上海一位驗(yàn)房師最近在接受采訪時(shí)表示，他驗(yàn)過(guò)的商品房100%的存在問(wèn)題。這其中基本上都是建筑質(zhì)量問(wèn)題，當(dāng)然，也有一些其他方面的問(wèn)題。合肥李女士買(mǎi)了一套商品房，她總感覺(jué)“新房面積比購(gòu)房合同上的似乎要小”。于是，她花300元請(qǐng)一位“驗(yàn)房師”給房子進(jìn)行了全面“體檢”。經(jīng)過(guò)檢測(cè)，李女士的新房實(shí)際面積比合同面積“縮水”了2個(gè)多平方米。按照每平方米3600元的購(gòu)房單價(jià)，李女士根據(jù)“驗(yàn)房報(bào)告”，成功向開(kāi)發(fā)商索賠了近8000元。
驗(yàn)房師的存在，在某種程度上彌補(bǔ)了第三方監(jiān)管的缺位。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)有規(guī)定，新建商品房的竣工質(zhì)量驗(yàn)收實(shí)行由開(kāi)發(fā)商自行進(jìn)行、工程監(jiān)理資料備案制度，開(kāi)發(fā)商只要出具《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》就可以交付，質(zhì)檢部門(mén)的職責(zé)也從過(guò)去“直接核驗(yàn)工程質(zhì)量”轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)工程進(jìn)行“竣工驗(yàn)收備案”。這一規(guī)定弱化了政府部門(mén)房屋監(jiān)管的力度。
另一方面，消費(fèi)者在整個(gè)購(gòu)房過(guò)程中與開(kāi)發(fā)商所掌握的信息嚴(yán)重不對(duì)稱，大多數(shù)購(gòu)房者對(duì)于房屋建筑是外行，不知道自己所購(gòu)買(mǎi)的房屋是否存在質(zhì)量問(wèn)題。加之開(kāi)發(fā)商是按棟而非按戶來(lái)進(jìn)行工程質(zhì)量驗(yàn)收，房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題在所難免。一旦房屋出了質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主不得不在開(kāi)發(fā)商、有關(guān)部門(mén)之間疲于奔命。
由于第三方監(jiān)管缺位，房屋質(zhì)量如何基本上要靠開(kāi)發(fā)商的自覺(jué)，而開(kāi)發(fā)商作為商人其首要目標(biāo)就是追逐自身利益的最大化，他們本身沒(méi)有嚴(yán)抓質(zhì)量管理的動(dòng)力。尤其是在房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，商品房銷(xiāo)售火爆的時(shí)期，商品房建筑質(zhì)量更令人擔(dān)憂，其中一個(gè)最典型的表現(xiàn)就是偷工減料。去年曾引起全國(guó)關(guān)注的毛竹替代鋼筋事件就是一個(gè)明顯的例子。杭州市余杭區(qū)人和家園的一位業(yè)主，因?yàn)檠b修砸開(kāi)了衛(wèi)生間的墻體過(guò)梁，他吃驚地發(fā)現(xiàn)：過(guò)梁上原本應(yīng)該有兩根起支撐作用的12毫米螺紋鋼筋，竟然是兩根毛竹！
這種偷工減料行為必然導(dǎo)致我國(guó)住宅的短命。建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化促進(jìn)中心副主任童悅仲曾說(shuō)：“國(guó)內(nèi)商品房住宅土地年限是70年，住宅建筑規(guī)范設(shè)計(jì)的住宅使用年限是50年，但國(guó)內(nèi)住宅的平均壽命卻僅僅為30年。”任志強(qiáng)也撰文指出：“我國(guó)目前的住宅建筑平均壽命卻僅為30年……這也就是為什么我國(guó)的GDP已連續(xù)多年的保持著10%左右的高增長(zhǎng)，但國(guó)民財(cái)富的增加卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低于GDP增長(zhǎng)速度的原因�！�
那么，如何彌補(bǔ)第三方監(jiān)管的缺位問(wèn)題？驗(yàn)房師職業(yè)的興起給了我們很多啟示。驗(yàn)房師源于發(fā)達(dá)國(guó)家。在美國(guó)、加拿大等歐美國(guó)家業(yè)主買(mǎi)房都會(huì)請(qǐng)一位驗(yàn)房師作為自己的參謀，驗(yàn)房師的定位實(shí)際上也是為購(gòu)房者提供服務(wù)的技術(shù)專(zhuān)家。可以從技術(shù)角度分析房產(chǎn)是否值得購(gòu)買(mǎi)，存在影響使用的問(wèn)題，應(yīng)該如何整改，大致費(fèi)用等。
我的一位朋友在美國(guó)要出售一套商品房，買(mǎi)主聘請(qǐng)兩位驗(yàn)房師進(jìn)行檢驗(yàn)，不放過(guò)任何一個(gè)細(xì)節(jié)，甚至檢測(cè)了自來(lái)水的流量，而我這位朋友的房子偏偏水壓不足，當(dāng)幾個(gè)水龍頭同時(shí)打開(kāi)時(shí)，水流量小的問(wèn)題立即暴露無(wú)遺，房屋買(mǎi)賣(mài)最終未能成交。
不難看出，在西方國(guó)家，驗(yàn)房師所起的作用與我國(guó)現(xiàn)在意義上的驗(yàn)房師是不一樣的。國(guó)外是在買(mǎi)房的時(shí)候就聘請(qǐng)驗(yàn)房師，由驗(yàn)房師根據(jù)檢測(cè)結(jié)果幫助消費(fèi)者決定是否購(gòu)買(mǎi)，而我國(guó)大都是在買(mǎi)房以后再請(qǐng)驗(yàn)房師檢測(cè)，已經(jīng)處于非常被動(dòng)的地位，這使得不少買(mǎi)房者不得不艱難地通過(guò)各種渠道去維權(quán)，維權(quán)成本畸高不說(shuō)，結(jié)果也未必達(dá)到自己滿意。一部分消費(fèi)者可能選擇自認(rèn)倒霉，而另一部分消費(fèi)者則可能選擇過(guò)激維權(quán)，給社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患。
在房屋質(zhì)量問(wèn)題屢屢出現(xiàn)，相關(guān)糾紛和矛盾層出不窮的今天，我們也應(yīng)該考慮建立起驗(yàn)房師制度，這一方面可以彌補(bǔ)第三方監(jiān)管缺位的不足，促使開(kāi)發(fā)商不得不提高建筑質(zhì)量，減少因住宅短命導(dǎo)致的鋪張浪費(fèi)。另一方面，也可以有效減少由房屋質(zhì)量引發(fā)的糾紛，并能把一部分矛盾提前化解，而不是推到社會(huì)上。(馮光明)
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