這兩天，想買房子的人最關注的恐怕就是“第二套房”。在央行“第二套房房貸新政”出臺后，各銀行的實施細則在本周密集跟進，但在“以個人還是以家庭為認證單位”、“貸款還清能否享受第一套房待遇”兩大細節處理中出現了不小差異，“第二套房”的界定本身已經成為新政能否落實的關鍵問題。
據央行最新統計，截至今年6月底，全國商業性個人房貸高達25720億元，而1997年末，這個數字不過是190億元，也就是說，我國商業性個人房貸在不滿十年間增長了135倍。房地產市場如火如荼，個人住房商業貸款膨脹迅速，一方面令銀行們喜氣洋洋，一方面卻將房地產市場的潛在風險越來越多地轉移到了銀行身上。因此，“第二套房”新政的核心與其說是要擠壓房地產泡沫，平抑樓市價格，還不如說是對銀行們的提前保護，其次才是避免那些勒緊褲帶跟風買房、炒房的中小投資者誤入現金鏈斷裂的歧途。
然而，由于房市的持續熱度，從短期來看，商業性個人房貸依然是商業銀行眼中質量最高、盈利最有保證的“優良”品種，因此在對“第二套房”新政的解釋中，銀行們難免“有所保留”，生怕錯過“優質客戶”。在“第二套房”界定“認證單位”和“老貸款”兩大關鍵細節上，現已公布細則的銀行多數選擇了以個人為認證單位、已還清貸款即可享受第一套房待遇，實際上這是最寬松的一種選擇。其次是“兩選一”，即“以個人為認定單位，但可用沒貸過款的配偶名義申請優惠房貸”，或“以家庭為認定單位，但還清老房貸即可享受第一套房待遇”。而最嚴格、也最符合政策精神的第四條路，即既以家庭為單位認定，又不“豁免”還清老貸款的再次購房者，現沒有一家銀行選擇。
實際上，“家庭”和“老貸款”是商業性個人房貸不可能規避的要素，由銀行自行出臺細則對關鍵性細節進行非此即彼的選擇既不科學，也不嚴肅。現在同一政策下的各版細則，反映的是在競爭前提下，銀行們擔心自己“太規矩”而“讓利”太多。
既然央行高調宣布“通過央行征信系統完全可以查到貸款人及其配偶是否貸款買過房”，那么何妨將信息深化，由央行征信系統計算出人人對應，有章可循的商業性個人房貸“相關系數”？比如設個人已貸款買房系數為1，配偶已貸款買房系數為0.8，聯名貸款買房(夫妻、子女、父母)系數為0.5，已貸款買房未還清貸款系數為0.6，已還清貸款系數為0.3等等，規定最終值超過某個危險線即無法享受優惠貸款。
在這一過程中，央行可以控制相關變量在系數中的權重，比如將未還清貸款系數設計得更高或更低，也可以調整該系數的危險高度，比如危險數是大于3還是大于2.5。在兼顧必要因素的意義之外，更重要的是量化地指出銀行與家庭在一宗商業性個人房貸中的風險程度，明確地說是或者說不。
一項新政往往并不讓人擔心，真正令人擔心的是執行的公平。一項新政能否達到預期目的關鍵在于該政策的“彈性”，可“闡釋”的空間大了，可“伸縮”的細節多了，落地本身就會成為問題。(毛穎穎)
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