn)企業(yè)開始表現(xiàn)出向國(guó)有回歸的勢(shì)頭。2004年，A股上市房企基本為民營(yíng)，到2006年，A股市值最大的10家房企中，只剩下一家為民營(yíng)企業(yè)。另據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》報(bào)道，2005年上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)中，具有國(guó)資淵源的企業(yè)占到了60%左右。這種產(chǎn)權(quán)模糊化傾向是否意味著，轉(zhuǎn)型國(guó)有的民營(yíng)企業(yè)為了克服市場(chǎng)不完全所造成的障礙而不得已求助于地方政府加入其經(jīng)營(yíng)？或者是國(guó)有部門重新發(fā)現(xiàn)了房地產(chǎn)行業(yè)巨大的利潤(rùn)空間而試圖重新壟斷該市場(chǎng)？
其二，按照經(jīng)濟(jì)學(xué)家德姆塞茨的研究，如果市場(chǎng)中存在串謀，不同等級(jí)規(guī)模的企業(yè)總是會(huì)有較多的利潤(rùn)而與其市場(chǎng)規(guī)模無關(guān)，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)高度分散且大小不一的格局，以及不時(shí)與聞的“暴利說”正與此相符。由此帶出的問題是，那些以競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)為前提的調(diào)控舉措是否對(duì)癥下藥？
樓市事關(guān)大眾民生，“成功”在先的創(chuàng)富模板又在一定程度上引領(lǐng)著中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展取向，但愿上面的思考，能為烈火烹油中的房地產(chǎn)業(yè)提供一些降溫去火的因子。
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