對話來由：在各地房價“漲”聲一片之時，《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發〔2007〕24號文件)發布了，它把解決低收入家庭住房困難作為維護群眾利益的重要工作，被業界解讀為房改轉向的標志，意味著城市廉租房建設有望駛入快車道，社會各界對其表現出了高度的關注。
應該說，在24號文件出臺之前，國家對于各地廉租房建設已有明確規定，然而實際效果并不明顯。原因何在？為此本報記者深入采訪了有關專家，對話廉租房建設中的疑難雜癥，求解對癥藥方，這也許會對廉租房保障制度的進一步落實起到推動作用。
多重障礙制約廉租房建設步伐
記者：一直以來，國家對于廉租房的建設都給予了高度的重視，但從執行情況來看，廉租房建設中存在的問題還很多，是什么原因制約了廉租房的建設？目前廉租房建設還存在著哪些難點？
牛鳳瑞(中國社會科學院城市發展與環境研究中心主任)：國務院新聞辦8月30號公布的最新數據顯示，我國共有600多個縣級市，目前剩余89個城市還沒有實施廉租房制度。我認為廉租房建設有兩個難點：
首先在于廉租房制度的單誰來買，又有多少錢來買的問題。各地政府是廉租房的具體實施者，然而各個地區發展并不平衡，其公共財政、財力的支撐能力存在著差異，即便公共財力水平相當的城市所要面臨的主要矛盾也不一樣，比如廉租房、最低生活保障、教育、環境保護、醫療等等都需要財力支出，在公共財力有限的情況下，政府會考慮優先次序的排列。
其次，廉租房保障范圍的界定、保障對象的申請、審批及推出機制不健全。作為廉租房保障范圍的低收入群體所面臨的住房困難程度也存在差異，低收入家庭不一定住房困難。作為政府進行此群體的甄別、界定是一個相當繁重的任務。
廖英敏(國務院發展研究中心市場經濟研究所期貨證券研究室主任)：“24號文件”出臺前，廉租房工作落實不理想的主要原因在于低收入住房制度不完善，主要體現在：第一，中央對地方政府沒有建立完善的考核制度；第二，缺乏專門具體的組織機構來實施廉租房工作；第三，資金落實不夠。
金育松(北京房產中介鏈家地產副總經理)：我認為四大原因制約了廉租房的建設，首先，地方政府不夠重視，廉租房主要靠地方政府來實施，但很多地方政府還停留在文件上，沒有把廉租房政策落到實處。
其次，資金短缺或沒有穩定的資金來源，特別是中西部地區。建設部的統計數據顯示，2006年全國城市土地出讓金的凈收益達到2978億元，但是全國累計用于廉租住房制度的資金僅為70.8億元，其中土地出讓凈收益僅占3.1億元；沒有資金支持，廉租房政策難以為繼。
再次，廉租房保障范圍的界定、保障對象的申請、審批及推出機制不健全；使得廉租房制度沒有實行的標準。
最后，廉租房政策還處于摸索階段，部分政策還不明確，比如是在建設商品房的同時配建廉租房，還是單獨建立廉租房區域。
“賠本買賣”心理制約地方對廉租房的投入
記者：對于廉租房建設進展遲緩，有一部分人認為這與部分地方政府態度不積極，動力不足有著直接的關系，應該如何看待這種觀點？
金育松：我認為部分地方政府對于廉租房建設表現不積極的原因是多方面的。一方面，許多地方政府沒有形成廉租房建設是政府公共職能的意識，同時也沒有監督機制來督促地方政府的執行。
與此同時，土地出讓金及公積金增值收益是廉租房建設的主要資金來源，但是地方政府為了本地區的建設發展，往往把這些資金用于投資建設，這是城市發展的驅動，也是地方政府政績心理的體現。
此外，廉租房建設不僅需要投入巨大的財力物力，而且對城市發展推動作用不明顯，投入大，產出少，地方政府往往具有廉租房是“賠本買賣”的心理，不愿意或是舍不得把資金投向廉租房建設。
廖英敏：地方政府建設廉租房存在著若干問題的原因是地方利益和地方財力的考慮，土地是地方財政的主要來源，而建設廉租房，地方政府要放棄一部分利益，如果中央不明確責任的話，地方政府會有所顧及。同時，西部地區由于財政能力有限，在廉租房建設上心有余而力不足，還需要中央政府的支持。應該說，24號文件的出臺，中央確立了地方的考核目標，比如到今年年底前，在所有設區城市，凡符合規定住房困難條件、申請租賃補貼的低保家庭，基本做到應保盡保，這有助于廉租房建設的具體落實。
牛鳳瑞：我認為并不能籠統地、過度地批評地方政府，每一屆政府都有自己面臨的主要矛盾，舉個例子來講，中小學校危房改造和廉租房都需要財力，公共財力有限，必須要分輕重緩急，各地政府也都有自己的考慮。這里值得說明的是，很多地方政府中有相當一批政府的工作人員是愿意為老百姓做好事的，但由于受到現實的物質條件限制和束縛沒能得到很好的實施。客觀地說，任何政策、制度的實施，都是受一定的前提條件制約的。因此，要客觀地看待這一問題。
資金來源不明致使廉租房“短腿”
記者：部分城市沒有建立穩定的廉租住房資金來源渠道是制約廉租房建設的一個重要原因，目前廉租房建設在資金方面面臨著哪些問題？
金育松：我認為廉租房在資金方面面臨著三方面的問題：首先，資金來源不明確。建設部的統計數據顯示，截至2006年年底，仍有166個地級以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設的比例。
其次，資金來源不穩定，廉租房資金往往來源于土地出讓金收益及公積金增值收益，但是這兩種資金來源都具有不穩定性，這樣就無法保證廉租房資金的穩定性。特別是相對落后的中西部城市，廉租房需要覆蓋的面更廣，但是其土地出讓金及公積金增值收益遠遠低于東部發達城市。
再次，資金使用不規范。絕大多數城市沒有將土地出讓收益實際用于廉租房建設，這主要是由于沒有法律法規對地方政府的約束，使得地方政府更愿意把資金用于見效快、收益多的商業投資。
真正讓“市場的歸市場，保障的歸保障”
記者：國家出臺的24號文件，對于廉租房的建設有了更多細化的規定，您們對于廉租房的建設有哪些積極的建議？
金育松：24號文件是1994年國務院推動住房體制改革后的第三次住房體制改革，文件從大的方向上明確了保障性住房的功能定位，把經濟適用房和廉租房納入政府保障體系，把保障對象從最低收入群體擴大為低收入群體；體現了政府回歸公共服務職能的決心，即政府管社會保障，市場管商品住宅市場。
其次，引導合理的住房消費；既然政府管社會保障，市場管商品住宅市場，那么屬于保障體系范圍內的消費者，應該選擇廉租房及經濟適用房，而商品房市場則要市場規律決定，而市場價格有漲有跌，進入商品房市場的消費者應該根據自身需求購房，避免盲目跟從。
再次，緩解商品房市場供需比，有利于平抑房價；在對社會低收入群體應保盡保之后，避免了低收入群體進入商品房市場，從而緩解了商品房市場的供需關系；減少房價上漲的推動力。
此外，后期各部委出臺的具體細則以及政策的落實是關鍵；24號文對于廉租房資金的來源、經濟適用房的回購及上市等做出了規定，但是還需要各部委制定出可執行的細則；同時，把政策落到實處，避免出現之前的經濟適用房變質的問題，執行才是政策的關鍵。
廖英敏：廉租房制度的徹底落實還需要制定一些具體的細則，比如財政的資金怎么給，投資項目如何安排等。中央還應定期和不定期的對地方政府廉租房工作進行監督檢查，包括落實的情況，落實的進度，計劃的安排，資金的使用。
同時，應該積極發揮地方的主動性和能動性，做大量的基礎性工作，比如，該地區有多少低收入家庭，這些家庭的住房狀況如何，要廣泛的入戶摸底調查，建立詳細檔案信息系統。地方根據各地情況，因地制宜地確定低收入水平線、保障方式、保障范圍等事宜。
此外，不能單純就住房問題解決住房問題，還應該和民政部門和社會保障部門協同解決低收入家庭的民生問題，也要考慮他們的社會生活保障問題和生活環境等問題。(李佳鵬 商艷青）
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