專家稱，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被放大，如果房?jī)r(jià)下跌20%—30%，就很可能會(huì)出現(xiàn)“理性違約”的情況，也就是違約比繼續(xù)還貸更劃算。
近來(lái)，即將通過(guò)收緊銀行房貸來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的舉措接二連三：提高購(gòu)買第二套房的按揭首付比例至四成、購(gòu)第二套房的房貸利率提高10%、考慮不給予購(gòu)第三套房房貸，以及甚至可能提高預(yù)售房的房貸標(biāo)準(zhǔn)，等等。
結(jié)合近期我國(guó)各方對(duì)美國(guó)次貸危機(jī)的關(guān)注，以及建設(shè)銀行研究部近日發(fā)布的“我國(guó)住房按揭貸款正逐步步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期”的報(bào)告，這些已經(jīng)實(shí)施或正在醞釀的房貸新政用心可謂良苦——有意降低銀行在個(gè)人房貸方面的風(fēng)險(xiǎn)。
加息通道下房貸負(fù)擔(dān)加重
建行的分析報(bào)告明確指出，在央行近年來(lái)連續(xù)多次加息，個(gè)人住房貸款支付不斷增加的情況下，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款在近一個(gè)時(shí)期內(nèi)已經(jīng)逐漸步入違約高風(fēng)險(xiǎn)期。數(shù)據(jù)顯示，工、中、建三大銀行的房地產(chǎn)貸款中的個(gè)人住房貸款由2005年末的1012.73億元上升至2006年底的11760.66億元，而個(gè)人住房不良貸款則從2005年末的184.42億元上升到2006年末的192.41億元。另外，據(jù)透露，近年來(lái)，我國(guó)個(gè)人住房不良貸款數(shù)額呈攀升趨勢(shì)，而從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)暴露期通常為3—8年。
在接受本報(bào)記者采訪時(shí)，中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇認(rèn)為，從中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)層面而言，現(xiàn)在處于不斷提高利率的通道，這樣會(huì)導(dǎo)致已經(jīng)買房的人的房貸負(fù)擔(dān)越來(lái)越重，那么將來(lái)還不起房貸的人可能會(huì)增加，“具體來(lái)說(shuō)，貸了款的人會(huì)感覺(jué)壓力加大了，而沒(méi)貸款的人會(huì)在觀望”。中國(guó)人民大學(xué)金融證券研究所副所長(zhǎng)趙錫軍也向記者表示，在目前國(guó)內(nèi)個(gè)人信用體系還不完善的情況下，在房貸中的個(gè)人道德風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年上半年金融機(jī)構(gòu)存貸比已經(jīng)近85%，遠(yuǎn)超75%的監(jiān)管紅線，其中尤以擴(kuò)張迅速的股份制銀行表現(xiàn)最為突出，中信銀行上半年各項(xiàng)貸款總額比上年末增長(zhǎng)15.6%，存款總額較年末增長(zhǎng)7.8%；浦發(fā)銀行貸款余額增13.75%，存款余額較去年底增長(zhǎng)7.54%；民生銀行貸款余額比上年末增加14.78%，存款余額增加10.03%。有分析人士認(rèn)為，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)頭，哪怕就是跌10%，那么銀行的房貸可能會(huì)引起信貸壞賬的暴增，而且現(xiàn)在商業(yè)銀行的開(kāi)發(fā)性貸款都是和個(gè)人貸款結(jié)合在一起的，如果出現(xiàn)危機(jī)，兩方面都會(huì)引起高比例壞賬。
郭田勇認(rèn)為，一旦房?jī)r(jià)出現(xiàn)大起大落，銀行的房貸風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)被放大，“如果房?jī)r(jià)下跌20%—30%，就很可能會(huì)出現(xiàn)‘理性違約’的情況，也就是違約比繼續(xù)還貸更劃算”。趙錫軍則表示，當(dāng)央行繼續(xù)進(jìn)一步加息時(shí)，貸款者在未來(lái)一旦承受“壓在駱駝身上的最后一根稻草”，違約的情況增加，反過(guò)來(lái)也增加了銀行房貸的風(fēng)險(xiǎn)。
新政有助減少房貸風(fēng)險(xiǎn)
“房貸新政對(duì)于降低銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)是有幫助的。”中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容在電話里向本報(bào)記者表示，提高首付比例使得銀行就一套房子貸出的款項(xiàng)相對(duì)減少，而以房子作為抵押品是不變的。郭田勇和趙錫軍也持相同的觀點(diǎn)，他們都認(rèn)為，收緊銀行房貸會(huì)使其相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)有所降低。
但是，廣發(fā)證券金融行業(yè)首席分析師余曉宜向本報(bào)記者表示，新政能否有效降低銀行房貸風(fēng)險(xiǎn)，還要看政策的實(shí)施力度，不能一刀切地認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)由此就會(huì)大幅減少。她認(rèn)為，降低房貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵在于審核貸款時(shí)是否嚴(yán)格把關(guān)。此前，建行的分析報(bào)告也認(rèn)為，我國(guó)住房按揭貸款中存在的虛假按揭以及把關(guān)不嚴(yán)使得一些不符合條件的借款人得到貸款是我國(guó)的房貸風(fēng)險(xiǎn)所在。然而，郭田勇認(rèn)為，美國(guó)的次級(jí)抵押貸款為了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和拓展業(yè)務(wù)，刻意將發(fā)放房貸的標(biāo)準(zhǔn)放低，實(shí)際上就是向不達(dá)標(biāo)的人發(fā)放貸款。“中國(guó)的銀行房貸即使存在風(fēng)險(xiǎn)，也沒(méi)想象中那么嚴(yán)重，因?yàn)殂y行房貸的理念沒(méi)有發(fā)生本質(zhì)的變化，相比美國(guó)的次級(jí)貸款，中國(guó)的房貸更健康一些。”
對(duì)于房貸新政所起的作用，有分析人士提出，由于信息系統(tǒng)的不支持，還不能做到完全甄別同一個(gè)家庭以不同家庭成員的名義分別購(gòu)房的做法。余曉宜表示，其實(shí)是增加了炒房者的成本，在短期內(nèi)抑制房?jī)r(jià)的快速上漲。
此外，也有分析人士擔(dān)心，目前各銀行之所以愿意配合政策提高首付比是因?yàn)槟昴┬刨J額度不足，現(xiàn)在已經(jīng)無(wú)款可貸。以上海為例，包括工、農(nóng)、中、建四大國(guó)有銀行在內(nèi)的滬上大多數(shù)銀行都已經(jīng)提前完成了今年的房貸指標(biāo)，若想繼續(xù)貸款只能透支明年的貸款額度。郭田勇表示，并不排除明年初有些銀行有很強(qiáng)的放貸沖動(dòng)，因?yàn)椴簧巽y行奉行“早放貸，早收息”的原則，在上半年放貸的話，就可以計(jì)算進(jìn)這一年的盈利里，全年都可以收利息，“雖然今年四季度房貸收緊，但是明年房貸增長(zhǎng)還是有可能的”。但他也指出，房貸新政既然已經(jīng)確定，即使在明年還是會(huì)體現(xiàn)緊縮的效果的。
趙錫軍指出，目前監(jiān)管層對(duì)銀行放貸并沒(méi)有強(qiáng)制性的額度要求，只是采取窗口指導(dǎo)原則，對(duì)銀行的貸款額度進(jìn)行一定約束。 本報(bào)記者 駱海濤
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