據媒體報道，銀監會正在抓緊制定房地產信貸管理的新政策，并可能在國慶前出臺。據悉，本次政策調整進一步提高了房地產開發和消費貸款的標準，其中第二套住房貸款的首付比例將調整至40%以上，而且對利率水平也規定了大幅上浮的區間，商業用房和商住兩用房的首付比例也有可能上調。此外，對于目前普遍存在的開發商囤積土地、囤積房源的投機行為，銀監會也會重拳出擊，從信貸的角度加以規范(見《上海證券報》)。
現期調控定位更為明確
房市新政即將出臺的消息一石激起千層浪，引起了境內外媒體的高度關注。結合不久前建行廣東、重慶等地分行對于第二套住房的按揭首付已率先由以前的三成提高至四成的事實，以及中國人民銀行在通脹壓力較大背景下連續審慎加息的政策趨向，市場普遍認為中國房地產市場的信貸約束正在不斷增強。現在，市場主體大多將目光聚集于這種約束對中國房市走向的可能影響。
但在筆者看來，其局限在于陷入了“就新政論新政”之偏頗。用發展的眼光從全球視角審視即將出臺的房市新政，中國宏觀調控在次債風波中邊干邊學的政策趨向將有助于中國資產市場的理性發展，有助于宏觀經濟金融局勢的穩健演化，有助于絕大多數微觀主體經濟利益的有效保障。
首先，房市新政意味著中國政策當局已經將現期調控定位于風險傳染的重要環節。從美國次債風波醞釀、爆發和擴散的全過程來看，金融創新起到了一個“風險模糊”的重要作用，多重證券化將風險分散于許多國家、許多市場的各個角落，這使得控制風險源頭發生了困難。在如此背景之下，控制渠道比控制源頭更為實際和可行，正是因為如此，風波爆發之后歐美貨幣當局都將"救市"的主要目標投向了商業銀行，通過直接提供流動性和降低貼現利率的方式防止風險借由信貸渠道的進一步擴散和蔓延。由此看來，中國政策當局在充分研究美國風波之后將調控重心放在信貸渠道是有效抑制中國市場潛在風險大幅度增強的必要之舉。次債風波的國際經驗和信貸增長飛快的中國國情相結合，防患于未然的關鍵之一就在于著力避免間接融資渠道成為資產市場的“風險加速器”。
宏微觀雙層次協同防范風險
其次，房市新政意味著中國政策當局已經認識到宏微觀雙層次協同防范風險的必要。次債風波提出的一個深層問題是宏觀調控者和金融機構之間政策制定與風險管理的協調配合。其實，深入研究發現，美國房屋抵押貸款提供者并非如普通人想象的那樣在經營管理上存在極大漏洞和不足，這些曾經很能賺錢的美國金融機構擁有完善的公司治理、高效的風險管理、一流的從業人員和健全的經營流程，如此高層次、高技術的微觀風險管理之所以沒有控制住風險，很大程度上是因為缺乏宏觀層次的謹慎政策作為經營背景。
美聯儲寬松貨幣政策的失慎部分弱化了微觀主體控制風險的能力。由此看來，在中資金融機構于復雜金融背景下業已開始增強房市風險管理的同時，政策層面及時的同方向政策調控將在宏微觀搭配協調的過程中為中國銀行業整體風險控制形成倍數助力。
警惕國際金融環境微妙變化
再次，房市新政意味著中國政策當局已經對國際金融環境的微妙變化有所警惕。次債風波發展過程中最大的影響之一就是改變了國際貨幣政策搭配的內部結構。由于風波對美國的影響超乎預期，美聯儲業已大幅降息50個基點，如此出人意料的政策選擇將不可避免地引致美國乃至全球流動性泛濫的再度惡化，與此同時中國經濟的持續增長、中國利率的審慎提高、人民幣匯率的穩健升值，尤其是中國股票市場和房地產市場的空前火爆為外部流動性流入中國提供了激勵。
中國政策當局在如此國際背景下加力控制房市風險，既起到了規范市場的內部作用，也起到了信號傳遞的外部作用，在中國政策針對性調控持續增強的預期之下，外部流動性進入中國也需更加思量。
最后，房市新政意味著中國政策當局已經從次債風波經驗研究中不斷調整著控制本土風險的政策搭配。此番新政不可能立刻解決中國房市的全部問題，但其作為一個有效信號已經傳遞出政策層全面控制風險的可能趨向。
結合次債風波的研究結果，中國政策調控進一步的著力方向可能在于加強征信體制建設，完善個人信用風險甄別體系；審慎發展房貸產品證券化，對金融創新施以更加有針對性的宏觀監管；幫助商業銀行整合完善風險管理機制，防止信用風險在包括房市在內的各個領域的醞釀；在穩健推進金融開放度的同時加強對國際資本流動的高度關注，抑制全球流動性泛濫對中國房市的可能沖擊；增強對房市投機行為的監管，進一步提高房市交易的透明度。
總之，房市新政的呼之欲出是中國政策當局在次債風波中邊干邊學的信號顯示。可以預期，更多有針對性的，防止次債風波在中國房市重演的后續政策搭配將持續進行。（程實 中國工商銀行城市金融研究所，金融學博士)
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